“镁刻三人行”主题对话：怎样提升城市价值

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八年前，首届中国价值地产年会在上海召开，这是《中国商报》首次尝试举办一个房地产领域的专业论坛。中国价值地产历届年会分别在广州、杭州、苏州、南京、成都和上海举行。中国价值地产年会正逐渐影响主流媒体以自己的方式观察房地产行业的视角。

9月27日，上海。第八届中国价值地产年会将聚焦“没有边界的大城市”。届时，国家商报将与中国指数研究院联合发布2018年中国城市价值白皮书。城市群是highest/きだよきだよきだよきだだよききだだききききき{0在第八届中国价值地产年会前夕，作为《国家商报》(以下简称《国家商报》)房地产板块的对话栏目,“镁雕之旅”特别推出了本期的主题对话:如何提升城市价值？

如何有效培育城市价值增长的切入点和突破点？

谭:对于房地产行业，我们可以从房地产企业的角度来探讨城市价值增长对房地产投资的促进作用。

2018年上半年，中国主要城市国内生产总值保持6%~8%的高速增长，前十位的国内生产总值超过6000亿元，上海超过1.5万亿元。

以一线或新一线城市为中心，带动城市群整体价值增长，是未来中国城市化发展的重要战略。大城市集群正在吸引更多的人和投资。去年开始的城市抢夺战不仅引进了高素质人才，还吸引了基础产业工人、技术工人和城市服务业人员。根据官方数据，今年中国三大城市群的常住人口已占地级及以上城市总人口的24%左右，一个新的人口窗口正在开启。

近年来，整个行业90%的资本集中在26%的城市。城市是否具备吸引高净值人口净流入的发展条件，城市未来的产业发展结构是否具有竞争力，城市是否具有投资吸引力，交通设施及配套设施等城市基础设施投资是否健康增长，这些重要指标是房地产投资最基本的判断标准，尤其是星河湾等高品质产品定位企业的产业升级和发展。

胡晓芳:就城市发展而言，第一个是植根于科学。科学首先在于大局的概念。目前，一些城市的缺点在于地方驱动。在城市规划之初，我们应该用整体观念来审视和引导它，这是城市价值增长的重要前提。

第二是在技术中成长。对于一个城市的发展来说，技术层面的运作是功能的合理布局以及植入和整合不同功能分区的能力。这一方面符合北大资源的发展，北大资源一直强调产品生态是复合产品，其自身定位是“科技产业服务提供商”，与科技和健康产业并行。北大资源正在引领行业，提高整合运营能力，努力实现功能均衡发展，并在下棋。

第三个层次是文明达到审美。据北京大学资源，就更好的生活而言，房地产开发商有一个非常核心的使命，那就是创造一个更好的生活场景。城市有生活的物质功能，但更重要的是，它来自内心的爱。因此，生活和工作环境要优美，生活体验要更好，这是培育城市价值的重要切入点。这个城市的目的是创造一个让你感到依恋和归属感的地方。

赵毅新:就目前的发展而言，培育城市价值增长已经不能用土地规模扩张的粗略方式来衡量。需要密集的规划和发展，需要创新来推动发展。

目前，中国的城市化水平已经达到58%。有专家分析，中国的城市化发展已经进入下半年，因此如何在土地资源有限的情况下创造更多的效益是下半年城市发展的一个重要目标。

培育城市价值增长，首先要通过创新提高城市吸引力，使城市集约高效运行，明智增长，通过创新推动城市从数量向质量的转变和发展。其次，城市发展到一定阶段和规模后，相应的城市治理水平会很高，因此有必要提高城市治理水平。

城市治理水平也将直接决定城市价值和影响力的增长。未来，城市发展需要在城市治理、城市软实力提升等方面做出更多努力。，以培养其价值。

Nbd:城市价值增长极的决定性因素是什么？

谭:除了上述因素，高品质的居住体系也对城市价值起到了积极的推动作用。以星河湾为例，它在选择城市时有自己的发展逻辑。星河湾重视城市未来价值的发展前景，也重视品牌价值与城市价值的双线并行。

太原星河湾征地时，所在的小店区没有品牌开发商。星河湾率先建设了一个高品质的社区，并承担了一些城市环境的建设，使该地区走向繁荣；Xi安星河湾至息县新区和青岛星河湾至城阳环湾是城市价值的重要突破。

前瞻性的战略布局为城市发展做出了积极贡献，给星河湾带来了积极的社会效益和经济效益。今年以来，Xi、沈阳、太原、青岛星河湾区域价值迅速提升，政府基础设施建设和配套设施建设逐步完善。前七名中的几个项目基本上实现了上个月的年度销售目标。

中国经济应该从高速发展阶段过渡到高质量发展阶段，这包括各种产业的供给面深化和城市群建设与城市更新。现在土地稀缺，数量少，价格高。从中央政府到地方政府，都鼓励房地产企业做出一些改变，参与旧城改造，参与城市特色建设，参与城市发展升级。

星河湾非常重视城市更新。要变旧为新，星河湾应该坚持质量之路。许多地方政府领导、村民代表和村干部都主动来到星河湾，并紧急向星河湾表示“我会选择你”。他们认为消化旧改造项目“短、平、快”毫无价值，对星河湾的产品和高品质感兴趣。

胡晓芳:地铁、机场或规划管理中心的搬迁无疑是最直接有效的增长点。在这样的因素下，资金、人才和技术会在短时间内迅速聚集，形成直接的发展效应，但这种方式更多的是由政府驱动，企业很难拥有这样的权力。

企业更能依靠市场调节这只看不见的手来推动城市发展，而需求和文化的力量是长期发展的驱动力。对于企业来说，在区域发展中，必须用当地的价值观进行升级和替代，并最大限度地尊重原有的文化。

如今，在许多特色城镇项目中，特色城镇最重要的一点就是了解当地的特色。首先是尊重本土文化。无中生有是不可行的。我们应该在尊重的基础上对其进行升级，以商业模式运作，并注入资金和技术力量，这样才有成功的可能。

另一种方式是价值的重新整合。一些城市由于某些资源的缺乏或功能的不平衡而缺乏活力。这时，新的元素可能会注入到原有的城市文化中。北京大学的资源中有很多产品。例如，科创城系列以国家规划的新工业区为重点，深入思考什么是地方稀缺产业，什么是产品形式，什么是配套设施，在保留原有资源的基础上最大限度地整合和升级。

赵毅新:城市和乡村最大的区别在于城市有聚集元素的功能。当要素聚集到一定规模并产生规模经济时，城市将发挥其价值。这些因素是多种多样的，所以我认为城市价值增长的决定因素也是多种多样的。

首先，功能要素的集中决定了城市的性质，进而决定了城市的发展方向。例如，如果一个城市聚集了金融、文化或技术元素，它将决定这个城市将来是发展成为金融城市还是文化或技术城市。

第二，产业要素的集聚。每个城市都有相应的产业。例如，城市是否主要集中在工业或服务业，如何聚集产业，如何发展商业形式，都是城市价值增长的重要因素。

第三，人们的聚集同样重要。现在人们已经普遍认识到人和人才的集中对于城市发展的质量和价值是非常重要的。不同教育水平的人聚集在一个城市，这意味着城市的功能、地位和未来发展前景将完全不同。因此，人的因素的集中也是城市价值增长的一个关键因素。

此外，随着智能社会的到来，智能城市的建设和信息的收集也将成为提升城市价值的重要因素。

你如何看待发展大城市和农村振兴计划之间的关系？

谭:对于城市的价值增长来说，巨大的行政手段和政策刺激当然可以成为价值效益，但当前的城市发展应该从理性的角度来观察。就城市发展战略而言，新一轮的城市发展需要引进大品牌企业，新一轮的区域建设需要引进高素质人才，新一轮的区域活力需要富有智慧的人来驱动，新一轮的区域竞争力需要高质量的社区和酒店业务支撑...

在汕尾星河湾的开发中，我们可以看到，开发一个高质量的项目可以促进城市的价值增长。从这一点上，我们可以看到大与小。

汕尾作为粤港澳大湾区的明珠，深汕合作区的建立，意味着汕尾地区对优质生活的需求与大湾区的发展同步进入快车道。

星河湾的企业理念是“愿意、奉献、创新”。每次你进入一个城市，你都会创造出同样品质的标杆产品，为该地区的城市精英提供更美好生活的终极体验，平衡区域优质人居的供需矛盾。从一线、二线到三线四线城市，改变的是落地城市，但保持不变的是坚守星河湾融入血液的品质。

胡晓芳:解决城市发展不是一个孤立的问题。长期以来，中国仍然保持着城乡二元结构。在关注新时期城市发展的同时，我们不应忽视城乡之间的协调。

在城市和乡村之间，它类似于太极阴阳图，在其中你和我是分不开的。城市和农村都有各自的优势，这一点应该得到承认。受早期一些观念的影响，有些人认为城市比农村好。近年来，这一概念正在逐渐改变，至少每个人都可以知道，城市和村庄都有自己的优势。农村地区提供农产品(000061，诊断单位)和美丽的生态环境。生活压力越来越大，城市需要更多的农村事物，而农村需要城市化的就业机会和便利的配套设施。城市和农村应该在保持个性的前提下很好地结合起来。

生产与城市的融合使农村更像城市，提供就业机会和像城市一样的舒适和便利；它也使城市更像农村，有一种自然的情调，这实际上是城乡之间的分工。未来，在项目选址上，北京大学资源将向几大城市群中具有发展潜力的二、三线城市和大城市郊区倾斜，充分发挥地方优势，与城市互动。这些项目可以承接产业转移，提供舒适的工作和生活环境。

赵毅新:随着中国城镇化建设进入下半年，发展大城市、振兴农村越来越重要。从源头上，我们应该充分利用自身的特点和优势，消除城乡差别，包括城市发展中的公共服务均等化。

就目前的发展来看，一些农村公共服务得到了很大的改善，但仍有一些农村公共基础服务设施不尽如人意。因此，当前的工作重点应该是改善农村基本公共服务，缩小与城市的差距，进而实现大城市发展与农村振兴的协调发展。

Nbd:二线和三线城市如何“留住人”和“留住心”？

谭:星河湾着力打造高品质的居住体系，满足人们对美好生活的追求。星河湾优质人居体系包括优质人居产品、高端城市配套设施、优质运营服务和城市文化注入等。它是一种真实的生活体验，包含建筑、空厅、材料、环境、配套设施、服务和文化等一系列元素。它包含社会学、家庭伦理、建筑美学、工艺美学、人类工程学、行为科学、邻里关系和其他学科的理论和实践。它也反映了顾客生活方式和生活需求的最大化和高质量的诠释。

星河湾不仅为城市提供高质量的产品，还提供高质量的生活方式和服务。它也做了许多开创性的尝试:为了探索高质量的生活方式，星河湾与暨南大学合作创办了星河湾生命学院；为了向社区介绍艺术生活，将建造狄云生活之家空厅；为了提高城市的服务质量，建立高标准的星河大酒店，这些都为城市提供了高质量的生活环境和商业环境，对新产业和高素质人才的引进起到了积极的作用。

胡晓芳:作为一个竞争力相对较弱的城市，要留住人才，首先要出台政策吸引人才，其次企业要创造良好的就业机会，让人才放心。有了良好的就业和生活环境，我相信大学生们可以安心的呆在这些城市。

北京大学资源科技园可以通过专业运营团队聚集一批优秀企业，在当地创造就业机会或孵化创业企业。聚集的企业越多，就能提升更多高质量的工作岗位。北京大学资源还可以提供住房、购物和教育等配套服务。

赵毅新:目前是否能给“抢人”城市提供短期政策激励，如各种补贴，以及它们是否能留住人和人心，还有待观察。与二三线城市相比，一线城市无疑具有内在的竞争优势，但一线城市和二线城市各有利弊。

虽然一线城市有很多优势，比如很多机会，未来的development/きだよきだよ很大，竞争力相对较强，但transportation,/きだよだよ等问题和高房价也不得不面临负面影响。二线和三线城市不如一线城市有吸引力。但是，如果二、三线城市的建设能够充分发挥自身优势，更好地发挥城市特色，实现生态宜居、交通便捷、环境清洁、服务优质，对人才的吸引力也就足够了。

Nbd:房地产企业在提升城市价值中应该扮演什么角色？

谭:中国的经济发展已经进入了一个新的时代，历史赋予了房地产企业多重使命，比如创造一个客厅，创造一种生活方式，提升城市价值，激发区域活力。这是一个非常好的历史机遇，也给了企业更多的发展。

20多年来，星河湾始终伴随着中国城市的发展进程，实现着企业的价值目标。2001年，广州星河湾开启了中国精装豪宅的时代；2005年，北京星河湾成为住房建设委员会推荐的行业典范；2010年，在太原，星河湾率先举起了文化的旗帜...这充分证明了高质量人居环境对城市增长极的积极作用和价值实现。

胡晓芳:城市开发建设的参与者具有多样化的特征。房地产企业是城市建设的参与者和观察者。只有不断开拓创新，他们才能发挥最大的潜力。

北京大学的资源包括五大工业引擎，即科技、卫生、教育、文化创造和商业。目前，它侧重于两个方向，即科学技术和卫生。在科技方面，北京大学资源研究与创新产业园有两大举措。一是建立教育学院，为社会培养科技人才；二是建立创新平台，以更好的服务吸引科技企业，依靠高校的优秀科技资源帮助企业，在全国推广成熟的创新经验，提升区域创新能力。

在加强创新和关注未来的同时，确保健康有序的发展，北京大学资源一直致力于提升城市的价值。

编辑魏