摆脱股东依赖，雅生活借并购冲刺5亿平规模

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8月9日，以每股14.56港元开盘的亚生人寿(03319.0港元)的股价一路上涨，涨幅接近8%，推动整个物业管理行业的港股大受欢迎。收盘时，亚人寿以每股14.8港元收盘，上涨7.25%。股票价格和涨幅远远超过了彩生活(7.940，+4.47)，中海地产(2.680，+1.13)，绿城服务(7.500，+2.88)，碧桂园服务(13.322)

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管道面积已经超过1亿

股价的变化源于雅士林年中业绩的刺激。2018年上半年，亚人寿实现总收入14.06亿元(下同)，同比增长103.1%；毛利5.1亿元，同比增长131.4%；净利润3.358亿元，同比增长173.9%；此外，公司股东应占利润为3.323亿元，同比增长196.2%。

雅生收入构成中，物业管理服务收入同比增长37.1%，达到7.05亿元，非业主增值服务收入同比增长438.9%，达到5.75亿元，业主增值服务收入为7990元，同比增长110.6%。

雅人寿业主增值服务主要包括生活服务和资产管理服务，非业主增值服务主要包括联合营销、物业代理、房检服务和广告。在3月20日举行的2017年业绩发布会上，黄凤超表示，增值服务将成为亚盛未来利润的主要来源。

2018年上半年，雅生活管道总建筑面积超过1亿平方米，达到1.091亿平方米，同比增长52.8%，比2017年底增长39.3%。雅居乐和绿地控股的住宅项目管理费单价也有所提高，月管理费从2017年同期的2.97元/平方米提高到3.02元/平方米。

值得注意的是，在管道区域和合同区域，第三方的比例都有显著增加，超过50%。其中，第三方管理面积达到6070万平方米，同比增长81.4%，占55.6%；承包面积同比增长77.9%，达到1.03亿平方米，占55.7%。

得到了两大股东的支持

雅士利分拆上市前，雅居乐于2017年6月底收购了格林兰集团全资子公司格林兰地产(Greenland Property)100%的股权，随后引入了格林兰控股，业内人士认为这是雅士利高估值上市的主要原因。

有了敏捷和格陵兰的支持，优雅生活的发展也有了一定的支撑。今年上半年，格陵兰控股公司给亚人寿提供了950万平方米的合同面积。截至2018年6月30日，绿地控股授予的合同面积已达1880万平方米。

在非业主增值服务板块涨幅最大的时候，亚盛也受益于两大股东的祝福。2018年上半年，亚人寿非业主增值服务的合作营销收入增长51%，达到近3亿元。据亚寿管理层透露，今年年初，雅居乐将80%-90%的一手房产出售给了亚寿旗下的卓雅营销公司，格林兰也将类似的业务交给了卓雅营销。

此外，销售收入的大幅增长也与绿地集团的合作有关，雅人寿上市后已经承担了200多项销售现场服务。虽然“大树下乘凉是好事”，但走向市场，减少对两大股东的依赖，是亚盛未来发展的关键。

“未来，亚人寿还将加大市场化力度，包括并购、合资和合作，至少将市场化比例扩大到80%以上。”亚人寿首席执行官刘德明指出。

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强制收集兼并和收购

在市场化发展的需求下，并购成为了上半年雅生活的亮点。4月9日，亚人寿以约2.05亿元人民币收购了南京紫竹51%的股权，并进入了长江三角洲地区。7月11日，亚人寿以人民币1.479亿元收购兰州城关物业服务集团有限公司51%的股权。进入西北省市，如甘肃、青海、陕西和宁夏。

在区域布局上，截至2018年6月30日，亚盛人寿已扩展至中国27个省、市、自治区，委托管理的合同面积达到2100万平方米，接近2017年的扩展合同面积。

“M&A是我们的发展战略，这将由市场扩张、M&A和未来的合资与合作来推动。收购的目的是实现区域互补和格式互补。我们将把大约65%的融资额用于并购。”雅生活管理说。

然而，快速的投资降低了物业管理服务的毛利率，从去年的32%左右降至29%。「毛利率轻微下降，主要是由于第三方承担的业务大幅增加，由去年的43%上升至接近56%。这些物业在质量和收费标准上与格林兰集团和雅居乐集团的项目略有不同，因此它们会降低毛利率。”

亚人寿管理层表示，通过运营控制和标准化、信息化投资，第三方项目的毛利率将保持在具有市场竞争力的利润水平。

目前，生活合同区向管理区转化的速度尚未得到投资者的认可，其管理层在投资者会议上也回应称，上半年绿地支付了940万平方米，敏捷支付了430万平方米。目前全年转换率为20-30%，未来转换率和转换率将越来越大，下半年管理区域将有较大改善。根据三年计划，2020年管道面积约为3亿平方米，2022年约为5亿平方米。

此外，挖掘社区经济的蓝色海洋已成为提升高雅生活增值服务的支点。管理层表示，除了社区教育、社区食堂、社区快递和居家养老，雅生活还将依托雅居乐的旅游地产开发长期出租公寓。“我们将打包并租赁一些因季节原因闲置的房产。以振兴财产和增加业主的收入。”