国研中心研究员：建议给中低价位自住房家庭给与优惠

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要真正实现“住房是为了生活，不是为了投机”的目标，就迫切需要进一步完善我国的住房信贷制度，重点是探索和完善适合我国国情的政策性住房金融体系。建议从以下几个方面进行探索:一是探索实施中性住房金融政策，防止短期内因利率调整导致购房者承受能力发生重大变化，导致市场需求和房价大幅波动，引发系统性房地产风险；二是对购买中低价住房和第一套自住住房的家庭给予优惠首付和利率政策；三是进一步改革和完善住房公积金制度，稳步扩大住房公积金使用范围，加大对住房消费的支持力度，建立权责明确、高效顺畅的统一高效管理体系。

□刘为民

住房信贷政策对家庭住房负担能力有重大影响

过去的一年是中国房地产市场起伏跌宕的又一年。受前期住房需求积压集中释放、部分热点城市资金相对宽松和补货的影响，2016年全国房地产投资增速回升，部分热点城市房价快速上涨。尤其是去年春节后，一线城市的房地产市场呈现出明显的量价上涨趋势。根据新公布的70个大中城市房价指数，去年3月，一线城市房价同比上涨29.5%，比去年春节前高出近10个百分点，从而带动二线热点城市房价明显反弹，进一步加大了住房市场的操作风险。在这种情况下，一些热点城市相继出台了一系列房地产调控措施，包括提高购房首付比例、增加购房按揭贷款、扩大限购范围等。在这些措施的作用下，热点城市的房价涨幅逐渐趋于稳定并有所下降。

影响房价的因素很多，但不难发现，每次房价大幅波动背后都有住房信贷的影子。在中国目前的住房政策体系下，当市场上涨而市场下跌时，信贷因素往往会火上浇油。例如，自2015年3月以来，五次降息已将五年期中长期贷款利率从6.15%降至4.9%。如果按照85%的优惠利率计算，只有降低贷款利率才能使家庭住房承受能力提高20%以上。不难解释为什么当利率大幅下调时，会刺激投资的投机需求，进而成为房价大幅上涨的高概率事件。

目前，商业银行仍是房地产信贷的主力军。商业银行的开发贷款和个人住房抵押贷款约占房地产资金到位的1/3，几乎承担了住房信贷监管的全部责任。然而，住房不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。根据第六次人口普查数据，中国城镇居民家庭人均住房面积已达到31.6平方米，相当于住房市场改革初期的5倍，但仍有25.5%的被调查家庭人均住房面积低于16平方米。这说明市场机制可以提高资源配置效率，但不能自动实现住房资源的公平配置。因此，在为真正的自住需求提供住房信贷时，有必要从效率和公平的角度统筹考虑，加快完善政策性住房金融体系。

政策性住房金融体系对市场的健康稳定运行至关重要

首先，制约居民住房条件改善的主要因素是住房负担能力，这不仅与家庭收入水平和存量财富有关，还取决于住房融资的可获得性。从住房金融的可获得性来看，政策性住房金融体系可以弥补商品房金融的不足。原因是住房抵押贷款周期长、金额大，信息不对称和不可预测性尤为突出。商业金融机构难以准确识别借款人的还款能力及其变化，银行只能根据平均风险水平确定利率和贷款条件。对于低风险借款人来说，相对较高的利率会导致贷款需求下降。对于高风险借款人来说，相对较高的利率水平导致了贷款的扩张，形成了典型的“逆向选择”问题。银行必须降低住房贷款规模，提高抵押贷款门槛，缩短贷款期限，以控制逆向选择。因此，在发展商品房金融的同时，还应发展和完善政策性住房金融体系，以提高住房金融的包容性，促进住房质量的不断提高。

同时，完善政策性住房金融体系可以增强金融体系的稳定性，降低系统性风险。一方面，政策性住房金融有利于分散商业机构业务同质化的风险。从住房抵押贷款的角度来看，商业金融机构面临着典型的期限错配问题。例如，住房抵押贷款是长期贷款，而商业银行负债是短期的。商品房金融机构的业务相似性使得这些机构面临着相似的风险暴露，当市场波动或风险爆发时，它们更容易发生“拥挤交易”。虽然资产证券化等手段可以缓解期限错配的问题，但一旦经济周期波动发生，大量按揭家庭的还款能力将受到影响，住房按揭贷款比例高的商业金融体系将面临更大的风险压力。解决上述问题的方法之一是通过发展基于政策的住房金融体系，提高住房金融机构的多样性，降低风险集中度。另一方面，通过区分政策性业务和商业性业务，为中低收入家庭的住房抵押贷款建立了一道“防火墙”。当经济周期波动时，中低收入家庭的财务状况首先恶化。如果商业银行中低收入家庭的抵押贷款比例过大，将不可避免地增加商业银行体系的脆弱性，并可能引发连锁反应，影响其他业务。如果政策性住房金融机构承担更多中低收入家庭的贷款需求，将更容易划分市场导向行为和政策导向行为的覆盖对象，设计满足不同对象的金融产品和相关税费制度。当风险出现时，它还可以有效地发挥国家作为最后贷款人的作用。

此外，完善政策性住房金融体系有利于发挥“反向调控”作用，提高宏观调控效果。商业金融机构以利润最大化为目标，在风险度量和激励机制上倾向于追求短期利益，这体现在商品房金融明显的顺周期效应上。也就是说，在经济扩张周期中，房价被高估，商业金融机构更愿意放贷，而在经济衰退周期中，房价被高估，商业机构进一步收紧放贷规模，经济周期波动范围扩大。政策性住房金融机构不以盈利为目的。在经济扩张周期中，居民总体收入水平提高，能够获得政策性金融支持的家庭数量减少。在经济衰退阶段，居民整体收入水平下降，符合政策贷款条件的家庭数量增加，住房贷款规模扩大，从而对经济波动起到“反向调节”作用。例如，1991年至1993年，受房地产泡沫破裂的影响，日本进入经济衰退阶段，商品房贷款增速呈顺周期下降趋势，而政策性住房金融机构同期贷款增速明显上升，与经济周期呈反向趋势。同样，从1993年到1995年，日本经济复苏，商品房金融机构贷款增长率上升，政策性住房金融机构贷款增长率明显下降，呈现出明显的反周期特征。因此，政策性住房金融和商品房金融形成一定的平衡关系，降低了整个经济周期波动的影响。

如何进一步完善政策性住房金融体系

中央经济工作会议指出，“房子是为了生活，不是为了投机”。要真正实现这一目标，迫切需要进一步完善我国的住房信贷体系。其重点是探索和完善适合中国国情的政策性住房金融体系。建议从以下几个方面进行探索:

一是探索实施中性住房金融政策。即当贷款利率降低时，首付比例适当提高；当贷款利率提高时，首付比例将适当降低。实施住房贷款首付和贷款利率反向调整政策的目的是防止购房者的支付能力因利率调整而在短期内发生较大变化，导致市场需求和房价大幅波动，引发系统性房地产风险。

二是对购买中低价、中小套型和第一套自住住房的家庭给予优惠首付和利率政策。为了降低融资成本，我们也可以考虑成立国家住房抵押贷款担保公司，为符合条件的中低收入家庭和新市民提供相应的金融服务。

第三，进一步改革和完善住房公积金制度。住房公积金是建立在新加坡中央公积金基础上的一种具有中国特色的互助政策性住房金融体系。该系统通过封闭运营和低存低贷互助，有效降低住房消费抵押贷款成本，有力支持员工住房消费。然而，社会上有人质疑住房公积金制度的公平性和有效性。笔者认为，在完善政策性住房金融体系的过程中，应统筹考虑住房公积金制度的改革，稳步拓宽住房公积金的使用范围，加大对住房消费的支持力度，提高保值增值能力，根据流动人口的特点，规范和简化非居民职工的提取和使用程序，建立权责明确、高效顺畅的统一高效管理体系。