最佳购房时机到了？今年不买房十年又白忙啦

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文本/谢逸枫

老谢可以负责任地告诉大家，今年稳定的房地产市场是市场的基调，去库存化是政策的基调，分权管理是调控的基调。新一轮买房的最佳时机已经悄然到来！房子会涨，有钱就买，没钱就买。二十年买房的历史经验告诉我们，我们应该在调控的时候买，更应该在炒股的时候买，在政策刺激的时候，我们应该在卖铁锅的时候买。记得老谢的一句名言:“如果你今年十年不买房子，你就白忙了。”如果你明年不买房子，你将再等20年。”。这是过去错过买房最佳时机的惨痛教训。不过，没关系，今年是在一、二、三、四线经济城市买房的最佳时机。我希望那些合格的、合格的、节俭的、勤劳的人，一定要抓住买房的最好机会，不要犯错误。空白发人忏悔。

老谢的名言告诉你，年初你没有买房子，而去年你有十年没有买房子，那你就是白忙了。这就是为什么你总是买不起房子，为什么你没有房子，为什么你不能娶一个妻子，为什么你的岳母不给你她的女儿。

目前，一线和二线城市抑制房价，四线城市去库存。中国房地产市场稳定向上，不会出现大幅波动。在宏观层面上，它完全支持买房。首先，中国房地产市场相对稳定，不会出现大幅波动。这是住房、建设和住房部2017年的市场定位。中国银监会新任主席郭树清表示，中国不希望房地产市场出现大幅波动。发改会会长任鹤立峰表示，中国经济运行缓慢而稳定，稳中求进。央行副行长龙易纲表示，没有必要加息和下调RRR利率，经过综合措施，房地产市场将稳步健康发展。

其次，四线城市的去库存化是2017年政策的基调，也是房地产行业的最大任务，是政府最重要的工作。第三，分市管理是调控的基调，调控抑制一、二线城市的房价，这是本地区最重要的工作。第四，长期机制，房产税还没有出台，房屋租赁市场还没有建立，这是支持买房的最好证明。第五，房地产仍然是支柱产业，第二，稳定增长的关键在于房地产。第六，国家第一次非常支持合理的改善需求。

2017年，全国房价继续保持正增长，但与2016年相比，仍将保持稳定增长，尤其是一、二线城市，房价仍上涨/0/，未来房价涨幅不会封顶。事实上，中国房地产市场存在局部泡沫，但并不严重。自800年前甚至更早以来，房地产一直存在泡沫。泡沫到目前为止破裂了吗？不，如果地方债务没有引发经济危机，房地产市场就不会崩溃。国家正在抑制价格，长期机制，房地产税的失败和人民币贬值。买房是一种保值行为，现在是买房的最佳时机。

从市场的实际表现来看，稳定的趋势是明显的。统计局1月份发布了70个大中城市的房价数据。环比上涨的城市数量减少，而环比房价下跌的城市数量(以深圳为首)增加到20个，增速继续收窄。在15个一线和热点二线城市中，11个城市的房价环比下降，3个城市的房价持平，广州房价环比上升0.6%，但增速已连续4个月下降。房地产热点城市和国家最近命名了16个国家，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等。收紧了这些城市的信贷。抵押贷款利率已全部转换为10%，最高贷款期限也已缩短；基金行业协会也调整了规则，以控制私人股本基金在这些城市的房地产投资。

首先，现在是购房者买房的好时机，这不仅是为了鼓励和支持他们在一、二、三四线城市买房，也是为了用实际政策支持他们。

首先，对一线和二线热点城市的监管不允许房屋投机，而且房价上涨过快，无法防范泡沫风险。其次，一线和二线非热点城市的政策相对温和，支持购房。三是低门槛、低首付、低利率、减税和财政补贴，以及在部分二、三线和所有四线城市购房的一系列优惠政策。一旦错过这样的好机会，房价和地价将全面上涨，库存将减少到一个合理的范围，供不应求。考虑到收入增长跟不上房价，人民币贬值快于房价，未来买房将变得越来越困难。

对于合格的、合格的、有能力的、节俭的购房者来说，早买房总比晚买房好，早赚钱多，晚赔钱多。没有资格，没有条件，没有能力，没有经济，想买房子的人，即使他们想创造买房子的机会。由于一线和二线城市的房子仍然是最值得购买的，三线和三线城市的房子是有成本效益的，房地产企业在去库存化时期是薄弱的，而一线和二线城市的热点城市正在受到监管，所以大量的人和资金挤入三线和二线城市。面对银行存款负利率、资产短缺、美元加息周期、人民币贬值、货币信贷过剩、投资渠道狭窄的现实，买房是最好的投资选择、最好的金融产品和最好的抗通胀手段。

第二，从购买自住住房和改善生活的角度来看，自2014年以来，大量富人、富人、中小企业和上市企业购买了房屋和土地。

在这轮疯狂购房的背后，有一股巨大而神秘的推动力，那就是人民币贬值和资产短缺。从本质上讲，就是要找到安全的投资渠道，避免人民币贬值，追求高收益的投资产品，保持和提高房价。买房几乎已经成为一种全国性需求，无论是买房、改善住房还是投资型住房。事实上，不仅中国人喜欢买房子和土地，海外的人和全世界的人也喜欢买房子和土地。不仅有钱人和富人花很多钱买房子和土地，而且中产阶级或普通人也不得不买房子，即使他们卖铁锅里的铁。最疯狂的是中小企业买房子和土地，也就是上市公司花很多钱买房子和土地。

为什么中国人喜欢买房子而不是其他产品？中国人最喜欢的投资产品肯定不是股票、期货、黄金、汇率、基金、信托、保险、债券、理财产品、古董字画，而是买房、配置少量股权、美元、海外房产、少量其他产品和储蓄。储蓄是中国人重要的投资渠道，中国的储蓄率和存款额居世界首位。由于中国缺乏安全稳定的投资渠道，银行没有市场风险，回报相对稳定。唯一最大的经济风险是负利率、人民币贬值和购买力下降。因此，买房成了中国人最喜欢的产品。因为除了房子，中国不知道买什么产品可以对抗通货膨胀，保持它的价值和增加它的价值。

第三，目前，中国最热的房地产市场不是一、二线热点城市，而是三、四线房地产市场的上升趋势，去库存化负担沉重。统计局发布的数据显示，2017年1月，三级市场房价环比上涨0.4%，涨幅超过一级和二级市场。

首先，三线和四线崛起的最直接诱因来自一线和二线限购政策的溢出效应。大城市的辐射和溢出效应是最好的办法。中心城市的意外崛起将带来辐射和溢出效应，进而改变社会对三、四线房地产市场的预期，被抑制的资本和需求将传导至四线城市。第二，三线和四线交通的便利也促进了一些改善需求。第三，去库存化政策的引导是本轮三线、四线复苏的重要原因。

从宏观角度看，货币政策将逐步退出宽松，保持稳定和中性，热点城市的房地产市场调控将容易收紧，但难以放松。与受到严格控制压力的一线和二线城市不同，四线城市中的大多数三线和三线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，如住房补贴、契税减免和其他购房优惠政策，这些政策加速了三线和四线城市的需求释放。住房建设司司长陈政府高表示，结合城镇化推进去库存化是一条重要的根本途径。四线城市的去库存化政策将在2017年继续实施。要提出新的办法，继续鼓励和引导农民工和农民进城。

第四，在一、二线城市限购的背景下，四线城市在刺激土地购买和房地产开发投资方面的作用备受期待。

目前，四线城市房地产市场的投资和存量分别占全国的60%和80%。如果四线城市的600多个房地产市场得到反弹的支持，全国房地产市场将开始建设，投资和销售的整体数据也可以提供支持。根据以三四线城市为重点布局的领先房地产企业的数据，2016年55%的销售项目为90-140平方米，与2015年相比持续增长。此外，三级和四级房地产市场对杠杆的需求较低，买家的购买压力远低于一级和二级市场，因此一般不存在高杠杆风险。因此，无论是城市化、去库存化还是抑制资产泡沫，管理层都希望看到其复苏。本轮三线、四线的崛起首先是围绕一线城市如北上广、二线热点城市的崛起，而不是三四线城市的全面爆发。

如北京周边的燕郊和廊坊，上海周边的嘉善和无锡，南京周边的泰州，深圳周边的东莞和惠州，厦门周边的漳州和泉州等。尽管四线城市的销售超出预期，但交通区位、自然环境、工业经济和购房者等城市基本面的差异将导致四线城市房地产基本面的分化。位于大都市核心圈、区域核心延伸和产业核心城市的四线城市，上半年将继续保持市场热情。目前，都市圈三四线城市的去库存效应有所改善，这意味着三四线的房价有升值潜力，未来可能会有一定程度的上涨。

第五，中国有661个城市和1636个县，分布不均匀。35个城市占中国总销售额的近一半。这35个城市中，有些供不应求，有些销量大增，有些供不应求。

从宏观上看，中国降低RRR、提高利率和减税的可能性更大。央行前天表示不会加息。在中等水平上，一线和二线城市将呈现倒金字塔分布，一线城市销量最小，二线城市次数较少。在今年的高概率中，四线城市卖出了更多。2016年，一线和二线城市的销量将会增加，而三线和四线城市没有人会购买。然而，中国城市化的主力军应该是拥有13亿人口的四线城市，四个一线城市加上周边的大都市圈，一个拥有1.5亿人口的广州和深圳大都市圈，以及30个平均人口为1000万的二线城市。最后，城市化率应达到70%。微观上，最重要的是现金为王，所以每个人都应该好好保管它。更重要的是，从第一季度末开始，获得资产的窗口开始打开。

作为投资买家，一线和二线热点城市以及非热点二线城市仍然是最佳投资城市，因为中国正在抑制房价上涨。根据老谢18年的购房经验，买房背后有很多动机。市场上最简单的事情是，就功能而言，它可以是自住、投资、融资或两者兼而有之，它也可以有自住的功能，考虑到投资来收取租金并产生一次性的差别。从内涵上看，它是对高端生活品质、身份象征、面子、精神财富的追求，是一种巨大的人文价值和财富，具有生命抗争和家庭纪念的意义。就产品属性而言，最新的一种是金融产品，它可以作为“银行”来增加价值，保护价值不受通货膨胀的影响，也可以作为金融产品、股权互换和房地产资产的产品随时套现。

为了控制房价的过度上涨，经过四个月的调控，许多城市相继实施了限价令、限购令和限售令。统计局发布的《2017年1月70个大中城市住房销售价格变化》显示，一、二线城市新建商品房价格基本停止环比上涨，三线城市趋势基本稳定。在这14个城市中，深圳和无锡的新房价格环比下降0.5%，而天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州和武汉的新房价格也略有下调。北京、杭州和成都的新房价格逐月持平。

15个一线和热点二线城市新建商品房价格指数呈现温和下降趋势。广州只有一个城市的物价指数上涨了0.6%，与12月份的涨幅相比有所下降；北京、杭州和成都的环比持平；其余11个城市环比下降0.1%-0.5%。接下来，房地产市场将进入长期稳定期。据估计，10月9日前不会有太大变化。因此，在下半年的3月至10月9日这段稳定时期，是买房的最佳时机。历史经验告诉我们，经过这个村庄后就没有商店了。一旦调控放松，热点城市很可能迎来新一轮报复性房价反弹。