一二线城市遇冷三四线城市火热 楼市“冷热”格局悄然逆转

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过去的五一假期已经成为观察中国房地产市场变化的一个窗口。北京的中介机构“不太忙”，郑州居民通宵排队买房。在这种冷热“摇摆”的背后，是中国房地产市场日益明显的分化模式。从目前来看，收紧政策监管已成定局。结合最近的市场表现，最热的房地产市场降温已成为一种趋势。专家表示，房地产市场的变化是有原因的，要坚持“一城一策”、“对症下药”的方针，系统构建房地产市场健康发展的长效机制。

房地产市场有“两个高点”

中国房地产市场有“两个高点”:一方面，一线和二线热点城市的价格高，另一方面，四线城市的库存高。与市场表现相对应，前者总是热的，而后者是冷的。然而，在过去的“五一”假期，“冰与火”的格局被逆转。

中原地产的数据显示，五一假期前两天，北京有84套商品房签约，与2016年五一假期的807套相比大幅下降。在实地走访中有记者发现，在河北及北京周边其他地方，中介声称“不太忙”。在厦门等其他热点城市，小长假的第一天，二手房零交易首次出现。

中原地产首席分析师张大伟表示，从全国各大城市的角度来看，由于调控政策的持续压力，这个小节日是自2015年以来一线和二线城市最冷清的节日。

相比之下，一些地区的销售很火爆。据媒体报道，郑州楼市“五一”开幕时，购房队伍非常壮观，甚至有些购房者裹着被子通宵等候。在郑州部分地区限购的情况下，没有限购的地区迎来了疯狂的市场局面。

第三，四线城市的房地产市场也变得火热。数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，而三线城市同比上升35.84%。在房价方面，北京“317”新政出台一个月后，房价18个月来首次下跌；3月份，广东清远的房价上涨了18.28%，福建漳州的房价也上涨了15.76%。

一个城市，一个“条件”政策

为什么房地产市场会逆转？

北京科技大学管理学院经济与贸易系主任何大卫向记者指出，对于一、二线热点城市来说，楼市调控越来越严格，导致成交量萎缩，甚至部分价格下跌。此外，由于前期涨幅过大，市场目前处于观望状态。三四线城市的酷热可能是由一些特殊因素造成的。首先，监管薄弱；第二，市场预计新的监管政策将会出台，并提前抢购；第三，一些省市只调控部分地区。

在不久的将来，无限制区域将成为投资者的投资目标。此前，江苏省的一份报告显示，当热点城市的房地产市场降温时，四线城市的房地产市场开始活跃。例如，镇江属于南京都市圈的政策相对宽松，被调查者的房价预期从第一季度的“适度上涨”变为第二季度的“大幅上涨”；南通和淮安的商品房价格主要是“稳中有升”。

这导致市场对未来的政策方向感到好奇。对此，何表示，“房价过快上涨不利于实体经济，特别是制造业投资减少，影响很大。各级政府已经看到了这个问题的严重性。一般来说，房地产市场不太可能继续疯狂增长或出现大泡沫。具体来说，一线和二线城市更受监管；第三，四线城市相对较弱，未来房地产交易量可能会增加。这有助于一些城市“去库存”，但他们不想增加数量和价格，或者他们需要一个城市和一项政策，“正确的药”。

有一个打破“怪圈”的窍门

当谈到最受关注的房价时，许多方面表示，事实上，未来房价甚至可能继续上涨，但涨幅将得到控制。

这是由于不断收紧的房地产政策。据中原地产研究中心统计，自去年9月底以来，中国55个城市已经出台了160多项房地产相关政策，房地产调控的高压力并没有减弱。

一些评论人士表示，从抑制投机的角度来看，未来将有更多城市加入收紧信贷和购房资格的行列。然而，此前未使用的“限售房”政策已逐渐扩大，预计随后的楼市调控将进入“限售房”、“限售房”、“限价房”和“限售房”并用的“四限时代”。

然而，东吴证券(sook securities)分析师丁表示，政策的周期性“紧”变化只能作为一种短期应急措施，如果你想真正跳出房地产周期的“怪圈”，还需要一个真正的长期机制。

最近召开的2017年全国经济体制改革工作会议明确提出，要“加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”。

大卫认为，长效机制不是针对某项政策，而是一个系统工程，其中包括全国范围内的房地产信息网络化和货币财政政策的综合运用。以房产税为例，有必要通过科学征税，使投机成本超过收入，真正使房屋回归住宅物业。(记者李伟)