社科院专家：热点城市应做好房地产税试点准备工作

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房地产税具有多重机制效应

当前房地产市场问题的实质是过度投资需求。房产税不仅是抑制过度投资需求的重要手段，而且具有“一箭双雕”的机制效应。在当前的最佳时间窗口和关键时刻，有关热点城市应该为房产税试点做好准备。

□倪鹏飞

过度投资需求是当前房地产市场问题的重要原因

要解决问题，我们必须抓住本质。近年来，房地产市场饱和后，令人困惑的是，需求仍在非理性地强劲增长，许多调控措施对抑制房地产市场泡沫的作用有限。究其原因，在于未能抓住过度投资需求的实质并加以有效抑制。

一是城乡居民巨大的住房投资需求。仔细分析表明，在强劲需求的三个组成部分中，需求侧的消费规模相对稳定，投机效应大而小。改革开放创造了中国发展的奇迹，使亿万家庭拥有了不同程度的财富。在20世纪90年代，这些财富表现为巨额储蓄，成为宏观经济增长的强大推动力。在新世纪，巨额储蓄转化为购房投资需求，而购房投资需求又被抵押贷款成倍增加。2013年，每个家庭拥有一套以上的住房后，投资需求的比例更高。

其次，过度的投资需求造成了房地产市场的泡沫和分化。事实上，房地产投资需求并不代表真正的消费需求。过度投资造成虚假需求，导致供需紧张，并造成房地产价格泡沫(价格远远超过实际价值)和数量泡沫(供应大大超过实际需求)。基于收益性和风险性的权衡和预测，投资需求呈现出跨时间空的聚集和变化，这可能导致时间和空的供需不匹配，土地和住房供应问题将会加剧，从而吹起房地产泡沫。与此同时，房地产市场出现了分化。目前，四线城市人口外流和投资需求疲软，房地产市场供过于求，价格下跌；在人口流入和投资需求强劲的一、二线热点城市，供给不足，价格居高不下。

第三，房地产投资需求过度影响实体经济健康发展。在房地产投资过度需求的驱动下，中国经济发展在一定程度上已经成为房地产，影响了房地产业的发展和经济转型，经济发展红利被吞噬，竞争力下降。

开征房产税可以是“一箭多雕”

首先，房产税是抑制过度投资需求的一项重要而有效的措施。基于套期保值和增值的考虑，部分居民适度购房投资不仅是没有错的，而且是合理和必要的。问题是缺乏限制占用更多资源的手段和机制，导致房地产投资需求过度。因此，有必要开征房地产税，税率应确定在一个均衡水平，使投资性房地产和投资性制造业的边际收益相等。因为，适当的税收负担会使投资者失去过度投资房地产的内在动机，进而增加住房的有效供给，降低住房租金。

第二，房产税是引导资源合理配置的杠杆机制。房产税可以抑制过度投资，调整房地产需求侧结构，不仅可以促进整体供给侧的结构性改革，还可以促进资本和人才从房地产业向战略性新兴产业(Aiji、净值、信息)等实体经济的配置，最终促进结构调整、产业升级和经济转型，从而保证中国经济的持续繁荣。当然，这也需要其他措施。

第三，房产税是许多改革的中心节点和前提。研究发现，许多改革的前提都指向财税体制和财税体制改革，而财税改革的重要内容和前提是开征房产税。首先，这是税收结构调整的内容和方式。要改变房产税中交易税和房产税的不合理结构，有必要开征房产税；要改变直接税比重低、间接税比重高的不合理结构，就必须开征房地产直接税；“营改增”后，为改变地方主体税种缺位的税收结构，开征房地产地方税势在必行。其次，这是财税体制改革的条件和内容。要改革中央和地方财权与事权不对应的体制，提高地方税收的比重，就必须开征房地产地方税；将地方土地财政转变为税收财政体制，需要房地产税等税收来替代土地租赁收入。第三，这是改善收入分配和公共财政制度的条件。开征房地产税，利用地方公共服务税和中低收入住房保障税实现收入二次分配，可以增加社会公共福利，促进社会公平，实现包容性发展。

热点城市应做好房产税试点的准备工作

党的十八届三中全会为开征房产税指明了方向。2016年中央经济工作会议提出建立包括税收手段在内的促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。《国务院关于创新政府资源配置方式的指导意见》鼓励地方政府积极探索房产税。《意见》不仅对开征房产税提出了要求，也创造了条件。

在热点城市开征房产税势在必行。就全国而言，如果房地产税是在实际消费需求基本释放后征收的，或者虚假需求因实际需求不足而消失，房地产市场将陷入长期低迷，这将拖累宏观经济发展。如果房地产税是在真正的消费需求完全释放之前征收的，那么未来的实际需求可以取代已经被挤出的虚假需求，这样就有可能逐步吸收价格和数量泡沫。事实上，目前正是这样一个有利时期。就具体城市而言，当供应不足、价格上涨时，开征房产税将有助于稳定市场。当供应过剩而价格下跌时，开征房产税将使楼市在调整中变得更糟。一些热点城市目前处于供应不足和房价上涨的范围内。此外，尽管调控政策的效果已经开始显现，但2017年热点城市的房地产市场仍面临一些不确定性。在土地和住房供应相对紧张的背景下，热点城市的房地产投资和投机需求仍在蠢蠢欲动，因此迫切需要出台抑制房地产投机的制度措施。

房产税应着眼于过度投资需求，并有针对性。在当前形势下，开征房产税应着眼于过度投资需求，将正常消费需求排除在税收之外。因此，我们应该把起征点定得更高，并确定累进税率。未来条件成熟时，我们将逐步调整和完善房产税的税率、起征点和范围，使其成为地方税的主要税种。

热点城市应做好房产税试点准备。鉴于当前的有利时机和紧迫形势，建议将房产税作为应对楼市反弹计划的一个重要箭头。建议相关部门和热点城市建立相关工作机制，制定房产税正式开征和试点的替代方案，完成房产税开征前的准备工作。同时，对于开征房产税后市场可能出现的不确定性变化，要做好应对计划，以确保房产税试点的顺利进行。

(作者:中国社会科学院城市与竞争研究中心)