江西省赣州市会昌县试点农民住房财产权抵押贷款

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━会昌县国土资源局干部来到文五坝镇古坊村，向村民郭小萍发放了《产权证书》。朱海鹏

农村商业银行西江支行工作人员为西江镇邱冰村的创业青年王晓庆办理了住房产权抵押贷款。许

2015年8月，国务院发布《农村承包土地和农民住房产权抵押贷款试点指导意见》，指出要稳步有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金和资产。

江西省赣州市惠昌县作为全国农民住房产权抵押贷款试点县，在认真落实政策的过程中，从推进农村住房权认证和完善风险防控机制入手，引入了一系列配套政策和机制。让农民的“睡眠资产”变成可以抵押和融资的“活钱”。

2015年8月，国务院发布了《关于试行农村承包土地和农民住房产权抵押贷款的指导意见》，指出要从落实农村土地用益物权、赋予农民更多产权入手，深化农村金融改革创新，稳步有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金和资产。

江西省赣州市会昌县人口约52万，其中农村人口约占85%。住房是农民最重要的资产，占他们总资产的70%以上。然而，这些房子不能在银行抵押，成为农民创业致富的资本。

据调查统计，70%的农民希望通过房屋产权进行抵押贷款。一旦这一“沉睡的资产”被重新激活，它不仅将解决农民生产生活中的财务问题，还将带来良好的经济和社会效益。此外，由于缺乏有效的抵押物，农民贷款困难，信贷额度低，影响了农民的创业积极性，制约了农村农业的发展，影响了扶贫进程。

2014年，江西省会昌县正式启动农民住房产权抵押贷款试点项目。截至2015年底，惠昌县已成为全国农民住房产权抵押贷款试点县。近年来，惠昌县在认真落实政策的实践过程中，引入了一系列配套政策和机制，结合本地实际，大胆创新，先行先试，从推进农村住房权认证和完善风险防控机制入手，让农民有权利放贷，银行放心放贷，使农民的“睡眠资产”成为可以抵押和融资的“活钱”，点燃了农民的创业激情。

为抵押打下基础

在会昌县洞头乡雪莲山生态旅游景区，游客众多。住在景区的村民兰福昌脸上挂着笑容，他的农家乐生意越来越红火。

2016年初，兰福昌根据景区规划投资20多万元修建了一栋3层楼。因为他用掉了多年的积蓄，他无法装修房子和创业。

2016年6月，兰福昌得知自己可以持《不动产登记证》到当地农村商业银行办理农村房屋抵押贷款，立即申请了一笔120平米的抵押贷款。几天后，他成功地获得了一笔20万元的贷款，这笔钱不仅用于农家乐的装修，还用于流动资金。

"农村的房子也可以抵押，这解决了我的迫切需要."兰福昌说，农家乐的年营业额为13万元，贷款两年内可以还清。

兰福昌说的《不动产登记证》是他家的房产证和土地证。记者在惠昌县展塘镇南坑村村民肖秋贵的家中，看到了他今年2月刚刚拿到的《房地产综合证》，该证在土地权属上被标注为“集体土地”。“有了这个证明，我的房子也可以抵押了，扩大葡萄种植规模的资金也就没有必要了。”肖楚贵高兴地说。

确认申请证书的权利是农民住房产权抵押贷款的基础和关键。试点前，由于申请手续复杂、费用负担重，农民对申请许可证不感兴趣，申请农村房屋许可证的比例极低。“三证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和国有土地使用证)不全的问题普遍存在，违法建筑现象突出。此外，由于农村房屋的自由流通受到限制，农民看不到申请许可证的实际效果，对申请房产证也不热心。

农民住房产权抵押贷款试点项目极大地促进了农村住房所有权和农村宅基地使用权的确认。从2016年1月起，全县全面推进农村房屋所有权和宅基地使用权的登记发证，并聘请测绘机构对县内财政投资的农村房屋进行测量发证。整合规划建设、土地、房管、银行等部门资源，在乡(镇)便民服务中心和县级行政服务中心开设服务窗口，实施“一站式服务”和“限时办结制”，将办理产权确认到发放贷款近10个环节的总时限限制在30个工作日以内。

随着地方金融部门农民住房产权抵押贷款业务的逐步增加，农民实际上已经看到了确认申请许可权的实际效果。目前，该县已调查了3.2万套农村住房，2802户家庭获得了抵押土地证书和房地产许可证。

完善风险控制体系

“在试点之初，我们非常担心，因为如果出现不良贷款，就没有好办法来处理它们。”中国人民银行惠昌支行副行长李坦言。

由于《物权法》、《担保法》和《土地管理法》对农村宅基地抵押转让有诸多限制，农民住房产权抵押存在一定的法律障碍，放大了银行的风险。当贷款无法偿还时，由于农村住房交易量有限，租赁偿付能力低，债权的实现无法进行，这是推进农民住房产权抵押贷款面临的最大问题。这个问题决定了银行农村住房抵押贷款业务的动机、积极性和规模，也决定了这项惠农业务的未来。

为消除贷款银行的风险防控顾虑，鼓励银行积极参与，惠昌县探索建立了以风险缓释补偿基金、农村综合产权转让交易平台和农户信用档案为主要内容的金融保障体系。尤其是去年，该县筹集了1000万元设立了一个初始风险缓解补偿基金，该基金在每年年初由前一年发放的贷款总额的3%补充。当基金专用账户余额与县域农民住房产权抵押贷款余额的比例达到1: 8时，差额得到补足。

接受农村住房抵押贷款的银行可以为所有已发放贷款的住房投保，县财政承担30%的风险，并按贷款总额的2.5%给予补贴和奖励。同时，银行业创新抵押评估方法，实行免费评估和免费保险，全过程零收费；贷款利率按相应档次基准贷款利率的30%(原50%-60%)确定，申请贷款的贫困户由财政全额补贴，贷款期限延长至3-5年。

有效的激励政策和严格的贷款管理在风险防控中发挥了重要作用，参与银行从一家惠昌农村商业银行发展到现在的五家。截至今年3月底，全县农村住房抵押贷款不良贷款率仅为0.58%。

激发创业热情

会昌县周田镇有一家火锅店。店主王明亮是该镇杨派村的一名农民。他曾在206号国道旁经营一家小餐馆。他多年来一直为农民办理小额贷款，贷款金额只有8万元。2015年5月，他用自己400平方米的住房抵押贷款45万元，拿出部分资金将这家小餐馆改造成了牛肉火锅餐馆，并在自己20亩的丘陵地上种植了橘子柚，使果园面积增加到80多亩。

近日，西江镇邱冰村37岁的村民王海清成功向惠昌县农村商业银行西江支行借款21万元。"有了这笔钱，我就可以实现经营服装加工厂的梦想."王海清说。

惠昌县委员会农业和工业部部长吴庆生对记者说，惠昌县进一步推进农民住房产权抵押贷款试点工作，不仅缓解了政府投资开发农业和农村、解决贫困问题的压力，而且解决了农民贷款和创业融资难的问题，使农民最大的资产转化为风险投资。通过农民住房产权抵押贷款试点，惠昌县农村土地和房屋价值逐步凸显，农村集体资产管理更加规范，强有力的金融支持激发了农村群众创业致富的热情，加快了脱贫步伐。截至2017年3月31日，惠昌县共发放农民住房产权抵押贷款2162笔，总额3.03亿元。

“农民住房产权抵押贷款增加了农民获得资金的渠道，其对激活农村经济的意义不言而喻。”李说，但是，试点工作要全面铺开还存在许多障碍，没有必要在国家、省、市各级出台相关配套政策措施。

从惠昌县的实际情况来看，仍存在一些不容忽视的问题:一是交易流通体系和不良贷款处置机制建设尚未取得突破，存在抵押物处置困难的问题。第二，与其他惠及农民的信贷产品相比，农村住房抵押贷款的利率相对较高，对农民没有吸引力。第三，随着贷款规模的不断扩大，风险缓释补偿基金的金额进一步增加，金融配套资金压力更大。

对此，许多基层干部群众建议，要加强国家、省、市三级的顶层设计，出台相关的指导意见和政策措施，为加快试点工作提供有力支持。一是尽快修改完善农村房地产产权交易转让和农村住房抵押贷款处置的法律法规，进一步扩大试点县农村房地产产权交易范围，为试点县农村住房抵押贷款处置提供法律保障。二是建立多层次风险缓释资金共享机制，缓解试点县筹集风险缓释资金的压力。三是建立省级以上试点县工作激励机制，充分调动试点银行贷款积极性。(经济日报记者刘星通讯员杨徐)

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