房地产三四线持续强势

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2月份37家核心开发商的总销量同比增长110%，业绩辉煌；土地拍卖市场的底价逐月保持稳定，但仍处于历史高位，热点城市的升水率有所下降。

价格涨幅平稳:2月份监测的34家核心开发商总销售额为2507.36亿元，同比下降11%，同比上升110.7%；销售面积为1942.2万平方米，同比下降17.2%，同比上升83%。前三名分别是碧桂园、万科甲和恒大地产。销售额大幅增长，领先开发商增速超过行业，领先市场份额快速增长。

政策继续分化，有压力和保护，融资继续收紧。鉴于调控政策在热点城市的持续实施，广州、青岛等地降低了购房的利率折扣，调控政策在两会后被密集出台。为解决住房问题，建立租购并举的住房制度，住房和城乡建设部强调，规范租赁市场秩序是今年的重点工作，各地出台了租赁市场相关政策。房地产企业融资渠道进一步收紧，中国科学技术基金会没有对房价上涨过快的城市实施私募股权管理计划，继续限制房地产企业的融资渠道。龙头开发商融资受影响较小，小户型住宅企业融资渠道将进一步收紧，行业分化将加剧。

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蛇口商人:与WISCO联手，加强获取“大”量资源的能力

发挥三方优势，合作共赢:近日，招商局蛇口将与武汉钢铁(集团)有限公司、武汉青山区国有资本投资运营控股集团有限公司签署《关于建立房地产投资平台公司的合作协议》。合作以WISCO集团存量土地资源为基础，三方共同商定，具备开发条件。通过平台公司，开展社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方面的合作，充分发挥各自优势，提升土地价值和市场竞争力，实现互利共赢。

关注招商局蛇口“大”量资源收购能力:此次合作由中央企业牵头，整合国有企业现有土地资源，带动当地经济发展和城市更新，对招商局蛇口具有重大战略意义。如果在全国推广，该公司的土地收购能力将在未来得到进一步提高。公司整体上市后，不断推出“新工业城市”、“前港口后城市”的区域扩张战略，旨在通过自身的产业优势锁定资源，这也符合与“原产地”挂钩的国家土地供应战略。这种合作可能为公司未来拓展资源开辟一条新路。

据估计，16股和17股的每股收益分别为1.23元和1.38元。

与WISCO集团的战略合作极大地丰富了公司未来土地扩张的想象力。通过自身的中央企业优势和丰富的产业整合转型经验，公司有能力在国有企业改革过程中进行更多的现有资源更新。结合公司过去几年获得的大量资源储备，经过几年的酝酿和发展，公司未来的资源优势和销售增长将更加确定。

第一股:北京领先的房地产企业，京津冀稳步发展

2016年的表现非常出色。2016年，公司总承包面积296.93万平方米(含地下车库等)。)，同比增长41.25%；合同金额631.03亿元，同比增长92.65%。主要业绩贡献来自北京内地，签约金额占53.8%，销售面积占44.4%。其次，南部地区合同金额占37.7%，销售面积占7.8%。中国北方的签约量占4.3%，销售面积占7.8%。公司年业绩辉煌，稳步增长。

立足北京服务首都，受益京津冀区域发展。首开股份坚持立足北京，服务首都。公司长期深入参与北京房地产开发，现已成为北京房地产市场最活跃的龙头企业。据统计，截至2016年12月，北京市在建工程38个，总实用面积(不含地下)606万平方米，其中未竣工面积超过400万平方米。京津冀协同发展是中国三大国家战略之一(另两个是发展一带一路和长江经济带)。2017年2月进入第三个年头，长期经济结构、生态环境、公共服务和交通运输有望进一步改善。公司在北京的深度培育无疑将有利于京津冀的发展趋势。

房改和通州可能成为北京房地产发展的新机遇。北京计划在17年内安排260公顷商业住宅用地，比16年内的850公顷减少了近70%。北京通过招标、拍卖和挂牌方式获得土地的成本很高，北京未来可以出售的土地日益减少。自2016年初以来，政府一再强调棚户区改造的重要性，棚户区改造项目可能成为北京房地产发展的新机遇。截至2016年初，首开股份有限公司累计棚子改造工程占地面积84万平方米。2016年，新获顺义区兴福西街棚改项目(占地5.73公顷)和丰台区万泉寺一级开发项目(建设用地26公顷)，项目储备充足。此外，通州区得益于京津冀的发展和北京市部分政府部门的搬迁，区域价值大幅提升。公司在通州的土地储备约为115.27万平方米，供应充足。

多元化发展主要集中在M&A基金和城市更新上，强联盟的实力很强。16年来，公司首次公开发行股票探索多元化发展，分别投资中信M&A基金和高河荣德投资中心，借助专业投资平台帮助投资者控制风险，加入新的商业和办公业态，降低单一住宅业态的风险。此外，在过去的16年中，首批股份获得的土地和储量(按建筑面积计算)约为306万平方米(包括合并和非合并项目)，主要分布在城市圈内的重点一、二线城市，包括北京、成都、杭州、武汉、福州、广州、厦门、无锡和上海。合作伙伴是实力雄厚的房地产开发商，如龙湖、中粮和金茂。

北京城市建设:布局京津冀，深入培育北京

聚焦京津冀深化北京。北京城市建设以京津冀为重点，深入培育北京。北京和天津合计占未售面积的51.4%，占未售面积的46.3%；如果按数值计算，比重分别为82%和78%。得益于独特的一级和二级联动发展模式，公司未来有望在北京获得新的二级开发项目。同时，公司在通州有一个二级开发项目和一个一级开发项目，总建筑面积346，500平方米，将充分受益于通州分中心未来的建设和推广。

“一级+舍改+二级”联动发展，非市场征地能力强。北京城建参与了一大批一级及棚改项目，增强了公司获得二级开发项目的优势。公司具有很强的非市场土地收购能力。(1)公司现有的二次开发项目以北京为基地，同时也在积极拓展北京以外的市场。目前，他们已经部署在北京、天津、重庆、成都、青岛、南京和三亚等7个城市。公司现有项目的未完成面积为614万平方米，可为公司未来业绩提供充分保证。(2)公司目前正在进行的一级开发及棚改项目，预计总规划建筑面积和总投资规模分别为590万平方米和768亿元。据估计，现有的一流开发和棚改项目将在未来3-4年为公司带来34亿元的净利润。

本集团唯一的房地产上市平台拥有雄厚的资源禀赋。北京城建集团拥有六大产业，为上市公司提供了充足的资金、资质和业务支持。目前，公司与集团在一级开发和棚改项目中联合开发了多个项目，而股权投资与二级开发有许多交集。

每股Rnav为29.0元，具有很高的安全边际。据估计，北京城建的股本总额为455亿元，相当于每股29.0元，目前的市场价值比股本总额29.0元低51%。(1)二次开发的未开发总面积为614万平方米，这将为公司未来贡献212.3亿元的净利润。(2)现有金融资产和股权多，价值96.8亿元，投资领域涉及金融、电信、风险投资、园区等行业。(3)租赁物业经营稳定。目前，公司持有的商业地产营业面积为19.65万平方米，其中大部分属于商业中心区。(4)手头房地产一级开发及棚改项目总规划建筑面积590万平方米，未来将为公司贡献34.4亿元利润。

投资建议:北京城建深入北京及核心二线城市，在北京拥有丰富的发展资源，在集团中占有较大份额；华东全力支持上市公司。公司的内在价值被大大低估，每股RNAV估计为29.0元。公司以京津冀为重点，深入培育北京，这是一只在核心城市价值被低估的优质地产股。预计2016-2018年每股收益分别为1.06元、1.30元和1.56元，相应的市盈率分别为13.3倍、10.9倍和9.1倍。

[编辑:何晏]