碧桂园服务：增值服务才是决战主战场

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照片:郊野公园服务表现会议

就像处于规模焦虑中的房地产企业一样，与房地产密切相关的物业管理公司在成功登陆资本市场并获得发展资金后，迫不及待地要抢占地盘。

该物业的第一个色彩生命公开声明，到2020年，服务面积将达到25亿平方米。亚盛上市仅4个月，管理面积就增加了3000多万平方米，管理总面积超过1亿平方米。

8月22日，在碧桂园服务上市后的第一次中期业绩会议的新闻发布会上，执行董事兼总经理李长江、联合公司首席财务官兼秘书黄鹏多次表示，碧桂园服务未来的表现会更好，信心的源泉是不断增长的管理领域。

2018年上半年，碧桂园的服务合同管理面积达到3.86亿平方米，收费管理面积同比增长27.4%，达到1.37亿平方米，分布在中国29个省、市、自治区的260多个城市。海外城市已经进入马来西亚，管理着536处房产和100多万业主。

期间，碧桂园实现收入20.16亿元，同比增长42.5%；毛利率为39%，同比增长4.6%；净利润4.8亿元，同比增长117%；股东应占利润4.71亿元，同比增长133.1%；基本每股收益为18.84亿元，同比增长133.2%。

根据数据，碧桂园自上市以来移交的第一份成绩单是可以接受的。不过，黄鹏紧急向现场媒体表示，下半年将收取物业费用，下半年碧桂园服务的增长将远远大于上半年。“碧桂园服务的优势之一就是管理区域的快速增长，而管理区域的增长可以直接反映在财务数据上。”黄鹏指出。

在随后的问答环节中，李长江再次强调，无论是主要客户碧桂园，还是与碧桂园服务合作的165家中小开发商，基本上都集中在下半年，“公司下半年增加的面积将超过上半年”。

像许多从房地产公司分离出来的物业管理公司一样，碧桂园服务管理领域的增加主要是由于母公司碧桂园的快速增长。然而，就在碧桂园服务召开中期业绩会议的前一天，碧桂园公开表示将放缓发展步伐。如果是这样，郊野公园服务将不可避免地受到影响。

对此，李长江回应称，碧桂园的服务更像是一个股票市场，碧桂园的调整至少会在一年半甚至两年内影响碧桂园服务区域的增长。此外，除了碧桂园，碧桂园服务还面临着巨大的市场，今后将积极拓展与第三方的合作。

“现在行业集中度很低，前十大地产公司的市场份额只有11%左右，对于有品牌的大企业来说，这是一个非常好的机会。”李长江进一步说道。根据年中报告，2018年上半年，独立第三方开发商开发的物业的收费面积增加了76.6%。

黄鹏表示，在ipo过程中对工具的使用有一些限制，这使得募集和收购不方便，但第三方扩张会更快，不排除通过各种方式获得项目。

在规模扩张的过程中，碧桂园仍在参与国有企业的新蓝海物流服务。7月9日早些时候，碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)有限公司成立了一家合资公司，旨在投资合作中央企业“三供一业”改革的物业管理和增值服务。

"“三合一”是一片蓝色的海洋和处女地."李长江透露，海峡能源的物业面积超过1.3亿平方米，户数超过130万。虽然仍在谈判中，但仍未决定是否由碧桂园服务接手，“三供一业”将是碧桂园服务的另一个市场，我们对未来有一个愿景和构想。

黄鹏补充说，“三供一业”项目前景广阔，从今年年底到明年将逐步成为碧桂园服务的申报收入，包括合作实现的区域拓展。

此外，郊野公园服务已扩展至商业物业、写字楼、多功能楼宇、工业园、公路服务站、医院、公园、景点及其他非住宅物业。"我们还将致力于建立人口密集流动的模式."

根据黄鹏的说法，这些非住宅物业的利润率将略高于住宅物业，但很难计算单个项目的利润率，因为住宅物业是相对业主，而公园和景点的空谈判室相对较大，这取决于双方的谈判能力。

刚刚上市的碧桂园迫切需要大规模快速提升市场地位。然而，李长江和黄鹏都没有透露具体的扩张计划。对于一些提出在2020年实现100亿目标的同行，李长江表示，100亿的目标很容易实现，碧桂园看重的是能否给股东带来回报。

长期以来，物业管理一直被认为是一个赔钱和赚钱的行业。虽然上市的房地产公司在资本市场上很受欢迎，但“劳动密集型、低端”等行业的标签并没有从房地产公司身上消失。随着规模的不断扩大，碧桂园的服务成本也随之上升。

2018年上半年，碧桂园服务成本为12.29亿元，去年同期为9.28亿元；销售和营销费用为881.2万元，去年同期为416.2万元；行政费用为2.94亿元，去年同期为2.02亿元。在此期间，碧桂园的服务净利润率为23.79%，同比增长8.2%，不包括税收优惠，同比增长4%。

随着成本投入的增加，碧桂园能否继续保持目前的净利润率令人怀疑。黄鹏说:“通过规模密集型、通过多层城市覆盖、通过大规模模式、通过智能服务、通过信息管理系统，碧桂园服务可以在一定程度上稳定或延缓劳动力成本上升的影响，公司将会有很大的创新。”增值服务，这项业务的边际成本非常低。”

据时代财经介绍，2018年上半年，碧桂园提供的社区增值服务收入为1.71亿元，占总收入的8.5%，是碧桂园提供的三大服务中收入最低的。然而，社区增值服务的毛利率高达66.9%，是三大业务中最高的。李长江说:“增值服务是我们决战的主战场。”