楼市调控谁最受伤？这家估值32亿元公司的上市梦碎了

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目前，经过一段时间的疯狂追逐资本，房地产中介行业将面临前所未有的资本痛苦。

3月21日，中奖号码珠宝(002574，Buy) (002574，sz)宣布通过发行新股和现金收购苏州吴昊(以下简称中国吴昊)75%股权的重大资产重组突然终止。原因是受当前监管环境和a股市场政策变化的影响。

《国家商报》记者注意到，当时上述重组目标的估计增值率高达570%，而中奖号码珠宝此前曾投资7亿元收购吴昊华商25%的股权，但去年后者的表现未能达到预期，比赌博协议少了近5000万元。

上述消息意味着吴昊中国在a股市场的整体上市进程受阻。不过，吴昊中国总裁董向东表示，吴昊运营稳定，现金流正常，调控政策对业务的影响正在逐渐减弱。

好房子的上市搁浅了

2015年底，中奖号码珠宝公司斥资7亿元人民币收购了吴昊中国25%的股权，试图在珠宝行业之外开辟新的利润增长点。

对于吴昊中国而言，这意味着这位自称“中国第一个o2o房地产销售平台”的房地产经纪人在进军a股市场方面迈出了重要一步。

去年9月，致胜珠宝抛出了一项重大资产重组计划，试图通过股票和现金支付的方式，以24亿元的总收购价格收购吴昊中国剩余的75%股权。如果交易顺利实施，这意味着中国吴昊将整体上市。

《国家商报》记者注意到，上次被收购时，中国吴昊100%股权的整体估值为28亿元，但去年被收购时，100%股权的整体估值以6月底为基准日，却飙升至32.5亿元，前后相差4亿元。

当胜数珠宝收购中国吴昊25%的股份时，中国吴昊的相关股东承诺在2016年、2017年和2018年分别实现不低于1.8亿元、2.5亿元和3.2亿元的净利润。

然而，你永远不知道。去年年底，致胜珠宝宣布，自9月底以来，一些城市相继出台楼市调控政策，这可能会影响中国吴昊这一主要资产重组目标的运作，并在晚些时候调整目标资产的审计评估基准日。

这只是开始。今年以来，全国房地产市场调控力度不断加大，限购范围进一步扩大。2月底，中国证监会发布了一系列关于非公开发行股票的新规定，指出a股将增加其沉珂，获奖数字珠宝表示，其配套融资可能会有所调整。

自3月中下旬以来，上市公司进入了2016年年报披露的集中期，尤其是重组后的股票受到了资本市场的高度关注。3月21日，中奖号码珠宝集中发布了一系列公告，其中包括吴昊中国2016年业绩承诺未能实现的消息。

记者注意到，2015年底，在接受多家机构调查时，致胜珠宝的相关高管表示:“从企业价值来看，中国吴昊的投资前估值为25亿元，投资后估值为28亿元，今年净利润约为1亿元。根据现有业务，预计16年后净利润将达到2亿元左右，我们认为这是合理的”。

但现实比预期的还要糟糕。去年，中国吴昊实现净利润(扣除后)只有约1.3亿元，比相应的赌博业绩1.8亿元少近5000万元。与此同时，中奖号码珠宝还宣布，将终止收购吴昊中国75%的股权。

在全景网络互动平台上，致胜数码珠宝董事长俞阿武表示，吴昊2016年承诺业绩的失败是受到行业监管的影响，这是短期的。目前，公司是吴昊第二大股东，没有调整持股比例的计划。

吴昊中国区总裁董向东在接受《国家商报》记者采访时表示，吴昊经营稳定，现金流正常，监管政策对其业务的影响正在逐渐减弱。

担心中介高估值泡沫

在中国，除了好的住房，还有一些典型的大型房地产经纪公司正在大举买入a股，它们的资本估值一度飙升。

2月28日，主要从事零售百货业的a股上市公司昆百达(000560，Buy) (000560，sz)宣布，拟通过固定收益、现金和协议方式收购北京我爱我家100%的股权。记者注意到，与中介体7.27亿元的净资产相比，昆百达给出的估值达到66.58亿元，估计增值率高达815.61%。

更重要的是，我爱我家的相关股东，并做出了很高的业绩承诺，即2017年至2019年的净利润将分别不低于5亿元、11亿元和18亿元，三年总计34亿元。

根据《我爱我家》的公开财务数据，2014年净利润亏损6718万元，2015年净利润1.49亿元，2016年前三季度净利润3亿元，当年第三季度末总资产50.89亿元，但总负债达到43.4亿元。

记者注意到，今年年初，国创高科技(002377，BUY)计划斥资38亿元收购曾经引爆资本圈和房地产圈的深圳Q房网。据悉，Q王芳公司成立于2012年，当时实收资本只有100万元，2015年初实收资本增加到5000万元。

自那以后，Q王芳的估值飙升。自2015年11月以来，公司引进了新的投资者，并根据最新的增资进行定价。估值已经从28.5亿元上升到近30亿元。去年8月，该公司完成了第五次股权转让，估值升至38亿元。

无论是传统的房地产经纪公司，还是新兴的拥有互联网翅膀的房地产经纪公司，对其业绩高增长的乐观预期都隐藏在资本给出的高估值背后。

成都一家类似“好住房”模式的房地产中介机构的负责人告诉《国家商报》，住房交易及相关领域有着巨大的市场，他们根本不在乎数千万的资金融资，也不缺钱。

据上述负责人介绍，其房地产代理目前已实现盈利，营业收入数千万元。目前，财务报告是按照上市标准编制的，但关键是经营管理。该公司计划在五、六年后在创业板上市，届时估值会更高。

监管会影响一些中介业绩

记者注意到，目前，一些房地产代理商在2016年的经营业绩出现下滑。例如，在创业板上市的365.com(300295，Buy)，2016年营业收入近6亿元，同比下降近7%，实现净利润1.08亿元，同比下降14.2%。

365网明确表示，去年第四季度，公司主要业务区域长江三角洲地区普遍出台了“历史上最严格的调控政策”，房地产市场出现回暖，交易量同比下降30% ~ 60%；受政策影响，市场供需双方都采取了观望态度，开发企业明显放缓了推进步伐，推进量远低于预期。

目前，新三板上市公司华严方萌的毛利率在去年年中出现下降，该公司的主营业务是上海房地产市场。数据显示，目前的毛利率为15%，同比下降3个百分点。据报道，去年年中，除毛利率下降外，同样在新三板上市的王瞳楼市净利润同比仅微增0.72%，扣除后净利润同比下降3.9%。