租房客“护身符”更要搭配道德外衣

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正文/杨妮娃

一直被视为城市弱势群体的租户终于有了一个“护身符”。

据媒体报道，近日，住房和城乡建设部公布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，征求公众意见。一些规定已经引起了外界的关注，比如鼓励出租人与承租人签订为期三年以上的租赁合同。租金按月支付；房屋租赁合同未约定租金调整的数量和幅度的，出租人不得单方面增加租金；出租人扣留定金的，应当承担举证责任。

事实上，一直以来，中国的房屋租赁市场一直处于市场自发形成的无管制区，比如最敏感的租户租金支付问题，比如支付三次甚至六次甚至更多的租金，其中有些还得提前一个月支付，以及高额的代理费等。从表面上看，尽管房东、中介和房客进行了谈判，但在行业潜规则的背景下，房客实际上没有平等的游戏和讨价还价的能力，租赁市场已经成为一个“房东市场”。

纵观国际租赁市场，保护租户权益早已成为社会共识。例如，美国出台了租金控制法，以限制租金的增加和频率；德国对租房者权益的保护更加明显。例如，很明显，房主在三年内不得将房租提高20%以上。目前，德国自己的住房率只有40%以上，这与此有关。在中国，人们不愿意租房，更愿意买房，让租户享受生活的尊严也可能抵消一部分购房需求。

基于此，有必要通过法律法规来维护承租人的权益，改变业主、租赁代理人和承租人之间话语权的失衡，改变租赁市场的扭曲局面，让租赁回报的“市场交易”本质和契约精神在其中发挥应有的作用。

然而，与此同时，一个值得思考的问题是，弱势租户有一把“剑”，那么，一旦租户长期拖欠租金，业主如何保障自己的权益呢？

因此，要实现房屋租赁市场的稳定和规范，首先要确保租赁环节的各项政策措施都认真到位，充分保障各方的权益。同时，不能仅仅停留在租赁环节的标准化上。如何使租房者依法享受同样的基本公共服务是一个同样紧迫的公共问题，也需要与居住证制度相衔接，从而成为保障租房者和房东双方利益的安全保障。

另一个要点是，房屋租赁不仅是一种经济交易，也是一种货币交易。房东和房客之间需要相互信任和包容的理解。很多时候，租赁市场的纠纷来自双方之间的信任危机。因此，无论政策框架多么完整，双方都需要有足够的思想道德修养，这是解决租赁问题的根本。