房屋中介上市波折丛生

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随着行业的变化，房地产经纪人的资本化需求日益迫切。在不断寻求合作的过程中，我爱我家，吴昊中国等地产代理终于看到了上市的可能性。然而，就在最近，我爱我家和吴昊在中国的上市计划相继搁浅，凸显了中介寻求资本化道路上的许多曲折。房地产经纪人在资本市场的高估值是物有所值还是“假红”？业绩明显受到市场波动的影响，行业的传统弊端仍有待改善，这已成为房地产经纪人面对资本市场“估值”时不可避免的痛苦。目前，房地产市场降温、中介行业监管加强等因素也使得房地产中介的绩效面临更多的变数。

房地产经纪人的上市引发了一场风暴

在传闻中的房地产代理上市之前，他们在春节前相继搁浅。

3月21日，2015年斥资7亿元人民币收购吴昊中国25%股份的致胜珠宝宣布终止通过发行新股和现金收购吴昊中国75%股份的重大资产重组。

这项持续了近两年的收购计划搁浅了，在众多房地产经纪人寻找上市机会的大环境下，立即引起了业界的关注。

根据胜数珠宝发布的公告，此次资产重组的终止是由于国内证券市场环境和政策等客观条件发生了重大变化；另一方面，根据相关审计报告，苏州吴昊公司2016年的业绩与公布的2016年承诺业绩存在一定差异。从交易各方来看，继续推进此次重大资产重组的条件还不够成熟，重组的进度不能满足各方的期望。各方一致决定终止此次重大资产重组。

记者翻阅了之前的公告，发现去年吴昊中国的净利润只有1.3亿元左右，比上述重组中相应的1.8亿元的赌博业绩少了近5000万元。

上述重组的终止，意味着a股上市计划已被自称“中国第一个面向全民的o2o平台”的房地产中介家好中国搁浅。

几乎与此同时，“借壳”的昆明百货(集团)有限公司仍未回复深交所17次关于股权转让频繁、估值高的问询。这也意味着我爱我家的上市之路遇到了障碍。

业绩的高估值受到质疑

在房地产代理上市的过程中，高估计增值率往往令业界震惊。

根据昆百达和我爱我家的收购计划，在收购价格方面，昆百达甲向9家法人股东发行股份，并支付现金共计61.82亿元，收购我爱我家94%的股份，其中43.78亿元为发行股份，18亿元为现金。此外，其余6%的股份以3.77亿元转让。这也意味着我在我家的100%股权估计为66.58亿元，溢价为815.61%。

无独有偶，上次收购时吴昊中国100%股权的总估值为28亿元，但去年收购时，以去年6月底为基准日的100%股权的总估值飙升至32.5亿元，相差4亿元。

根据公开信息，今年年初被收购的Q王芳在2014年和2015年连续两年出现净利润亏损，直到2016年8月1日才扭亏为盈，实现利润1.56亿元。然而，自2015年11月以来，该公司引进了新的投资者，并根据最新的增资进行定价，其估值已从28.5亿元人民币升至近30亿元人民币。去年8月，该公司完成了第五次股权转让，估值升至38亿元。

不难看出，在过去的两年里，传统地产代理的线下布局嫁接了互联网平台的工具，吸引了各方资本的关注。随着中国一、二线城市存量住房市场的逐步形成，原本不属于房地产行业的首都也想分一杯羹。

然而，在深交所不断质疑昆百达与我爱我家的合作的情况下，房地产中介的高股价背后仍然缺乏坚实的业绩支撑。相关财务资料显示，截至2016年9月30日，我家归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元，其中2014年净利润为6718万元亏损；2015年净利润为1.49亿元；2016年1-9月，全年总资产50.89亿元，总负债43.4亿元，净利润仅为3亿元。同时，我爱我家在过去的三年里因为发布虚假的房屋信息和在注册时向公司登记机关提交虚假材料而受到了98次行政处罚。

一位业内人士表示，在过去两年，随着房地产市场的火热，中介业绩飙升，机构希望进入资本市场，以获得高估值和高溢价。然而，房地产中介机构正处于转型期，其业务运营和管理仍处于磨合阶段，这也使得资本对房地产中介机构的前景持观望态度。

“在天堂吃饭”让资本很难做出决定

“随着监管政策的加强和市场降温趋势的明显，房地产中介很难持续支持这种高附加值的局面。”一位在房地产中介行业工作多年的业内人士表示，房地产中介靠天气为生。当市场火热时，扩张速度明显加快。一旦市场降温，它将在半年内开始减少商店和人员的数量。商业市场的这种强烈不稳定性也是资本难以做出决策的一个重要原因。

记者了解到，虽然拥有新房代理业务，但我爱我家作为二手房的主业，我无法逃脱“视天气而定”的行业规则。

数据显示，2014年，整个房地产行业表现低迷。那一年，我爱我家，损失了6718万元。在2015年和2016年，房地产价格和交易爆发。在过去的两年里，当我爱我的家人时，我赚了1.5亿元和3亿多元。

在接下来的2017年，该行业在预测二手房市场的趋势时往往会比较保守和谨慎。面对房地产市场政策的收紧，北京二手房成交量呈现逐月下降的趋势。仅今年1月份，北京二手房的成交量就下降了近30%，而且成交量已经连续四个月下降。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，在“3·17”新政出台后的14个交易日(3月18日-3月31日)，我爱我家在北京地区购房的新客户数量较新政出台前(3月4日-17日)下降了23.6%。受需求下降和市场观望情绪的影响，通过《我爱我家》在北京达成的新销售合同数量比新政出台前下降了66%。

另一方面，政府加强了对房地产经纪人的监管，也对其自身的经营提出了更高的要求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，通过增加对中介机构优胜劣汰等机制的评估，中介机构的业务运作将更加规范。同时，在市场监管和竞争的影响下，中介行业也将面临加速洗牌。

记者杨