瞭望智库：狂热的楼市总有玩不下去的一天

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资料来源:瞭望智库作者:艾振强

自今年3月出台新一轮调控政策以来，许多地方已经进入了“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限制经营”的“五限”时代。在短时间内冻结市场交易的做法已经成为地方房地产市场监管的一种新思路。

除了限购限售城市的扩张，许多地方再次收紧了抵押贷款。最近，一线城市透露，银行抵押贷款的利率折扣再次降低，甚至完全取消。例如，北京大多数银行的首套住房贷款利率不再贴现；上海的利率优惠有所减少；广州许多银行的首套住房贷款利率都是按照基准利率执行的。

随着北京楼市调控步伐的加快，北京周边楼市调控政策也在不断升级。根据最新消息，河北省出台了新的房地产市场法规。在首都和熊安周边买房的外国人必须提供三年社会保险或纳税证明。北京周边的房地产市场将继续降温，这将为长三角和珠三角的房地产市场提供参考。

在房地产市场日益加剧的调控周期中，任何趋势都会让人感到紧张不安。

央行对房地产市场的“定向加息”会成为压垮骆驼的最后一根稻草吗？

有人认为贷款利息的增加增加了购房成本，从而影响了购房者的改善，更严重地打击了那些刚刚需要它的人！

然而，如今，热点城市的房地产市场就像一列高速列车，有加速的趋势。此时，轻轻踩下刹车垫(提高利率)实际上是对火车上乘客(购买者)的更好保护。否则，一旦火车出轨，汽车将被摧毁。

此外，加息可能不会增加购房者的负担。

北京打喷嚏，其他城市感冒

北京上调抵押贷款利率的消息让许多购房者如履薄冰，但这仅仅是个开始，因为商业银行有加息的内在动机，而北京的表率作用将推动这一进程。

自5月2日以来，北京主要商业银行收紧了抵押贷款政策:

第一套房的基准利率是4.9%

第二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，执行年利率5.88%

这个消息就像在平静的湖面上扔一块石头。一时间，“央行针对房地产市场‘定向加息’的风潮和恐慌像水波一样蔓延开来。”

但事实上，这个湖一直不稳定。

根据荣360的最新报告，在全国35个城市的533家银行中，第一套房的122家银行的利率折扣提高了，占22.89%。只有17家银行(占3.19%)经历了利率折扣的下降。自4月份以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市相继加息。4月份，中国首套住房的平均按揭利率为4.52%，相当于基准利率的9.2倍，比3月份上升了0.67%，并连续4个月上升。

然而，北京是全国人民的北京，聚集了太多的目光，是热点中的热点城市。每一个动作都扮演着风向标的角色，因此其加入“定向加息”尤为引人注目。远非如此，这一轮监管源于去年北京的930限购...

如果北京打喷嚏，其他城市也会感冒。事实也证明，人们的担忧是有道理的。5月5日，四大银行宣布从5月6日起取消广州首笔住房贷款的利率优惠...建行发布了第一条消息，首套首付比例分别为30%、40%和50%。客户执行基准利率标准；第二套房首付比例为70%的客户，基准利率为1.1倍。

可以预见，广州的后续行动仅仅是开始，越来越多的城市将会陆续加入“定向加息”的行列。

“定向加息”不是杨妈的意思

事实上，这显然是商业银行同业间的一致行动，而“定向加息”并不准确，这只是人们的口口相传，并非杨妈的本意。

当然，首套房贷利率上升的趋势并不排除所有银行机构都要考虑实施房地产调控政策，但与此同时，银行仍然更多地考虑自身利益。

首先，统计显示，截至2017年3月底，房地产贷款同比增长26.1%，比全部贷款增速高出13.76个百分点。与2016年3月底相比，两者的剪刀差增加了4.96个百分点；房地产贷款余额占贷款总额的比例由2016年3月底的21.69%上升至24.35%，其中个人住房抵押贷款余额占贷款总额的比例由14.89%上升至17.74%，个人住房抵押贷款余额占贷款总额的比例由68.65%上升至72.86%。

长期、低利率、高成本的抵押贷款业务对商业银行来说是不经济的，尤其是对于首套住房贷款。根据银行家的观点，如果抵押贷款利率低于20%，利差可能会上下颠倒。商业银行以低于基准利率的方式拓展抵押贷款业务，不仅是出于抢占市场份额、应对资产短缺压力的考虑，也是为了符合差异化房地产信贷政策的要求。利率回归基准可能有助于改变这种情况。因此，抵押贷款利率水平具有上升的内生动能。

其次，在金融风险防范的背景下，商业银行的流动性在未来无疑会处于一种紧张的平衡状态。为了应对这种情况，银行还应该降低抵押贷款利率的优惠。

最后，如上所述，在过去，商业银行不愿意对第一套房实施优惠利率政策，而是考虑到不同时期和不同类型银行的市场竞争。许多银行抱怨第一笔住房贷款的利率在不同的银行之间是不同的，而且它们都是无序的，渴望统一。

今天，他们重拾信心:

总体宏观经济形势已经好转

实体经济的有效需求已逐渐回升

去年以来，商业银行的资产短缺状况有所缓解

对房地产的依赖已经减弱

此外，加息符合房地产市场监管的基调，可以避免“不支持自住住房购买”的问题

买家受到如此大的影响吗

每当人们提高利率时，人们首先想到的是他们的还款压力会增加，但这实际上是次要的。在监管仍然过重的背景下，加息的最大影响是改变市场预期。

随着利率的提高，买房的成本又增加了——这是大多数人想到的第一件事。

以北京为例，同一笔贷款20年300万元，采用等额本息还款法:

①如享受贷款利率15%的折扣，每月还款额为18441元，累计还款总额为442.6万元；

2按贷款利率基准利率计算，每月还款额为19633元，累计还款总额为471.2万元；

③如果贷款利率上升20%，每月还款额为21286元，累计总还款额为510.9万元。

月最低和月最高还款额差额达到2845元，总还款额差额达到683000元。此外，美联储加息就像悬在杨马头上的达摩克利斯之剑。一旦杨妈受不了压力，开始全面加息，1.2倍利率的“手铐”就会一直戴着！

听着都觉得很恐怖。再加上一些媒体煽风点火，这就更可怕了。然而，事实上，影响并不是那么大。

目前，北京第一套房的首付是35%。如果一个人买了461.54万元的房子，首付是161.54万元，贷款只有300万元。鉴于3月份北京二手房平均成交价格为62768元/平方米。461.54万元只能买一套面积小于74平方米的房子，这是一种典型的需求。对于刚刚需要的人来说，最大的困难是如何补足161.54万元的首付款。对于那些能够支付首付并每月支付近2万英镑的人来说，每月拥有数百或数千笔抵押贷款并不是什么大不了的事情。对于改善的购房者，还款压力甚至更小(这将在下文进一步阐述)。

当然，如果购房者的首付是通过首付贷款和小额贷款的方式借入的，那么这类高杠杆群体就是政策的目标。现在，许多银行对抵押贷款的态度是，如果他们不能放贷，他们就不能放贷；如果他们能拖延，他们就能拖延。许多第二套住房贷款申请会持续几个月，现在仍然没有消息...

只要做一个大脑袋，就会有转机

根据市场观念，在利率市场化的背景下，商业银行加息完全是市场行为，这是可以理解的，也不能武断地说首笔房贷的利率下调15%只是需要支持，而基准利率下调10%并不仅仅需要支持。然而，通过提高首套住房贷款的利率，特别是首套住房贷款的利率，来挤压对投机性购房的投资，则被怀疑是“把洗澡水和孩子一起倒在浴缸里”。

众所周知，差异化是中国房地产调控的本质，也是避免房地产调控过度的一种矫正。尽管不同时期的房地产调控给差别化信贷政策赋予了不同的内容，但约束和激励始终是差别化硬币的两面。

首套住房贷款利率的上升确实会增加投资投机者的成本和风险，但与此同时，也会增加那些需要贷款的人的压力。此外，相比之下，穷人的压力要比投资投机者大得多。

一个简单的事实是，本轮房价上涨的背景是资产短缺和需求改善的爆发。以北京为例，统计数据显示，70%的交易是需求改善，但为“抑制投机性投资和购房”买单是一个很大的错误。

目前，我们对自住住房的鼓励和支持主要体现在首付比例和贷款利率上。当这两项支援措施渐渐远离市民时，我们还可以鼓励和支持甚么呢？如果连对自住住房的支持都需要削弱，那么差别抵押贷款政策在哪里？如果连自我职业的需要都受到了伤害，难道我们的规定不是在从树上抓鱼吗？

相比之下，改善后的购房者遭受的损失更少，甚至可能从中受益。很多人认为加息对改善置业人士的影响最大，因为他们只看到加息后每月的供款额会增加。

这是一个盲点，因为如前所述，本轮房价上涨的背景是资产短缺、需求改善和泡沫的存在。与之相对应的是，3月17日楼市新政房贷利率上调后，总价在800万至2000万元之间的中高档楼盘开始下降，平均价格下降了5%左右。有些房子下跌了10%以上，有些甚至降价400万！

目前，北京居民购买第二套住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住住房的首付比例不低于80%。以购买900万套第二套房为例。首付67%，贷款300万元，20年后等额本息还款法还清。根据前述内容:

①若采用贷款基准利率，每月还款额为19633元，累计还款总额为471.2万元；

③如果贷款利率上升20%，每月还款额为21286元，累计还款总额为510.9万元。

与加息前相比，购房者的月还款额增加了1653元(事实上，可能没那么多，因为第二套房的贷款利率比基准利率高10%)，累计还款总额增加了39.7万元。但这是从静态角度计算的。按照5%的降幅，这900万套房子的原价是947万！如果下降10%，原价将是1000万！考虑到加息后，人们对房价上涨的预期已经改变，空房价已经下跌，改善后的买家实际上赚了！

对于那些为大房子买小房子的人来说，新房子的价格是稳定的，而改良房子的价格在下降，所以他们之间的价格差异大大降低了。它可以部分甚至完全抵消因利率上升而导致的贷款偿还增加。此外，当房价下跌时，买家选择改善的空间变得更大，可以更平静。当房价单方面上涨时，这一切都是不可能的。

如果说加息抑制了改善需求，那只能说明这不是真正的改善，也不是自住，而是投资或投机——这种购房需求对利率特别敏感(因为在加息周期内买房不仅会增加每月还贷的压力，还会造成房价下跌的巨大风险)，这也是本轮楼市调控的重点目标。

一旦下降成为共识，房价就会崩溃

虽然提高按揭利率对置业人士的负担不会有太大影响，但影响可能是巨大的。

像股票市场一样，房地产市场的典型特征是买得越来越多，而不是买得越来越多。

举个简单的例子，当2015年房地产市场飙升时，我的一个朋友抱怨说，是疯狂的买家猜测房价已经上涨。事实上，我的朋友在此期间自己买了一套，因为他认为它会再次上升...市场上有无数像我朋友一样的人，这必然会推高房价，使“涨”的预期最终实现。

根据索罗斯的“反身理论”，即使一个荒谬的故事也会因为人们集体理解的偏差而变得“真实”，并以快速调整而告终。

房地产市场的“定向加息”发出了这样一个调整信号。自2015年330点以来，降息和首付都是支持的信号，但这次情况正好相反。

从1986年到1991年，日本房价飙升，但随着日本银行在1991年提高利率，泡沫立即破裂。中国的房地产市场不会崩溃，但从历史经验来看，货币紧缩是房地产周期性上升结束的直接原因。

2007年飞涨的房价在持续加息后崩溃了；2011年初，第一套房的利率介于基准利率和1.1倍之间。半年后，房价下跌了...根据连锁研究所的数据，自“3.17新政”以来，北京13个区中有8个区的平均房价已经下跌。由于业主对房价上涨的预期减弱，房地产报价普遍下调。自2016年以来，4月的第二周，降价业主的比例升至66.9%。

考虑到当前的国际环境是加息和缩表，加息的压力更大。抵押贷款利率上调后，对房地产市场的影响将逐渐从量变到质变，使得人们的预期持续下降。就像上升时的期望一样，一旦下降成为每个人的共识，这也是一个不断自我强化的过程。

总有一天，疯狂的房地产市场将无法发挥作用

首付，假离婚...为了赶上这波房价飙升的“财富高铁”，许多中等收入群体可以说展现了他们的神奇力量，而这些拥有巨大购买力的群体已经造成了一定的潜在社会不稳定。

伏尔泰说，当雪崩发生时，没有雪花感到有责任。当然，如果你逃避责任，并不意味着你不会受到影响。事实上，如果你让房地产市场继续疯狂炒作，它将成为一个游戏在传递包裹，有一天它不会继续。

市场上有一个理论，就是虽然中国房地产市场的杠杆率不高，但也有一个传导链:刚毕业几年的大学生，在自己的努力和家人的支持下，可以买一套40平米的房子。成家后，它们将被70-80平方米所取代。当经济实力较强时，它们将被100平方米甚至200平方米的大房子所取代...也就是说，当一个有改善需求的人必须改变他现有的房子时，他需要有人来接管并把它传递到最后，这是最低的需求。这些人就像建筑的基础。如果他们支撑不住，整个链条就会断裂...

限购、限价、限贷等限制措施不仅于事无补，反而火上浇油，进一步提高了人们对大城市楼市仍将大幅上涨的预期，这是一件可怕的事情。

如果你很乐观，你自然会发现成千上万的原因，比如土地有限等等。然而，回顾全球经济发展的历史，任何性质的“非理性繁荣”都不会持续太久，任何具有“动物精神”属性的投资最终都将会用鲜血的教训来重建回归的“人类理性”。

根据希勒的“动物精神”法则，资产价格泡沫源于人类的“动物精神”。希勒在《非理性繁荣》一书中写道，投机泡沫是价格上涨的消息刺激投机者的热情，投机者的热情通过心理感染在人群中传播，在这个过程中，能够证明价格上涨合理性的故事被放大了。这吸引了“越来越多的投机者”。虽然他们怀疑投机的真正价值，但他们也被吸引到游戏中来，部分是因为他们嫉妒别人的成功，部分是因为赌徒们很兴奋。”

然而，经济法不分国界和种族。如果人们对房地产的热情继续发展，一旦泡沫破裂，将会冲击中国经济，最终所有人都会遭殃。

投机泡沫不会像短篇故事、小说或戏剧那样结束。没有一个结尾场景能同时将所有线索推向一个难忘的结局。在现实世界中，我们永远不知道故事何时结束。因此，有必要保持必要的警惕。监管的目标，包括提高利率，是为了防止人们在建筑物底部不够坚固的情况下，乘坐建筑物前往盖楼，并保护人们在雪崩中不变成雪花。

作者:艾振强