深扒中国楼市的惊天悬案:房价到底涨还是跌

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房价的未来发展是什么？不同的人有不同的观点。本文从住宅空入住率的角度，对未来房价的发展趋势进行了计算和探讨。在未来，当房地产登记完全覆盖，房价的趋势将非常清楚，一目了然。

事实上，作者很早就想写这个主题，但从未找到合适的来源。在过去的两天里，我碰巧看到了一个，所以我将与你分享我曾经看到的，以及我的想法和理解。

国土资源部消除了疑虑

这篇报道来自接口新闻:

鉴于一、二线热点城市的土地价格和房价过热，国土资源部规划司司长庄绍勤指出，土地供应和房价之间不存在必然的关系。他说，房价的上涨是由于诸多环节的综合因素。其中一个重要原因是住房供应体系:“在房价过热的城市，大量投资需求没有得到合理抑制，从而干扰了市场。”

据我们所知，全国的土地和住房供应基本上可以满足人们对居住空.的需求庄少勤进一步指出，在投资需求没有得到有效抑制的前提下，单纯增加土地供应并不能直接稳定房价。

虽然国土资源部已经表示，土地供应量不一定与房价有关。但是，从实际出发，为了抑制房价上涨，国土资源部出台了相关规定，要求各地因地制宜增加土地供应。

此前，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布的调控政策规定，各地要根据商品房存量消化周期，及时调整住宅用地供应的规模、结构和时机。如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36-18个月内，有必要减少土地供应；12-6个月，增加土地供应；对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。

土地和住房部以及住房和城乡建设部等部委应该拥有中国最详细和最权威的土地和住房数据。因此，他们说，目前的土地和住房供应可以满足人们的生活需求，这可能是这样的情况。不过，他们也表示，住房需求是可以满足的，但投资需求无法得到有效抑制。换句话说，现在的房子是为了投资而买的，可能比那些为了生活而买的要多。

在这里，我指出作者题目中的问题。如果买房投资的人相对较多，这是否意味着目前中国不缺房子？

如果这个问题得到证实，那么你可以考虑一下，一旦投资(投机性需求)在未来主动或被动地消退，它将对房价产生多大的影响。此外，未来随着土地供应的增加和未完工房屋的增多，将会有更多的房屋供应到市场，因此目前的缺房问题更值得探讨。(每次楼市上涨，作者都会有一个困惑，那就是，空哪里有这么大的购房需求，为什么楼市在不热的时候却不见踪影？(

让我们言归正传。中国不缺房子。

中国房地产市场最大的问题是

要讨论这个问题，我们必须引入“空安置率”的概念。根据百度百科的定义，空的入住率是指在某一特定时间内居住面积占总居住面积的比例。空健康的购买率是多少？

根据上海财经大学房地产研究所执行主任陈杰教授提供的数据，美国的空住房占用率长期以来一直处于较低水平。即使在2007-2008年美国房地产市场最糟糕的时候，房屋拥有率也只有2.9%。欧洲国家的空住房占用率也很低。荷兰和瑞典的空住房入住率仅为2%,法国约为6%,德国约为8%。

也就是说，按照发达国家的标准，空被认为在10%以内，这更为合适。越是老龄化的地区，空的就业率就越高，例如，德国为8%,日本超过13%。

那么中国空的住房入住率是多少？

据我所知，关于中国的空购买率，有以下数据供你参考:

第一个是:中国家庭金融研究中心2014年6月10日的调查数据；

2013年，全国城市家庭住房空入住率高达22.4%，空六大城市，即渝、沪、成、武、津、京的入住率分别为25.6%和18.5%。从区域差异来看，三线城市的住房空入住率最高，为23.2%

这里有一个链接，你可以看到具体的详细数据。

(finance.huanqiu/pictures/2014-06/2737657)

二是腾讯2015年5月发布的《2015年5月全国城镇住房市场调查报告》；

中国主要城市的整体住房/0/入住率在22%至26%之间。据《中国房地产报》对房地产业内人士的定向调查，“一、二级房地产开发公司、代理银行、营销机构、二手房中介、房地产电子商务等。”目前，空一线城市的入住率为22%，二线城市的入住率为24%。

作者找到了这份报告，并剪下一些照片给大家看。这份报告是腾讯对196个城市50万人的调查报告:

第三个是:方正证券(601901，诊断)在一份研究报告中的调查结果:

第四部分是作者根据国家统计局和其他书报资料进行间接分析的结果。

1985年，中国对70万人进行了城市住房抽样调查。调查显示，全国住房面积为46.76亿平方米；

根据国家统计局的数据，从1996年到2015年，住宅总竣工面积为305亿平方米。从1985年到2015年，空的数据缺失。根据一些数据，年销售面积是1000万平方米，所以现在直接被销售面积所取代，这十年的销售面积是1亿平方米(实际完成的面积肯定更大)。

国家统计局的数据还显示了2016年全年和2017年前三个月的数据。2016年，中国住宅总竣工面积为7.7亿平方米，2017年前三个月竣工面积为1.65亿平方米。

以上全部建成住宅面积合计361亿平方米。根据国家统计局的数据来源，其统计范围涵盖所有房地产开发商。根据常识，不应该有太多的开发商在农村地区开发房屋，而农村地区的房屋一般都是自建的。因此，我们可以将361亿平方米的竣工面积近似为所有城市房屋的竣工面积。(注:均为已登记的合法房屋，不含无产权房屋)

据国家统计局统计，目前城市人口为7.7亿，人均居住面积为46.8亿平方米。如果算上流动人口，即农民工的兄弟，总共有10.5亿人，此时的人均居住面积为34.38平方米。

按照惯例，当人均居住面积达到30平方米时，就是宜居的，所以无论是34.38平方米还是46.8平方米，都远远超过了正常的平均宜居面积。当转换成空时，前者(即34.38平方米)约为11%，而后者太大了一点，不值得考虑！

不管进行什么样的分析或调查，结论是，我们目前的房子不仅是充足的，而且整体上是过剩的。

从鲍哥提供的统计局数据中，我们可以看到仍有近60亿平方米的房屋在建，随着大城市新增的土地供应，不难想象未来会有更多的房屋进入市场。

那么，如果我们的新需求不能满足新的供给，房价会怎么样呢？仓库仍处于过剩状态。

此时，一些朋友会说，总体过剩并不意味着地方过剩，尤其是在一线和二线的热点城市，或者说是住房短缺。从生活的角度来看，很难说一线和二线城市是否足够。因为从人均来看，一线城市已经满足了，甚至超过了30平方米的宜居面积。

除了未来新增的住房和土地供应，笔者认为在150公里半径范围内，在高铁的连接下，一、二线城市的半径已经超过了目前的覆盖范围。熊安新区的出现是政府大力推动的半径150公里范围内的房地产解决方案之一。

在存量人口的博弈阶段，即使这些地方能够吸引大量的人涌入，恐怕也无法与快速通道覆盖下的新增供给和新增的城市间生活供给竞争。

这样，与人口，即刚性需求相比，中国整体或局部的空购买率可能会越来越高。如果没有投资和投机需求，这栋房子可能真的会老化。在未来出生率下降的情况下，正如马云所说，“就像大葱一样，买吧。”

日语回答

作者之前多次引用日本的人口变化来分析中国未来房地产市场的可能趋势。事实上，每个国家都有自己的国情，这是理所当然的，不应该一概而论，但中国和日本的发展轨迹确实太相似了，这让你难以置信。

与中国相比，日本的人口密度要高得多，所以相对而言，无论是刚性需求还是投资需求，日本都应该比中国更紧凑。

从日本房地产泡沫破裂的那一天起，刚性需求和投资需求都得到验证就是一个错误的命题。即使在印刷了这么多年和这么多钱之后，对房地产的需求仍然没有出现。从空的角度来看，日本的住房空/has一直随着经济的崛起而一路攀升，也就是说，建房的速度远远超过了刚性需求，大量的住房被投资和投机性需求所占据，这在未来会越来越多。

自20世纪90年代以来，日本20-64岁人群中对住房需求最大的比例达到峰值(大约在1993年),恰好空的整体住房占用率接近10%的警戒线。

每个人都必须知道日本房地产泡沫的最终结果，所以我就不多说了。

回顾中国，劳动力在2015年左右达到顶峰，当时人口老龄化问题没有出现逆转。

然而，2013年空的住房占用率可能已经超过20%,总体而言仍高于10%。

住房的新属性

一些学者曾经说过，中国的住房空入住率在20%左右是合理的。我不知道这场争论是怎么发生的。然而，从目前楼市的情况来看，当越来越多的人把买房视为投资和投机时，已经显示出刚性需求跟不上我国房地产发展的速度，大量房屋被投资者占用。简而言之，房地产市场可以被视为一个投资市场，而不是一个住宅。

空住房拥有率的另一面是住房拥有率，如果你查一下，这是一个相当大的数字。从几年前开始，中国的自置居所率在国内外都有报道，几乎达到了每户一室和自置居所的水平。

以下是外国媒体在世界主要国家计算的房屋拥有率。由此可见，中国的住房拥有率已经超过了90%。

空的住房拥有率超过10%(甚至20%)，住房拥有率也超过90%。这是什么意思？还是中国房地产市场的投资性和投机性越来越强？

看看近期一、二线城市在行政手段的强约束下房地产市场的发展:

前四个月，家庭中长期贷款(主要是抵押贷款)平均增长35%以上，三、四线城市大量购房。许多看到更多房地产的人可能不了解当前房地产市场的发展。事实上，与一线和二线城市相比，这些需求来自哪里？

大家都知道现在市场吃紧，很多人认为央行会给一些水喝，但从今年的房贷数据来看，似乎钱从来没有少过。

视人而定，房子里可能充满了不满；你绝对可以把它装满钱。因此，事实上，只要未来的房地产开发依赖于更多的钱和更少的钱，这足以看银行的控制。其他行政手段可能会发挥更重要的作用，通过增量预期化解人们对房地产市场上涨的短期预期。

尾部评估

有时候，我们希望政府能提供更多的土地，增加供应量。从短期来看，这可能对缓解人们的焦虑和期望有一定的效果。然而，正如国土资源部所说，土地供应和房价之间没有直接联系。当我们的人口持续老龄化，对住房的有效需求持续下降时，你有没有想过新增住房和土地贡献的住房与我们下降的需求之间的差距会越来越大？换句话说，空.将会有更多的房子

任何投资都有一定的关注度，如果超过了一定的限度，往往会适得其反。我不想说得太直白，但保持房价的是有效需求，而有效需求已经耗尽。通过投资或投机，这个市场的不健康状况是有限度的。

最后，作者想说的是，房地产登记全面运作的那一天(预计在2018年之前)可能是我们自1998年住房商业化第一年以来第一次能够得到空住房的确切入住率。那时，我们很想知道结果是什么。