商业地产同质化竞争加剧

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我们的记者陈雨涵

2016年，中国经济运行平稳，结构继续优化，金融市场稳步发展，批发零售业、住宿餐饮业发展良好。2016年12月，中国金融和新服务业达到近17个月来的新高，新型城镇化和区域经济一体化加快推进。宏观环境有利于商业地产的长期发展。

虽然商业房地产市场的供求状况总体上有所改善，但在市场存量大、同质化竞争加剧的背景下，企业面临着资金、创新和发展等一系列问题。优秀的住宅企业通过打造特色产品线、加强经营管理和品牌建设、与金融结合等方式实现轻资产的发展。企业通过强强联合实现优势互补、发展共赢，通过并购整合资源，提升房地产投资和经营业务，实现更好的发展。

中国指数研究院(以下简称中国指数研究院)发布了《2016年中国商业房地产市场发展年报》。报告涵盖了2016年全国商业市场、全国写字楼市场、全国商业用房市场、商业地产市场热点的整体表现。

在全国商业市场上，商业房地产投资增速加快，新开工量下降幅度缩小，销售面积明显增加。与2015年相比，商业房地产开发投资在商品房中的比重略有上升，而新建和销售面积的比重略有下降。从供给方面来看，商业房地产开发投资增速有所提高，新开工量下降幅度有所收窄。从需求方面来看，商业地产销售面积同比增幅明显大于2015年。

商业用地供需下降缩小，平均底价同比上涨，土地市场严重分化。商业用地供需下降缩小，平均底价同比上涨，地价同比上涨。一线和热点二线城市的土地市场需求强劲，而去库存化是三线和四线城市的主要基调。

在全国写字楼市场，从供应情况来看，中国新建建筑同比降幅收窄，而上海和重庆新建建筑同比降幅转增。就需求而言，销售明显回升，天津和北京的销售区域增长了70%以上。从差异化的角度来看，大部分城市高品质写字楼的租金变化平稳，重庆空的入住率仍居首位。

就全国商品房和商住楼市场而言，供应量:中国新建建筑的下降幅度缩小，上海新建建筑同比有所增加。需求:销售速度加快，重庆销售规模突出，上海同比增长80%以上。差异化:城市明显分化，所以天津、沈阳等城市应该加快去库存化。

2016年，商业地产市场是一个热点，以经营为重点，加强品牌建设，结合金融实现资产开发。在模式上，并购有助于优势互补，改善业务，实现双赢发展。例如，与地铁和基础设施企业联手，抓住地铁上层建筑业务的发展机遇。或者通过与保险投资企业和房地产企业的强强联合，实现优势互补。或者通过并购整合资源，改善房地产业务，加强战略布局。在业务形式上，联合办公发展迅速，实现了存量振兴和办公形式创新。

因此，中国科学院从市场、政策和企业三个角度分析了商业地产的市场趋势:对商业地产去库存化的政策支持将继续加大，支持行业发展的具体政策仍需进一步落实。产业和市场集中度的进一步提升将带来竞争的加剧，新的挑战也将带来新的市场模式和新特征的形成。对企业而言，根据不同城市市场的特点和变化，通过精准定位、打造特色产品、提升体验形式，实现错位发展；在发展模式上，通过产出管理、加强品牌建设、与金融结合，实现发展运营模式向轻资产管理模式的转型升级；企业通过强强联合实现优势互补、共赢发展，通过并购改善商业地产的发展和布局，将是未来商业地产的发展趋势。近年来，新的业务形式——联合办公，将进一步实现快速发展。商业房地产市场的发展将蕴含新的活力。