全球最惨烈的房地产泡沫 是怎么滋生、膨胀、破灭的?
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十大危机和九大房地产危机。在过去的100年里,发生了四次大规模的房地产危机,每一次都产生了深远的影响。猫哥计划分两个阶段与你一起回顾这四次房地产危机。
01
第二次世界大战后,日本开始关注建筑,结果令人印象深刻。
从1953年到1973年,日本在20年内从一个农业国转变为世界上最大的钢铁和汽车出口国。例如,以丰田为首的汽车公司在欧美取得了成功,日货泛滥,大量美国工厂倒闭,失业人口增加,犯罪率上升。当时,美国没有想到贸易战,所以美国工人砸碎了日本汽车,成了正常的发泄。
1984年,美国的贸易逆差为1233亿美元,其中对日贸易逆差有三个层次。1985年,日本的外汇储备超过4000亿美元,占世界外汇储备的50%。日本取代美国成为世界上最大的债权国,其经济总量也超过了意大利、法国、英国和德国,牢牢地排在第二位。
美国人非常震惊。环顾四周,他们已经被“日本制造”包围了。许多产品——索尼、佳能、施乐、任天堂、丰田等。,无论是源于日本还是被日本收购,从银行、超市、著名企业,到好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的洛克菲勒中心,都成了日本人的腰包。
在其全盛时期,日本拥有美国10%的资产,新的共识是“购买美国”、“日本可以说不”和“日本优先”,其余的只是时间问题。
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这也与美国本身有关。
1978年,第二次石油危机爆发,能源价格飙升,美国通货膨胀严重。1979年夏天,保罗·沃尔克就任美联储主席,并决定控制通货膨胀。过去五年,美元汇率上升近60%,大量海外资金流入美国,但出口受挫,贸易逆差日益成为问题。为了改善这种情况,美国希望通过使美元贬值来提高其产品的出口竞争力,主要目标当然是日本。
广场协议就这样诞生了。
1985年9月,美国、日本等五国在纽约广场酒店召开会议,决定共同干预外汇市场,使美元对主要货币有秩序地贬值,以解决美国的巨额贸易逆差,这就是所谓的“广场协议”。此后,五国开始在外汇市场抛售美元,引发了一场狂热,美元继续大幅贬值,而日元升值幅度最大,三年内达到86.1%。
▌日本如何回应?他们利用野生水的力量:
积极金融
广场协议后,日本政府决定减税1万亿日元,同时增加公共事业投资5万亿日元。同年7月,日本财政支出增加了2万亿日元。
宽松货币
自1986年1月以来,日本银行连续五次降息,从5%降至2.5%,是当时世界主要国家中最低的。从1985年到1990年,日本m2同比增长率从8%上升到12%以上。
鼓励企业发行债券
从1985年到1989年,企业融资额增长了5.5倍。
银行开始大量放贷,尤其是抵押贷款
无论对企业还是个人来说,抵押贷款业务的规模都在迅速扩大,然后银行竞相发行无担保的信用贷款作为员工kpi。从1986年到1991年,银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
日元的年升值超过5%
只要你持有日元资产,你就可以通过汇率变动获得超过5%的汇率收益,于是许多国际热钱涌入。
长期以来,老百姓(603883)手中仍有一些积蓄。然而,由于银行利率正在下降,货币过度发行,因此必须有可靠的渠道来确保财富增值。
所有这些钱,太多了,不要扎手,默契地直奔股市和房地产!
政府的初衷是希望更多的资金将进入实体,以弥补出口受挫的负面影响。然而,与预期相反,一方面,出口成本高,企业没有积极性;另一方面,企业不愿意进行内部投资,因为繁荣时间长,国内劳动力飙升,浮风盛行,成本也不低。但最重要的是,此时做生意远不如投资。
结果是显而易见的,股市飙升,土地价格和房价飙升。
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自1983年以来,日本的平均土地总价格从11万英镑上升到1991年的59万英镑,整整增长了5.36倍。日本的房地产泡沫在东京最具代表性。
1988年底日本的土地总价格为1842万亿日元,按照当时的汇率,美国的土地总价格为403万亿日元。也就是说,一个日本列岛可以买四个以上的美国人,而东京23个区的土地总价格是411万亿日元,所以说“一个东京一定可以买美国”不是笑话。
1989年,东京银座是5个地段,那一年的公共地价是每平方米1.1亿日元,相当于97万美元,这也是当年吉尼斯世界纪录所记录的世界上最高的地价。1990年,在东京买一栋60平米的小房子花费了5000多万日元,年轻人工作了15年却不吃不喝。
有些情况下:
在北京郊区,有29个农民被拆除,拆除的土地总量为8亿日元。在过去,这29个农民一年只挣100万日元,所以他们高兴地签署了协议。然而,五个月后,许多人开始后悔,因为他们出售的土地仅在几个月内就价值11亿日元,而他们的收入却少了3亿日元,这相当于他们300年前的努力。
在那个时代不买房子是一件美妙的事情。由于购买者人数众多,一些房地产不得不通过抽签出售。很难赢得投标。第一年房地产的中标率为1/3700,第二年达到1/6200。很难找到一个房间。由于地势小,这两栋房子之间的缝隙基本上没有用。关心的人也把这样的土地开发成房子出售。它可能不到3米宽,但4米长,但它可以达到几个
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人们对发展有着强烈的需求,但由于土地的私有制,土地之争时有发生,人们因拆迁而死亡的现象很普遍,因此许多邪恶势力抬头了。
典型的例子,如苍崎伊藤,高中辍学,然后出现在大阪暴力团伙的东方集团。1969年,他成立了自己的公司,主要从事房地产和高利贷,在赚了第一桶金后,他涉足了政界,包括黑人和白人。吃过饭后,只要东京不能做出拆除城市街道的决定,他总能找到解决办法,但代理费是200-300万元。他不得不购买股份或参与项目,所以他很富有,生活奢侈。情妇都在20岁以下,她们都非常强大。在他们1982年的生日,他们祝贺了1000多位名人。然而,在1984年,西川因糖尿病住院,被伪装成游客的三名杀手枪杀。
当时,房地产形势非常疯狂。根据常识,政府会踩刹车。然而,1985年,东京启动了“资本重建计划”,该计划于20世纪70年代开始酝酿,但在市场疯狂时被抛弃。
根据1985年的人口普查,东京总人口为835万,首都重建计划涉及249,000个家庭,人口超过730,000人。事实上,这些建筑大多是战后匆忙建造的,人口密集,防火抗震能力差。搬迁或重建只是时间问题,但问题是大多数家庭不想搬家或坐以待毙来抬高价格。
这一轮的最大受益者是阿萨卡·太极,有传言称他雇佣了一名枪手杀死伊藤·小崎,因为他们的业务极其重叠。枣板太极公司的核心业务也是“房地产拆迁+问题土地合规”。它能赚多少钱?
在1986年日本企业的收入排名中,第一是丰田,第二是索尼,第三是最持久的生产,这就是坂口产业。他们通过处理钉子户赚钱,然后慢慢渗透到一流的土地市场。早期坐在太极的大人物是在东京都政府大厅的建筑工地上打赌。
大约在1982年,重建东京都政府大厅的消息传出,但地址尚未确定。Asasaka太极集团大肆收购新宿西区的土地,其中最大的是新宿西区的柳丁木,总价格为75亿日元。最终,正如浅草太极所料,新的首席推动了大都会大厅向新宿的转移。一夜之间,浅草太极手中的土地飙升了六倍以上,加上新宿、涉谷、中野和周边的横滨和琦玉投资的土地。那一年的净利润为1560亿日元,震惊了整个国家。很多人认为这是一个黑箱操作,这不仅引起了司法的关注,也引起了歹徒的仇恨。1986年,有人转向他的客厅。
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但这些都是插曲,很难唤醒所有人的疯狂,不仅是在房地产市场,也在股市。
从1955年到1990年,日本的土地价格上涨了70倍,而股票价格上涨了100多倍。
1986年1月,日经指数为13113点,1987年9月为26000点。1988年,日本股票市场的总市值超过了当年的国内生产总值。1989年12月,日经指数创下接近38,915.8点的历史纪录。当时股评人喊:“年初4万点,年底5万点,三年后10万点不成问题!”
房地产和股票市场的巨大财富效应使这一时期的日本人从战后极度节俭的状态进入投机和挥霍的时代,他们的生活极其奢侈。这里有几个小例子:
每天晚上,挥舞着10,000元钞票的人们在街上打车。有些人为5分钟的车程支付几十万日元,因为公司不能花数百万辆车;
男人比女人多,女孩很受重视。圣诞三件套礼物包括蒂芙尼的心形钻石吊坠、卡地亚的三环戒指和东京赤阪王子酒店的法国菜,圣诞夜的价格接近40万英镑。女孩每天的晚餐不能少于5万日元,20万日元是正常消费。小礼物不能少于10,000。一个月有三场音乐会,一周有一场电影是正常的。
那时,是毕业生的黄金时代。每个人至少有5份工作,他们必须给你钱去面试。如果你打算雇用你,标准的做法是赠送10万日元现金礼物或40万日元购物券和祝福包。如果是关键人才,阿玛尼、劳力士、进口汽车和国外旅行都是可能的。一些公司也打家族牌。如果被雇佣的人来自农村,他们甚至会把牛和马送给家乡的亲戚。
当时,一栋美国建筑将被卖给日本人。美国人出价超过4亿美元,当双方谈判时,他们都会付钱。日本人突然以6.1亿美元的价格带来了一份新合同。日方解释说,他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录中看到,历史上一栋建筑的最高价格是6亿美元。他们想打破这个记录。
……
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当时,日本人都是一根筋,抱着“股市永远上涨”和“房价永远上涨”两个信念!
但是这怎么可能呢?1990年,日本政府觉得飙升的土地价格和股市完全脱离了真实的经济形势,泡沫日益扩大,迟早会崩溃。
所以日本政府开始了,第一枪很难。如果有机会再做一次,他们就不会做了。
▌他们做了什么?
收紧货币。自1989年以来,日本银行连续五次加息,利率从2.5%升至6%。与此同时,货币供应量的增长率急剧下降。
收紧抵押贷款和控制土地交易。到1991年,日本商业银行实际上已经停止向房地产行业放贷。
调整土地所得税。
引入了“地价税”政策,规定每个土地所有者每年必须缴纳一定比例的税款。在房地产繁荣时期,囤积大量土地的业主纷纷出售土地,日本房地产市场立即进入“供过于求”的冰河时代。
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在货币紧缩之后,第一件无法阻止的事情就是股市。1987年底,日本股票市值占全球股票市场总市值的41.7%,然后在1989年达到峰值。然而,在急转弯之后,海外投资者认定泡沫会破裂,并大肆造空.以1990年新年为转折点,日本股市出现了下跌。1990年9月,日经指数平均损失为44。几乎所有的银行、企业和证券公司都遭受了巨大的损失。
为了避免破产,许多公司相继出售房地产,突然供过于求,房价和地价开始下跌,但他们根本卖不出去。一栋接一栋建成的大楼里没有居民,还有很多房子。外国投资者迅速逃离,资金被收紧。1991年,巨大的房地产泡沫从东京破裂,并迅速蔓延到整个日本。到1993年,日本房地产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
由于发放了大量的抵押贷款,银行收回了大量的不良资产。同期,日本21家主要银行宣布坏账为1100亿美元,其中三分之一与房地产有关。在那之后,几家银行暴露在虚假贷款的丑闻中,这导致了严重的信任危机,几家大银行相继倒闭。
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泡沫被戳破了,但其影响超出了许多人的预期:
日本的土地价格在1991年达到峰值,并从1992年开始持续下降。截至2015年,六大城市住宅用地价格下降了65%,所有城市下降了53%,尚未修复。
失落的二十年
随着房地产泡沫的破裂,日本的经济增长率和通货膨胀率双双下降。从1992年到2014年,日本的国内生产总值平均增长率为0.8%,这是政府持续刺激的结果。
居民的财富大幅缩水
所谓的低欲望社会也是财力和信心的反应。据日本学者称,这一时期房地产和股票价格下跌带来的财富损失达到1500万亿日元,相当于日本个人金融资产的总和。
企业发展缓慢
由于资产价格暴跌,企业资产负债表明显恶化,企业不得不偿还债务,竞争力下降。尤其是银行遭受了巨大的损失,因为坏账急剧上升。从1992年到2003年,日本有180家金融机构宣布破产。
日本政府是个失败者
1991年后,日本政府债务很高。1991年,日本政府债务与国内生产总值的比率为48%,2014年,这一数字达到230%,远远高于类似发达国家的水平。因此,日本的国际地位也下降了很多。
许多普通人受时代的影响很大,他们的命运是复杂的,即使是那些处于变化状态的人也不例外。
如前所述,当房地产泡沫最疯狂的时候,我的妻子去世了,我的第二任妻子在结婚不到两年后提出离婚,但实际上要求750亿元的巨额赔偿。1991年后,土地价格暴跌,投机失败。他的公司,曾经是日本三大公司之一,也倒闭了。2001年,坂口突发脑出血。虽然她救了自己的命,但她成了一个植物人,五年后死去了。
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