“北京天鹅湾小区业主筹备业委会遇重重阻力”

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【领先】北京天鹅湾小区业主积极筹备业委会，哪些材料从成立筹备组到投票选举，各个环节都面临着诸多阻力。 业委会难以设立的理由是什么？ 业主指示当地居委会将“合作指导”改为“强制干预”。 《每日315》本期焦点:成立业委会为什么这么难？

新闻网北京4月18日的新闻根据经济之声《每日315》的报道，近年来，业主与物业发生纠纷的信息层出不穷，让更多业主意识到园区成立业委员会的重要性。 但是，在实践中，业委会成立的过程极其庞杂，许多园区的业主内心无奈，只能望而却步。 据记者调查，许多小区欲成立业委会，但目前只有少数小区成功成立业委会，其余许多小区遭遇业委会“难产”。 在成立了业委会的小区，业委会发挥了很大的作用，纠纷变少，环境变好，受到居民的赞扬。 这么重要的业委会为什么总是难产？ 今天我们将共同探讨这个问题。 我先举个例子。

业主委员会由业主代表组成，是能够代表小区业主利益，为业主发声的民间组织。 北京天鹅湾区没有业委会，业主们希望能早日成立。 起初，业主们以为有法律法规的指导，但顺利成立工作委员会并不困难，只要依法按程序进行就可以了。 业主马先生告诉记者，在成立业委会之前，他会花很多时间寻找与业委会成立相关的法律法规，记住成立流程。

业主:据我们了解，业主委员会是业主为维护小区公共物业管理和监督而设立的自主组织，也就是说业主大会和业主委员会是小区业主自己的事件，小区设立业主委员会有一点指导规则。 我们有两个指导规则文件。 一个是建设部2009年的274号文件，另一个是北京市年的739号文件，还有物业管理条例和这四个指导文件就是我们的设立。 我们成立业主大会的主要根据是北京市的739号文件。

但是，现实中，从筹备小组的成立到投票选举，各个环节面临着很多阻力，并不像想象中那么简单。 开发商、物管除了为了自身利益反对干扰外，还有当地居委会的“强制干预”，使过程变得极其复杂。 加上这几个阻力，业委会的准备工作完全没有正常进行。 小区筹备组业主代表告诉记者，居委会应依法提供协助、指导和监督，而不是“直接干预”。 如果居委会能意识到这一点，准备工作就没那么困难了。

业主:我们进入会议期后，基本上是居委会代替我们工作。 我们什么也做不了。 基本上所有事件都由居民委员会解决。 文件确定地方政府必须根据法律法规，为我们的业主大会和业主委员会活动提供协助、指导、监督。 但实际上，它取代了我们的预备组，负责组织和制定规则，安排具体事件。

业主表示，当地居委会受北京市朝阳区平房乡政府委托，传达相关指示，落实上级部门提供的指示和任务，即直接参与工作准备的是平房乡政府。 业主记者举几个例子，看看平房乡政府和居委会是如何参与工作准备的。 评价一下他们的方法是合理的介入还是强制的介入吧？

业主:让我举几个例子。 我首先谈谈选票。 进入会期后，第一个工作是选举工作，选举工作有两个副本。 第一个是关于我们制定的两个法规。 大家同意还是不同意，另一个是关于候选人的选举。 我们开始印刷选举单，但在乡下说不同意，说他们印刷。 我说你们可以打印出来，但一定要按时给我们。 之后，如果来不及了，居委会就由我们来打印吧。 实际上居委会没有这个支出，还是等于我们必须打印的选票。

第二个是投票箱。 我们根据情况选择了9个投票箱。 一个是大的固定投票箱，剩下的几个是流动投票箱。 因为我们没有固定的地方，所以我们同意把这几个投票箱放在居委会里，由居委会保管，而且采用双重锁定制，就是让居委会的手比较小心。 但是，自从投票箱放在他们身上之后，我们就没有投票箱的录取权了。 完全由他们管理和采用。 根据法规，确认业主身份和业主投票权数应由筹备组决定，目前我们筹备组没有发言权。 几个业主不住在小区里，大老远来到这里，因为很小就被人打发走了。 不管是现场投票还是流动投票，都由它们管理，我们没有发言权。

之后，业主们难以置信的是，居民委员会在投票即将结束之前将固定投票箱归档，并重新设置了投票箱。 更让业主们生气的是，旧投票箱有两把钥匙，一把在居委会手里，一把在筹备组手里，可以互相监督，但现在这些新投票箱竟然只有一把钥匙，这把钥匙只有居委会拥有

业主:他们规定所有的流动选票都必须由居委会的人在后面签他们的名字。 将来开箱时，如果这张选票上没有居民委员会干部的签名，这张票就无效。 这是完全不符合法规的错误方法。 他们竟然必须这么做。 我把收集到的一点票，没有居委会签名的票，当着他们的面塞到了投票箱里，他和我争吵，我说这是违法的。 而且，他们以此为理由，以其他理由，将我们采用的投票箱全部存档。 他们自己又设置了投票箱。 这个投票箱里没有我们的锁。 现在他们把这些投票箱锁上了。 毕竟，这个投票箱的结果怎么样了呢？ 这里面发生了其他事件我们也无法预测。 所以，我们的业主也很着急。 这个该怎么办？ 我们也回答不了啊。

业主们提供了录音证据资料。 最近，当地居委会受平房乡政府的委托，向业主传达相关指示时表示将重新设立投票箱。

居委会:鉴于前期出现了一些摩擦、混乱票等，我们决定将现有的9个投票箱归档，编制新的选票回收表，设立新的投票箱。 前期的这些票都不是无效的，不能说都有效，而是到了开箱日以后。 由于上一阶段可能出现表与票不符的情况，从现在开始重新设立新的投票箱，重新制作新的回收表。

业主:谁设置新的投票箱，谁制作新的回收表，你们指的是谁？ 是你们的街道居民会吗？

居民委员会:居民委员会。 居委会制作新的回收表，将其作为我们事业的依据。

业主:现在这些表是我定的，不是你们设计的，不是你们定的。 本来我们也没有这个规定。 请把这些表全部还给我。

居民委员会:请听我说。 我可以给你，但我个人建议原创。 因为有居民的签名，所以可以给你所有的复印件。

业主:我告诉你。 现在我们本末倒置了。 全体筹备组的工作由筹备组管理。 文件的保管、投票箱的设置及配置位置必须由筹备组决定。 这个有文件规定。 居委会不需要做这些事。 居委会需要监督和指导我们的工作。 现在什么都由你们管理。 这也不行。 那也不行。 你们也没有根据。 你们是按照法律工作的吗？

居委会每次都口头传达，没有发行过任何正式文件，所以业主们每次只能用录音的方法记录会议的复印件，以备后患。 业主们也多次联系平房乡政府要求正式文件，但每次都被拒绝。

业主:这是我们业主之间的事。 我们希望尽可能地调动业主的积极性，让尽可能多的业主参与这项工作。 我们多次在乡下如果对我们的这些员工有指导意见，向我们提供书面资料，我们可以有根据，我们可以照你说的做。 但是，他们基本上口头上说，不会给我们任何副本。

业主表示，由于没有正式文件，筹备组业主代表也曾与平房乡政府相关部门领导当面协商，在“谁是第一届业主大会的法定主导者”、“规则应由谁决定”的问题上，相关领导就文件如何规定 然后，一位领导在会议上以个人观点公开表明态度说:“设立业主会议和业委会没有好处，最好不要设立。” 业主们听到后感到困惑，怀疑居委会和乡政府的“强制干预”也是另一幅图。 业主们也担心这个，业委会可能成立不了。

平房乡政府有关部门和居委会为什么对小区成立业委员会态度模糊？ 其干预行为是否越权？ 北京天鹅湾小区业委员会成立的难题该如何解读？ 本来关联规则应该由谁来决定呢？ 社区管理专家陈凤山和中国顾客协会律师胡钢共同对今天的例子进行了分解和解读。

经济之声:首先，小区是否成立业委会，这在相关法律法规中有确定的证明吗？

胡钢:非常确切的答案是，应该成立吗，为什么？ 一个小区由众多居民共同购买居住，除各业主自己的专有部分外，多为庭院、停车场、绿地等公共区域，包括共同采用的供暖、供气、供电、小区保安等，这些公共物品需要由相应的组织管理。 有时选择特殊的物业服务机构提供服务，有时选择具有特定资质的企业(如电梯)提供服务。 在这种情况下，业主们必须成立自主组织共同管理。 这个自治团体变成了业主大会，有些小的叫做业主委员会。 这样，大家就可以共同参与整个小区的管理，使整个社区更加整洁美丽。

经济之声:换句话说，小区如果成立业主委员会，会越来越方便小区的业主，带来越来越多放心的地方，对吧？

胡钢:非常正确。 在法律上，2007年制定了物权法这一重要法律。 其中有物权法。 其中有专门针对所有者建筑物划分的所有权的章节。 物权法的许多条款规定了直接所有者大会。 包括业主委员会在内，其中最重要的一条是:第七十五条，业主设立业主大会，选举业主委员会，地方人民政府有关部门应当指导和协助业主大会和选举业主委员会。 第76、77、78条等有关于业主或业主大会、业主委员会等的相关权利和义务、决策效力等的法律规定。

经济之声:陈先生，你对小区成立业委员会有什么观点？

陈凤山:我个人认为小区的业委会必须成立。 否则，业主的权利无法保障。

经济之声:从采访中我们发现，其实业主委员会筹备组和我们居委会和乡政府之间最大的分歧在于，谁应该是这个业主大会的法定主导者，规则到底应该由谁决定。 法律上，规则应该由谁来决定？

胡钢:首先，物权法是基本法律，直接规定业主成立业主大会和选举业主委员会，地方人民政府有关部门有义务对业主大会和业主委员会的设立给予指导和协助，这是最基本的法律精神。 2007年物权法实施几个月后，国务院专门制定了物业管理条例，其中例如对地方人民政府有关部门进行了专门细化，制定了物业管理条例第10条的规定，同一物业管理区域内的业主在物业所在地的区、县、人民政府物业行政主管部门或街道办事处乡镇人民政府的指导下，向业主

由于业委会是主角，业主大会或选举的业主委员会本质上是业主的自主组织，自制组织应发挥各自自治的效果，充分尊重各自业主的权利。 当然，相关地方人民政府有关部门的指导与合作越来越多的东西促进了这种自治活动的更加合法合规，特别是不能损害他人的利益。

经济之声:在通常意义上，普通业主大会的法定主导者和政府层面的关系应该如何？ 对今天例子中天鹅湾小区的平房乡政府和居民委员会的态度，你有什么观点？

陈凤山:首先，必须确定要遵守北京市现行的规则。 在业主大会的筹备过程中，居民委员会没有发言权。 二是根据法律规定，行政指导行为不是强制性的，根据北京市的规定，街道领导没有表决权。 也就是说，街道运营在准备过程中没有实体权利，只有指导、准备规则的规定。 预备组有表决权的成员、集体决策准备的相关事项、有表决权的成员是谁？ 包括业主代表和开发商代表，但业主代表占所有代表的一半以上。 也就是说，由业主代表主导制定准备规则，他们将真正决定这项准备的流程和准备的各项细节。 平屋乡的政府在阐述准备流程细则时，他们其实心里明白应该做什么，但习性可能是以往的行政指令性方法，平屋乡政府的方法是行政越位干涉业委员会准备工作的行为，业主代表试图使用与他们协商或妥协的方法解决矛盾

经济之声:北京天鹅湾区业务委员会设立的课题到底该如何破解？

胡钢:投票过程、投票细节、投票管理、投票箱也需要一些关键，是否当场开票、是否当场演唱、是否当场投票等这些技术细节实际上会严重影响最后的投票结果。 此类细节需要业主委员会或业主大会筹备组相关同志共同协商更科学、公正、更透明、更有说服力的操作规程，这些规程均由业主决定。 总结起来，回到物权法本身的规定，相关地方人民政府有关部门对房地产或者业主大会、业主委员会，他们的职权仅限于指导和协助。

经济之声:现在许多人认为，许多小区没有业委会是因为业主的各项权利主张未能实现。 企业委员会总是难产。 原因有两点，第一，业主的法律意识可能很淡薄。 第二，主管的政府部门的法律意识可能也比较薄弱。 陈凤山先生，对此你有什么观点？

陈凤山:首先，我们国家在业主权利相关的法律法规和行政文件中体系不完善、矛盾，很多位置错位的地方非常多，业主们主张自己的权利时，缺乏有力的依据。 第二，一旦发生诉讼，由于法律体系不完善，行政文书有很多错位、越位的地方，法官也很难客观公正地解决相关诉讼，会做出判决。 也就是说，我们国家提倡的法制精神还没有在业主权利的范围内充分落实。 三是普遍存在的行政越位干涉行为，在业主看来难以约束。 也就是说，如何处理上述相关事件。 处理越位问题，以我个人的经验，政府第一次非法干涉时，行业首先要用行政复议、行政诉讼的方法制止，不让他继续下去，你才能在后续的准备过程中掌握主动权。 否则，从一开始就忍着，这些人员可能会量入为出，最后把筹备组的业主代表逼到墙角。 当你再次尝试处理问题的时候，突然意识到前面积累了各种矛盾、各种困难，一次诉讼是无法应对的。 现在最大的问题是，能否通过司法途径和行政复议的方法，彻底处理天鹅湾这个困难。

经济之声:必须用诉讼的方法处理吗？

胡钢:诉讼是处理民事、行政等相关纠纷的终极处理方案，在依法治国的今天，当然是重要的方法。 但是，处理矛盾有各种各样的方法。 例如物权法、国务院物业管理条例，以及年北京市人民政府制定的北京市物业管理办法都有相关规定。 并且目前北京市也在积极准备论证北京市的物业管理条例，北京市人大制定的物业管理条例也处于积极的调查过程中。 在全国各个领域走向法制化的过程中，应该积极行使各种方法，诉讼是最后的形式。 另外，关于町内会和居民委员会的同志，在传达精神时有很多口头方法，这个口头方法本身并不是非常严密的行政方法，通常应该是书面方法。 业主委员会可以考虑将整理相关录音资料的复印稿报送相关北京市法制管理部门，并提出相关意见。 因为一般来说，地方人民政府的一点基层组织在法制方面的人员配置上还有些欠缺。 所以，各方共同努力，更有效地解决矛盾，不仅仅是诉讼的一种方法。