楼市捞金术：我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的

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记者笔记

如果这些天在采访中没有亲眼所见，我无法相信世界上还有如此简单而有利可图的商业模式。

下个月，我的采访对象魏光华将离开漳州寻找下一个猎物。在他的“团队”进入福建漳州的九个月里，这里的房价已经有了长足的进步。在他带来的2000万现金中，只有1000多万花掉了。现在卡里有将近5000万现金。“房地产投机需要足够准确、足够迅速，这无异于砸血。如果你赚了钱，你会离开，找到下一个城市。”很难想象，作为房地产市场投机者中的新成员，魏光华能以如此快的速度获得黄金。

以下是《中国证券报》记者转载的三个城市的投机故事。在一轮又一轮的房价上涨中，一些人变得富有，更多人的未来被房子所困，难以向前迈进。

1.漳州的“坐在村里”

漳州位于福建南部金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。在这里，水果和水果每个月都会碰到市场，四季都是风，这是一个舒适的疗养地。千里香的水仙花也把漳州的名气传遍了全国。然而，在过去的六个月里，其“雷霆万钧”的方式是全国房价涨幅最高。

"在9个月里，平均价格翻了一番，个人房产价格超过了3倍."在这个闽南人非常重视的清明节，泉州人魏光华“舍不得”回家祭祖。他“偷”东西，认为自己对漳州房价的飙升“做出了不可推卸的贡献”。

来漳州之前，魏光华是一家鞋厂的老板。近年来，由于“物质困难”和2016年初厦门房价的上涨，他的几个业余房地产投机者收获颇丰。经过仔细调查，魏光华决定加入这个团队。然后，每人拿出2000万元，凑齐近2亿元，去了华侨的故乡漳州，厦门岛的后花园。

“携手坐在村里”，一种操纵股市的方法，也被巧妙地“嫁接”到房地产领域。虽然魏光华只是一个新人，但这并不妨碍他从漳州房地产市场获得黄金。“我曾经是一个实体经济，我每天都担心我的肺和疼痛。相反，我是吃力不讨好，但房地产是不同的。只要你彻底了解当地的情况，并且没有资金流动的问题，你就会躺在家里赚钱。这种五线城市，前政府不仅不会干预，但非常欢迎房价的上涨。”刚刚开辟新领域不到一年的魏光华，已经清楚地谈到了“骗子”。

2016年6月，当魏光华和他的朋友们踏上漳州的土地准备打一场“大仗”时，城市住房的平均价格约为每平方米6000至8000元。仅在9个月内，新建筑的开盘价就很少低于每平方米15000元，一些湖泊、河流和学区甚至在25000元至28000元之间。

回忆这九个月，魏光华自称“不关任何人的事”。“2016年年中，厦门岛的平均房价已经超过40000元，而毗邻厦门岛的漳州的平均房价仅为6000多元。当时，我听说有两个旧城市被拆除，六个自然村不得不搬迁。大约有15，000户拆迁户，平均每户至少有100万份拆迁补偿。目前，房价已经上涨，而且不乏买家。地面是必需的。平均价格低，流通量小，只是旧城改造的需要。学校区的概念和厦门-厦门的城市化，是一个非常适合讲故事的地方。”

他们在漳州扎营后，魏光华已经提前踏上了它。首先，他们喜欢漳州实验小学的校区——莞城国际，这是一所著名的地方学校。当时，该区的平均价格约为1万元。这是一个典型的“学区”二手盘子。该区的“流通板块”不到50套，从60平方米到80平方米不等。你可以用不到1000万元吃掉“流通板块”，这相当于控制了这个板块几乎所有的流通市场。

这种“常规”已经被尝试和测试过了。魏光华的其他九个兄弟在其他房地产领域也做了同样的事情，在市区一个接一个地卷走了近500套两居室的小房子，总支出不到1亿元。当时，它几乎卷走了漳州二手房市场三分之一的存量。他们6月份才搬进来三个月，漳州的房价就受到了他们的刺激，每平方米上涨了近2000元。

“十个人一口气买下这些房子不容易。很难避开一棵大树。要进行大规模的投资，你必须从你家乡的亲戚朋友那里借身份证。然而，毕竟他们的亲戚和朋友是有限的。因此，他们找民工通过中介公司购买身份证，然后找七婶和八婶合作，给每个身份证一个收入证明。为了抢劫客户，银行不会仔细检查他们的收入证明。这样不仅安静，还能获得贷款折扣。”魏光华谈到这样一种“简单的牟取暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾。”

吃掉市区三分之一的流通市场只是魏光华的第一步。接下来，他们找了一家在当地有一定规模和垄断地位的房地产中介进行合作，并开始一天天地刷新他们的房地产上市价格。“只要我们提高手中的房价，传播房价即将上涨的消息，卖房的房东就会跟着做，甚至撤销订单，静观其变，这样市场的流通量就不会扩大。我们可以通过反转交易来提高房价，也可以直接刷新上市价格。”魏光华表示，在联合中介机构之后，他们开始通过媒体、论坛和公众账户，为“厦漳城镇化”、学区房和江景房等概念创造动力。从2016年底到2017年初，“厦门地铁将建在漳州市区”的消息传遍了漳州的大街小巷，“城市化”的理念已经深入人心，成为市民饭后的谈资和房价飞涨的催化剂。

此外，旧城改造和自然村的拆除也是当务之急，泉州、厦门等省的土豪纷纷赶到漳州扫楼。这座位于福建东南角的四线农业城市，城市人均收入中的房价约为3000元，但城市房价几乎是“一天一价”，从6700元开始，涨到15000元、20000元、25000元和28000元。

2017年4月初，魏光华在漳州大酒店会见了《中国证券报》记者，充满了喜悦。在烟雾缭绕的雪茄烟雾中，他说他一生中从未想到过这么简单的赚钱方法。近500套房在他们手中基本上已经易手。当时，他们投资1.2亿元，净赚约2亿元，他们开始寻找下一个城市。

“这是房价上涨不到一年的时间，当我看着自己的眼睛时，我感到悲伤和愤怒。在这种风气的感染下，将来没有人愿意脚踏实地做生意。房地产投机者掠夺了几代人的财富，透支了一个年轻家庭一生的财务支出。一个房地产投机者可以轻易拿走2亿元，而五个集团都是10亿元。这些人(603883，买)努力工作，并把他们交了出去。”漳州当地一名官员告诉《中国证券报》记者。

2.基金经理“结伙”到贵阳

当他接通胡英杰的电话时，他的语调轻快活泼，每一口都充满了春天的味道和希望。因为，经过三个月的研究，尘埃终于落定，下一个目标是贵阳。

投机者胡英杰在2015年股市崩盘前是一名拥有十年经验的基金经理。自股市崩盘以来，他的主要业务已经从股票交易转向房地产投机。在深圳为“灾后重建”挖了第一桶金后，他开始寻找下一个猎物。

“与不可预测的股市相比，房地产市场风险更低，利润更高，也更容易把握。”胡英杰似乎已经打开了股市和楼市的第二个脉搏。“核心是利用杠杆原理，借助银行贷款扩大投资。股票市场的杠杆率太低，所以你买多少就投资多少。在贵阳，如果我现在投资30万元，我也许可以买一个100万元的房地产。在短时间内购买它可能会翻倍，此时的回报率将会放大4倍。”

胡英杰不是孤军奋战。有五个小伙伴和他“无所事事”，每个人都有3.5亿现金。然而，他们总是对银行贷款情有独钟。即使你有足够的钱，你也不会一次性付清。首付比例越低，杠杆效应越大，自有资金回报率越高。

“投机类似于股票交易。找到有主题、有概念的房地产，共同坐在村里吃市场上的流通盘，吃小单位，这样成本低、收益高。”胡英杰于2015年10月正式出海，他很高兴自己进入了一个新世界。

风统计显示，从2015年6月15日起，181个交易日之后，a股市场有17只跌停1000股，占近10%。换句话说，几乎每10个交易日，投资者都会经历一次“股市崩盘”。

就像投资者对a股走势叹息，对他们的不幸感到惋惜一样，房地产市场也达到了新高。“让我们在这里做一个简单的假设。如果有人在2015年1月在深圳买了一套价值300万元的房子，该房产的市值约为900万元，收入高达690万元。如果此人在1月4日投资90万元首付在股市买房，现在能够保本已经很幸运了。”胡英杰说。

那么，胡英杰这次为什么要看贵阳呢？“这些年来，我一直关注着贵阳华国园社区，它被誉为中国第一个上帝的市场和亚洲最大的房地产，占地1830万平方米，计划入住50万人。从今年1月开始，胡英杰在花果园租了一套房子。白天，他有时会参观城市的各种中介门面，有时在家做作业，比较贵阳和中国其他省会城市的价格差距，试图找出原因。然而，晚上9点以后，胡英杰和他的朋友们必须做一件事:检查每栋楼的入住率。他们拍照的方式也很简单，数着地板下一间一间的灯光，并认真地做笔记。

经过三个月的调查，胡英杰基本了解到花圃的占用率已经达到80%。这座“神盘”的入住率是投机者判断贵阳是否值得投机的主要指标。"你知道贵阳甚至没有地铁房的概念吗？"胡英杰说，根据他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价上涨速度最快，涨幅最大。从纵向时间来看，贵阳近年的房价基本在6000元左右。从与其他省会城市的横向比较来看，贵阳仍然远远落后于它们。

“4月中旬和下旬，住房和城乡建设部将公布全国70个主要城市第一季度的房价走势，贵阳肯定是垫底的。这场萧条肯定会吸引热钱。贵阳是一个著名的赌博城市，交通拥挤，所以地铁房的概念肯定会引起火灾。下一步，我们的计划是在地铁换乘站选择一个发行量较小的小区，一次吃掉所有的小单位，这样成本低，易手，涨价也容易。”胡英杰说。

3.G县的卖地“生意”

g县位于江西省东部，是“三江并流，五湖并流，旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎旖旎该县面积仅10平方公里，人均月收入约2000元，是一个以山为食的内陆小县。大多数当地年轻人在福建和广东工作。只有在春节期间，全国各地的车牌才会“聚集”在县城，然后就会被遗弃。

2011年，江苏的“土皇帝”徐波来到这里建厂。县城的一条街从头到尾都可以看到，晚上9点以后天就黑了。今年，全县财政收入为5亿元。徐波属于当地的投资圈，不久之后，G县的领导们也逐渐熟悉起来。2011年下半年的一天，县领导找到了徐波，和他讨论了“干一番事业”。

“县长告诉我，这里的住宅用地大约是每亩70万元。当你回江苏帮着找几个开发商的时候，你一定要帮我在下一次土地拍卖中把标语牌提高到250多万元。县财政会在适当的时候还给你。房地产开发之后，县里会配合你把房价调上去的。”做了一辈子生意的徐波很快做出了决定，这是一个“双赢”的项目。他很快从他的家乡江苏招募了五个铁哥们。

徐波回忆说:“拍卖当天，起拍价是70万元。从早上八点开始，我们六个人坐在最后一排。江西当地开发商每次提价2000元或3000元，一直到10点，我们都快睡着了，才报了95万元。鉴于价格与目标价格相差甚远，我们第一次贴出了标语牌，报价为150万元。那时，所有的目光都转向了我们。拍摄了半个小时后，价格徘徊在160万元左右。眼看快11点了，我们加快了进度，第二张标语牌的报价是230万元，所以土地拍得很成功，每亩250万元。”

这块土地后来被规划为G县的第一个高端住宅项目。2014年的开盘价是5500元，是当地最高的价格。徐波解释了其中的玄机:开市前，一个浙江热钱团队来到门口，承诺一次购买三分之一的房产，条件是给予内部折扣，即降低到每平方米4200元，但外部价格必须是每平方米6000元。

“这是一笔双赢的交易。开发一个项目所需的资金极其巨大。近年来，房地产市场监管日益升温，房地产项目融资难度越来越大。严格来说，甚至不可能把土地拿到银行进行抵押融资，而是由开发商自己解决财务问题。因此，财务成本相当高。项目开发完成后，如果销售速度太慢，资金将无法回笼，资金链将断裂，这将导致金融危机，甚至更严重的破产。”徐波告诉《中国证券报》记者，此时，当热钱房地产投机者上门时，将被视为薄利多销，从而解决了燃眉之急。首先，各种贷款将得到偿还，其余的将能够与当地中介和热钱合作。囤积房产会使房价一致上涨，相互呼应会使房价上涨。如果我们能做好连接当地知名小学的工作，并建立一个分校，这将是一个暴利的“学区住房”项目。

在上述地块以每英亩250万元的史前高价出售后，G县以同样的方式产生了两个“土地王”。这三块地卖完之后，G县的房价从3000元涨到了5000多元。财政收入也从2011年的5亿元增加到2012年的8亿元，其中土地出让金约占4亿元。

“2016年，我们的财政收入为13亿元，其中预算收入约为6亿元，其余大部分是土地出让金。”4月1日，G县财政局负责人向《中国证券报》表示，由于实体经济不景气，当地工业园区基本关闭，几乎没有企业投产，财政收支压力很大，土地出让是最后手段。

土地财政不仅解决了G县的财政压力，还带来了全县富裕的居民，依靠征地拆迁补偿，一夜暴富。夜幕降临后，原本宁静的县城现在充满了盛宴。ktv和酒吧几乎每晚都爆满。许多当地企业主告诉《中国证券报》记者，“新开的酒店和客房基本上都配有麻将桌。这些年来，吃、喝、赌、吸毒的青少年人数日益增加，看到这种情况真令人难过。”

(应受访者要求，魏光华、胡英杰和徐波为化名)