供给侧改革遇上去库存，三四线也有房价大涨的机会！

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这是一个非常大的话题。为了让大多数人理解，作者用通俗易懂的语言诠释了这一观点。

众所周知，供给方改革就是通过供给来改变市场的供给和需求，以平衡市场的供给和需求。如果需求很大，供给就会增加，如果需求减少，供给就会减少。自2015年房地产调控以来，大多数城市采取了减少土地供应或停止供应的方法来平衡供需。

去库存化也很容易理解，就是城市里库存太多，大量的房子卖不出去，影响了经济的发展。该州已经站出来将去库存化提升为一项政治任务。为了节约，从中央政府到地方政府都采取了各种措施，如取消限购、减少贷款首付款、减免税费、住房补贴等。刺激居民购房消费。为了打消大家的疑虑，中央企业和国有企业都充当了深度收费的角色，他们疯狂地去一二线城市抢地，打造地王，这至少让买家的预期提高了一倍。

一个是供应方改革，另一个是去库存化。当两个人相遇时，奇迹就会发生！

由于需要储备，每个城市都不会新增审批的土地，地方政府会开始增加土地供应，直到城市的存量在6个月内下降，也就是说，直到存量在安全范围内才会新增供应。

因为在库存总是被消化的那一天，或者当库存总是减少到不足6个月的时候，一旦库存从20个月减少到10个月或5个月，供应量就会大大减少。在信贷等金融政策的支持下，普通人(603883，买)买房的热情会被唤醒，尤其是当供应量迅速下降时，购房者会开始恐慌和趋之若鹜。这时，如果有王迪这样的媒体陪同，

这种逻辑没有错，即在去库存化的政治任务下，地方政府的主要任务是想办法去库存化，但只有当库存落在安全线以内时，土地供应才被提上日程，这就引出了一个大问题，即去库存化在开始时是缓慢的，但随着库存的减少和房价的缓慢上涨，去库存化将在6个月左右加速。过去需要6个月的库存，可能需要一两个月消化。例如，最近在重庆，15年里每月的交易量是五六千套，花了将近20个月的时间才完成。去年年底，月交易量达到2万至3万台，去库存迅速减少到2.5个月。然而，重庆市政府显然低估了这一点。虽然去年10月后开始推土，但它无法解渴。春节前后，市场一手住房供应似乎缺货，这是重庆春节前房价飙升的根本原因。

去年，16个热点城市的房价飙升，是“供应方改革”遭遇“去库存化”双重作用的结果。这些城市的原始存量并不太高。在2014年和2015年的国家刺激政策中，实施了清单。与三、四线城市相同的标准，加上一、二线城市的金融刺激(首付)和各种概念解释(土地王+人口)，去库存化是第一位的

在哪个城市去库存最先完成，房价将迅速上涨甚至飙升。回顾过去，每一个房价飙升的城市都有这样的逻辑。至于没有土地国王，这只是缓慢上升和飙升之间的区别。至于人口的流入和流出，中心城市和自由贸易区的概念等等。这些都是骗人的大把戏，并不是房价突然飙升的根源。

否则，你无法解释为什么人口净流出城市的房价上涨或飙升过快，比如Xi和重庆。否则，你无法解释为什么房价在14年和15年内没有飙升，而是在16年内突然飙升，而且大多数一线和二线城市前后都是如此，最多只有三到五个月的差距。

最近，很多人都在关注三、四线城市的房价涨跌。在回复中，房屋投资公司坚定地使用了“会涨”这个词，这是很多人无法理解的。今天，我想借此机会给大家一个详细的分析。

在中国，我们所说的三、四线城市一般是指地级市或县级市，而从属于地级市的县城一般是五线城市。

在本轮房地产危机中，县城是最糟糕的，全县许多开发商几乎全军覆没，过去五年房价没有上涨，而三、四线城市更好，但经过近五年的长期调控(2010-2014年)，大多数城市的房地产市场也是半死不活，尤其是那些担保崩溃的城市可谓惨不忍睹，近80%的地方开发商都经历了资金链断裂的危机。每个城市都有大量未完工的建筑，如开封西区，许多大型项目都遇到了危机。比如，东方金典、东辉名都被恒大收购，常青藤院被碧桂园收购，意味着当地龙头企业大洪地产也遇到了危机，不得不再次采取“联合建设”的方式(后来建业退出，现在碧桂园在手)进行后续项目开发。市区内超过10处房地产存在问题，要么尚未完工，要么已经完工。

2010年底，三线和四线城市的房价飙升，几乎翻了一番。在许多城市，房价从2009年的每套3000元左右涨到了每套6000元左右，这受到了房价飙升和省会城市限购政策的影响。省会城市的大量知名开发商将战略重点放在了三、四线城市。许多知名的房地产公司都去地级市跑来跑去，所有这些公司都有一两千英亩的土地。当时，

不幸的是，在2011年初的监管和升级之后，三、四线城市遭遇了历史上最长的危机。起初，开发商都沿袭了之前的想法，即使他们死了也不会降价，因为他们认为经过一两年的调控，房价会再次飙升。不幸的是，监管并没有如期放松，严格的控制政策直到2014年9月才结束。

尽管中国一些一线和二线城市在2013年7月和8月经历了短期房价飙升，但那段时间并没有推动三线和四线城市的房价上涨和销量增长。相反，由于一些一线和二线城市房价飙升，央行实施了“断粮”。三线和四线城市遭受了集体惩罚，再次遭受重创。2014年，许多地级市的房价大幅下跌，许多房地产价格从6000元/套下调。下降率约为25%，一直持续到2016年上半年，直到2016年下半年，大多数一线和二线城市的房价才出现大幅上涨。

目前，在去库存化和供应方改革的双重政治任务影响下，大多数三、四线城市已经暂停土地供应多年。除了国家统一史上最宽松的刺激政策，还有地方政府住房补贴等政策需要跟进。这些政策激发了当地居民购买住房的热情。

自2016年下半年以来，许多房产都经历了快速的销售增长。过去，1月份三、五套的销量在1月份就变成了几十套甚至几百套，特别是2016年10月一、二线热点城市调控后，三、四线城市居民只能被动地选择本地投资购买自己的住房，这催生了本地房地产的快速复苏和升温。许多城市都出现了长期丢失的每日光盘，买家突然增加，许多城市的有效库存迅速减少(未完成的项目和问题)

随后，一些开发商开始大幅提价。与去年同期相比，一些三、四线城市的部分房地产价格上涨了20%-30%。例如，在开封西区的项目中，大多数建筑在去年初的5000年代早期，但现在价格大多在6500-7000元/套，增长超过35%。

尽管一些三、四线城市的有效存量在迅速下降，一些三、四线城市的房价也在大幅上涨，但目前的三、四线房地产市场仍受到上层的高度关注。

在2016年12月召开的中央经济工作会议上，中央政府再次提出了“三四线去库存”的口号，即2017年仍是三四线去库存年，在存量未消化之前，地方土地供应将暂停，这是国土资源部去年年底(1月22日)提出的意见:即存量压力大的三四线城市应减少甚至暂停住宅用地供应

一方面，第三和第四条生产线的去库存化导致库存急剧下降；另一方面，国家限制了三线和四线新土地的供应，导致供应中断。当两者加在一起，有一天，这些城市将会出现严重的供应短缺。当时，在各种房地产刺激政策的综合作用下(如果库存不清，刺激政策永远不会撤销)，房价上涨甚至大幅上涨成为必然。如果某个城市像去年的一、二线城市一样拥有大量土地所有者(地方政府和开发商之间的勾结)，那么房价将不可避免地飙升，这与2016年以16个热点城市为代表的一、二线城市的房价一样。

简而言之，2017年，大多数三、四线城市的房价将会上涨，而那些首先消化库存(供应中断)的城市的房价将会飙升，甚至飙升。不能排除一些城市的一些建筑在2017年下半年或2018年房价上涨50%的可能性(基于2015年初的房价)。

面对三四线城市五年一遇的房价上涨，作为三四线房地产的投资者，你应该如何选择？