33亿与失去时光 中海成都整合震荡后夺年内首宗地王

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在集团要求加大投资的背景下，中海成都公司今年年初首次抛出了“100亿目标”。据粗略估计，随着中信项目和双流王迪的收购，中国海运今年规划的新开工项目占地近1000亩。

人事整合后，中海地产网络的商业风格呈现出新的景象。

3月15日上午，在成都举行的2017年第一次土地拍卖中，沉寂已久的中海地产一鸣惊人，以33亿元的总价和70%的溢价(相当于每平方米10900元的底价)淘汰了万科、保利、融创和中铁建设等8家竞争对手，创造了双流的新纪录。

整合后，中国海运的储备扩张再次引起关注。以成都市场为例，受中央企业人事变动和重组的影响，海鲜在过去几年赢得了公共项目，并面临着逐渐被挤压的尴尬局面。

在中海集团倒台之际，成都市场近年来发生了翻天覆地的变化，包括融创、恒大、万达、万科等房地产企业。2016年，恒大、保利、万科高调宣布成都区域销售业绩突破100亿元，中海完全跌出前十。

随着中国海运内部整合的结束，重新获得市场份额已被悄然提上日程。在集团要求加大投资的背景下，中海成都公司今年年初首次抛出了“100亿目标”。据粗略估计，随着中信项目和双流王迪的收购，中国海运今年规划的新开工项目占地近1000亩。

接近中海的人士向视点房地产新媒体指出，中海最近频繁的行动相当于释放了整合后迫切需要加强本土公司投资的信号。它还承认，除了住宅建筑，成都公司也有类似的商业地产扩张计划。

时隔一年赢得成都土地之王

建国以来，中国海运频繁出现的土地投资开始颠覆外界对这一中心企业的认知。

观点房地产的新媒体是不完整的。从2016年11月下旬至2017年2月底，中海集团在福州、无锡、厦门、苏州、武汉和北京获得土地，累计投资近270亿元。可比数据显示，去年前11个月，该公司仅在新土地上投资210亿元。

3月15日，中海在一次备受关注的土地拍卖中更新了上述征地方式。同一天，成都公开出售了今年第一批商业和住宅用地，吸引了万科、保利、融创和中铁建设等9家房地产企业的投标。经过56轮竞标，中海集团以总价超过33亿元、底价10900元/平方米、70%的溢价赢得了最后一个奖项。

这也是中海15个月后在成都公开收购的土地。最后一次土地收购可以追溯到2015年11月底。公司以9.22亿元的总价中标了武侯区鸡头桥街鄢国村11组地块，并确认了入城以来的第17个房地产项目。

根据数据，中海最新收购的土地位于成都双流华富板块，占地约152亩(相当于101，300平方米)。用作住宅配套商业用地，容积率不超过3.0。起拍价为1280万元/亩，相当于6400元/平方米的底价。

市场参与者向视点房地产新媒体指出，中海成都公司此前已表示有意扩张至天府新区。从双流地块的招标结果来看，这正好说明了冒着土地王的风险补充土地储备的紧迫性。据了解，中海集团的底价为10900元/平方米，高于附近中铁建设平安集团双流8950元/平方米的最高纪录。

据四川中原咨询中心分析，中海景德大厦位于天府新区双流区，处于初始开发区域，周边现有生活和教育设施较差。然而，分布在该地区的道路网和三条地铁干线仍然具有较好的交通可达性。

该机构继续指出，天骄、恒大天府半岛、万科翡翠园、北辰南湖路祥、游品岛等出售项目，从很大程度上来说，属于直管区域，将与本案形成直接的竞争关系。

其中，恒大天府半岛带精装修价格仅为9800元/平方米，而尚德御福天骄项目精装修价格为1.5万元/平方米，其他项目基本在此价格范围内。这也意味着，土地收购成本超过1万元的中海，未来仍将面临价格层面的激烈竞争压力。

新目标和偷来的时间

虽然中国海运以33亿元赢得双流地块有些出人意料，但自2017年以来，该公司也进行了密集的布局调整。因此，双流大厦充其量只是中央企业在多次整合冲击后对成都再投资的一个缩影。

过去，中海集团对其进入的城市设定了很高的目标，即必须力争进入当地的前三名。成都作为中国海运第一个向北方、广州和深圳以外扩张的二三线城市，其本地公司高管在接受视点房地产新媒体采访时强调，成都在集团内部“拥有非常大的市场份额”。

数据显示，2011年，随着城南一号和中海金城的热销，中海实现销售额超过60亿元；2012年，成都的销售额超过70亿元，在中国海运集团中仅次于北京。

正如凡事都有两面性一样，中海集团实行的“集团高层高度集中管理”模式，对土地收购造成了很大的制约。在“最赚钱的房地产企业”的光环背后，它失去了大规模扩张的机会。周英杰在2010年至2014年担任成都总经理期间，中海只赢得了三个新项目:中海锦程、城南华富和9号楼。

2013年，由郝建民发起的中国建设地产整合和总部垂直管理，使中海集团内部发生了剧烈的整合。在加快中国建设地产并购的过程中，中海成都公司进行了频繁的人事调整，其中中国建设部的雷接替周英觉担任总经理，营销公司的接替黄磊担任总经理。

经过上述整合，中海成都公司的发展势头直线下降。从2014年到2015年，成都的销售额从32.47亿元下降到29.9亿元，排名下降到第13位；2015年，尽管该公司再次投资43亿元收购了6块土地，但此后基本消失了。

直到2016年，中国海运收购了中信的房地产业务，严建国接管了郝建民，中国海运才再次将规模发展提上日程。据中海集团内部消息，2017年，地区公司将加大投资力度，进入当地市场前三名，土地收购投资将纳入地区公司和地区公司的考核指标。

观点房产新媒体了解到，位于双流华富板块的中信城，现在已经成为中海回归主流房企的重点项目。该项目占地717亩(约478，000平方米)，涵盖住宅和商业形式；该项目分为左岸和右岸两个地块，分八个阶段开发，总面积200万平方米。目前，该地块剩余的右岸已更名为“中海右岸”。

近日，中海成都公司正式披露，将于2017年进入天府新区，并以中海右岸为起点“启动全新战略”。年内启动的项目包括西苑二期、新华富、中海右岸和中海生态城(暂定名)，计划销售额为100亿元，至少是两年前的两倍。

关于上述目标和具体的促销计划，视点房地产新媒体致电中海成都营销有限公司总经理徐克，截至发稿时未收到回复。

据四川中原咨询中心预测，3月15日新收购的双流王迪，预计在中国海运全年将有3块土地出售和未出售，占地面积991亩(约600，700平方米)，总面积约234万平方米。

除了住宅业务，接近中海的人士向新媒体透露，成都公司主要是在宣传中海国际中心的办公楼和中海权利银行的商业部分，但目前没有太多动作。不过，他也承认，中海内部的人事整合已经基本结束，未来也不排除投资商业地产的可能。