三四线楼市大爆发？这张图表揭示了真正真相！

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资料来源:公告(对房地产市场的微观观察)

几天前，几家领先的房地产企业发布了2017年前两个月的销售数据。其中，恒大2016年前两个月的销售额为684.1亿元，万科前两个月的销售额为416.2亿元，碧桂园的表现最为抢眼。前两个月的累计销售额达到惊人的872.6亿元，同比增长269%。

2017年是房地产年吗？

在经历了2016年的房地产繁荣之后，各行各业都认识到2017年是房地产的小年头。从热门城市的数据来看，这是真的。根据中指的数据，在过去的六个月里，北京、深圳等城市的交易量逐渐下降:

需要指出的是，在郑策的影响下，今年1月和2月，一些热门城市的新房备案价格受到严重抑制，开发商很难在预售价格上有所作为，总体上呈现出“量少价稳”的趋势。因此，一线楼市确实可以称得上是“小年”。

让我们看看三、四线城市。工业证券(601377，BUY)统计了一些城市新房的交易数据:

在前20名的三、四线城市中，东部城市占14个，而中部城市包括常德、马鞍山、岳阳、芜湖、九江和襄阳，没有西部城市。在领先的房地产企业中，碧桂园的爆发就是源于此。与恒大和其他房地产企业逐渐将重心转移到一线和二线城市不同，碧桂园的重心则倒向了三线和四线城市。2016年，该房地产企业70%的资本支出流向了三、四线城市，78%的土地储备流向了三、四线城市。

一线和二线城市都是按价格收费的。虽然数量少，但单价高，营业额可以稳定。三线和四线城市依赖数量。当数量增加时，营业额就会猛增。

为什么三线和四线城市会在这个时候爆发？

从时间角度来看，三、四线城市已经休眠了很长时间，2014年，它们行动缓慢，导致2015年全面降息。然后，在2016年，三线和四线城市没有启动，但是在一个或二十个受欢迎的城市没有足够的房子出售。这样，三、四线城市已经沉默了至少4年，而热门城市在2017年开始“沉默”。三线和四线城市的爆发有一种“顺其自然”的味道。

从需求角度看，本轮爆发的三、四线城市呈现典型的“溢出”特征。简单地说，三线城市和四线城市周边的一线城市开始爆发，但这种爆发的局面再次暴露了房地产回归中“居住”的困难。只是需要和改善可能占主导地位，但也有许多非住宅需求。

以京津冀为例。目前，河北省九个县级市已经收紧了房地产销售，外国人只能购买一套。以涿州为例。目前，该市只要求外国人购买一套套房，但没有社会保障和个人所得税的要求。一旦市场表现不如预期，社会保障和个人所得税可能随时出台。如果做到这一点，外国需求将受到抑制。原因很简单。涿州的外国买家主要来自大城市，他们基本上不会选择在当地缴纳社保和税收。

没有对社会保障和个人所得税提出更高的要求，也反映了当地面对火热的房地产市场寻求稳定的态度:有必要接受一些国外需求，让当地人只需要一套房子就可以买。

它的可持续性如何？

上图为2016年东、中、西部地区的房地产销售情况，其中中西部地区的销售总额低于东部地区。同时，超过60%的待售房地产区域集中在中西部。

3月8日，陈部长向外界透露了这一消息，值得关注。他说，除了已经实施的措施之外，还有一些保留措施。

观察人士君认为，结合2016年的房地产销售情况，这一说法似乎证实了三、四线楼市将有更好的表现。鉴于60%以上的待售房地产面积集中在中西部地区，按照2016年的销售速度，这一轮三、四线楼市复苏将持续数年。

如果三级和四级房地产市场保持目前的状况，储备措施将不会更新，但如果势头下降，他们将在任何时候推出。出台什么措施并不重要，但核心仍是要满足“城市农民的住房需求和市民改善生活条件的需求”。

但是，作为购房者，我们仍然需要有一个清晰的认识。对于当地居民来说，买房可以照顾到自己的实际需要。例如，农民家庭在城市买房可以让孩子接受更好的教育，这是实现家庭代际升级的重要一步。

然而，对于非本地居民，不要考虑这些城市。当房地产繁荣时，这些城市没有着火，当“长期机制”在未来生效时，炒作空的空间就更小了。

对于一线城市周围的三线城市来说，它们足够“特别”。随着轨道交通的向外延伸，这些城市与核心城市的联系更加紧密，核心城市的登记人口没有明显增加，但核心城市和外围城市的实际常住人口不会减少。这一基本趋势决定了空在环一线城市中有一定的增长。唯一的风险来自政策层面，在购买短期和短期住房时必须谨慎。