信贷结构性调整利于房地产均衡发展

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我们的记者陈雨涵

最近，中国指数研究院发布了《中国宏观经济与房地产市场运行报告》(2016)。报告显示，2016年宽松的宏观环境有效推动了全国房地产市场的成交量和价格；2017年，经济将趋于稳定，信贷资源将进行结构性调整，这将有利于房地产市场的均衡发展。

报告从经济、货币和信贷两个方面分析了2016年的房地产市场，展望了2017年的发展趋势。

在经济方面，2016年国内经济有所改善，预计2017年经济将保持温和稳定的趋势。

从宏观经济角度看，有明显的复苏迹象，但国际突发“黑天鹅”事件频繁发生，2017年外贸经济不确定性风险加大。数据显示，2016年国内生产总值同比增长6.7%，其中前三季度最终消费占国内生产总值的71%，同期投资和净出口分别占36.8%和-7.8%，消费在经济中的主导作用越来越明显。虽然短期经济是稳定和改善的，但不排除未来两到三年的潜在波动风险。2016年，全国国内生产总值同比增长6.7%，比2015年低0.2个百分点，2015年国内生产总值增速比2014年低0.4个百分点。从增速放缓的角度来看，经济下行逐渐放缓，进入相对稳定的运行轨道。预计2017年经济增长环境将保持稳定。

在市场投资方面，2016年固定资产投资保持8.1%的同比增长，基础设施和房地产贡献较大。在库存方面，供应方改革下的“去库存”取得了显著成效，部分行业有望在2017年进入“补货”阶段。在价格方面，2016年cpi温和上涨，进口大宗商品价格上涨和供求关系改善推动ppi继续逐月同比扩张。从企业利润来看，由于工业制成品库存下降和出厂价上涨，工业企业的经营状况在2016年显著改善。企业整体利润同比增速由负转正，增速逐月扩大，企业亏损数量减少。

在货币和信贷方面，2016年整体流动性宽松，2017年货币政策稳定且中性。信贷资源的结构调整将有利于三、四线城市的房地产市场。

从市场供给来看，2016年增速放缓，但货币环境总体宽松。2017年，货币政策保持稳定和中性，信贷资源倾向于向三、四线城市倾斜。数据显示，2016年的货币环境宽松而紧张，整体表现宽松

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余额超过155万亿元，但增长率低于年度目标。2017年，货币政策保持稳定和中性。2016年，家庭部门贷款的比例显著增加，其中个人住房贷款是一个重要组成部分。2017年，人民币贷款将转移到企业部门。不同城市的信贷资源需要平衡，2016年一、二线热点城市新增贷款比例较高。一些热点城市调控政策的收紧可能会降低2017年的信贷需求，而三、四线城市将通过填补一、二线城市来平衡房地产市场的稳定发展。

从汇率角度看，2017年人民币汇率趋于稳定，对房地产市场的影响有限。一方面，2016年，利用外资占全国房地产企业到位资金的比例不到0.1%。这部分外资的减少对企业融资影响不大，人民币贬值会增加海外融资成本。正常情况下，企业不仅会减少海外融资规模，还会优化海外债务结构，以减轻债务负担。另一方面，对居民而言，人民币贬值将使人们对海外资产，尤其是美元资产的需求增加。然而，由于中国严格的外汇管制，每人每年5万美元的结汇和售汇不足以对资本外流产生重大影响。此外，美元升值导致海外投资成本上升，海外资产尤其是房地产价格波动的风险也同时增加。国内资本“走出去”不一定是最佳选择。