险资长租公寓项目首单落地

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低收益和高风险问题有待解决

陈婷婷编辑陈郁

由中国热资管理有限公司(以下简称“中国热资”)、南京江宁开发区和GCL集团共同建设的长期租赁公寓项目近日在南京签约。这是江苏第一个长期租赁公寓项目，也是保险业参与长期租赁公寓的第一次考验。

作为中国保险业第一个由保险私募股权基金投资的长期租赁住房项目，“中国再投资-GCL长期租赁公寓项目”总投资约80亿元，所有房屋均由项目公司长期自供自租。项目建成后，可为南京提供4000多套绿色智能新住宅。

在建立租购住房制度的背景下，租赁市场经常欢迎金融支持政策的支持。在推进住房租赁资产证券化和银行支持集体租赁住房贷款后，中国保监会6月1日明确规定，保险公司可以通过直接投资间接参与长期租赁市场，保险资产管理机构可以发起设立债务投资计划、股权投资计划、资产支持计划和保险私募基金。

但是，由于长期租赁住房项目投资周期长、风险控制环节多，对保险机构的项目审查、风险管理和投资后监管提出了更高的要求，大多数保险机构仍在等待进入长期租赁住房市场。

原中国保监会保险资金运用监管司副司长罗表示，保险资金要充分发挥自身优势，参与地方经济建设。在坚持服务实体经济的同时，要高度重视风险防范，及时发现、充分评估和妥善处理投资过程中出现的各种风险。

此外，长期租赁市场的盈利能力也成为一个“路障”。随着市场参与者数量的不断增加，房屋购置成本也在不断增加。据业内人士透露，在北京、上海、深圳等地有很多长期租赁企业，但房屋购置成本较高，长期租赁公寓的年租金回报率约为1.4%至2.5%。

保险公司如何更好地参与长期租赁市场？一些专家表示，根据国际经验，长期租赁公寓最常见的融资方式是将租金等资产证券化，然后通过二级市场融资。保险基金的长期负债与长期资产证券化产品具有很高的匹配度。随着长期租赁公寓行业的发展，这类资产证券化产品在未来将继续增长，保险基金可以通过购买产品继续为长期租赁公寓行业提供金融支持。同时，资产证券化产品由租金产生的现金流支付，具有风险隔离功能，保险公司可以更好地控制投资收益。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱建议，保险机构应随着自身风险管理能力的逐步提高，逐步采用不同方式参与长期租赁市场。保险机构在间接参与长期租赁市场的同时，学习项目处置过程中的业务流程和风险控制措施，储备相关人才。当条件基本成熟时，我们可以探索直接参与长期租赁市场。

以第一批保险基金长期租赁公寓项目为例，通过设立私人保险基金参与投资。中国再投资有限公司总经理卢日表示，中国再投资有限公司计划成立一个规模为200亿元人民币的中国再自我维持长期租赁物业投资基金，南京将是第一个进入该基金的城市。