社科院专家:中国房地产市场是不完全的 没把农村纳入

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中国社会科学院8日召开“房地产蓝皮书”新闻发布会。中国社会科学院农村发展研究所的魏老师在会上说，到目前为止，中国的房地产市场是一个扭曲的、不完全的市场。在某种程度上，它只是一个城市市场，农村地区不包括在内。如果有这么多人住在农村地区，难道就没有房地产市场吗？

详情如下:

魏:今天的话题是如何有效解决大城市房价过高、上涨过快的问题。根据今年的发展报告和去年的数据，应该还是房价和地价上涨过快。从去年来看，商品房平均价格上涨了10.1%，土地价格上涨了11.3%，土地价格比去年上涨了7.91%，重点城市上涨了10.08%，其中很多都是两位数。为什么我们的房价和地价与经济增长率和城乡居民收入增长率相比上涨过快？去年，我国国内生产总值增长率为6.7%，国民总收入增长率为6.9%，两者都低于7%。经济进入新常态，增长率下降，但房价高于国内生产总值和国民收入的增长率。去年，人均可支配收入增长了6.3%，但我国城镇居民实际增长仅为5.6%。也就是说，去年商品房价格，特别是居民和城镇居民的收入增长和可支配收入增长，为1.2%，是去年的两倍。在这方面，去年的房价和地价上涨过快。

魏:价格上涨的原因是什么？我认为有三个要点。首先，根据房地产蓝皮书，去年的土地供应下降主要表现在两个方面:城市土地供应下降，主要试验城市的建设用地供应下降了3.72%，住宅用地下降了12.93%，经济适用房用地下降了38.14%。另一方面，我国中央政府提出农村集体管理建设用地应平等进入市场，但推进缓慢。第二，到目前为止，我们有投机性投资需求。例如，熊安新区的房价一公布，投资就变成了投机，普通人(603883，Buy)在没有投资渠道的情况下不敢再提需求。第三，有结构性原因。我们的城市分为两个层次，大城市过度扩张，中小城市弱化。房价太高太快，主要在大城市、大中城市。我们的小城市，小城市的价值不是太快，我们建造房屋并出售它们。原因是什么？也就是说，中小城市、小城市和大城市之间的差距太大，我们的服务相对落后，我们的小城镇和城市缺乏工业支持，没有更多的就业机会。如果我们的小城镇、公共服务和工业能像北京一样有更多的就业机会，这些人会去这些大城市吗？像欧洲一样，在小城镇和许多农村地区工作不是很好吗？所以我认为房价上涨过快有三个主要原因。

韦:我们认为房价的过度上涨是中国居民贫富差距扩大的一个重要原因。现在，特别是在大城市，房价过高，上涨过快，居民财富急剧膨胀，这对实体经济也有一定的影响。如何有效解决大城市房价过高和房价过高的问题，我认为主要是建立一个具有城乡一体化理念的长效机制，这也是我们研讨会的主题。房地产价格应在居民可支配范围内，上涨速度不应过快或过大，即应低于居民收入增长率。随着经济的增长，从国际经验来看，房价肯定会上涨，但是涨幅不应该太大，应该在可支配能力之内，不要高于居民收入的增长。

魏:如何解决这个问题？首先，尽快建立房产税，通过房产税解决房地产问题。纽约的财产税可以达到12%，这也是一个天价，一般低于1%。当然，有些国家超过1%，低于2%。如果是1%，500万元每年要交5万元，这是控制房价的一个非常重要的措施。此外，我认为我们应该建立一个以租金为主或只租不卖的住房保障制度。我认为住房保障制度将在住房建成后无休止地卖给老百姓。安全系统应该以租金为基础，但现在它只是租金，而不是销售。此外，我认为有必要大力振兴中小城市和小城镇。只有当小城镇的基础设施和公共服务与大城市相同时，基本公共服务才是均等的，中等城市的小城镇才有工作，有更好的生态环境和便宜的房价，每个人都愿意去。特别是，我现在正在思考一个问题。我认为小城镇和村庄可以采用别墅的概念，促进我们的城市化，解决我们的住房问题。树立城乡统一的思想，在中部地区认真推行城乡建设用地集体管理，放开土地。

韦:到目前为止，中国的房地产市场是一个扭曲的、不完全的市场。在某种程度上，它只是一个城市市场。如果不包括农村，如果有这么多人住在农村，难道不应该有房地产市场吗？但是现在我们还没有考虑这个问题。中央政府想增加农民的财产性收入，我认为这将受到很大的限制。建立城乡统一的土地市场。我想通过这四个方面建立一个长效机制，有效解决大城市房价过高、上涨过快的长期问题，从而促进房地产市场急需的健康稳定发展。

因为时间关系，我就此打住，谢谢。