济南租赁型住房上半年“破题” 开发商热看“自持

本篇文章1894字，读完约5分钟

经济先驱报记者刘墉

继年初拍卖第一批租赁住房用地后，《经济导报》记者近日从济南市住房保障和房产管理局获悉，该市计划在上半年制定培育和发展住房租赁市场的实施意见，并推动相关配套政策的落实；同时，加快建设房屋租赁管理服务平台，支持相关企事业单位开展房屋租赁业务，推进租赁房屋试点建设。

接受《经济导报》采访的业内人士指出，未来的房地产业肯定会进入“慢钱”时代，当房企是房东时，持有和租赁房产将成为主流商业模式。"一旦成为主流，它将改变现有的住房租赁市场结构."济南一家房地产公司的项目经理冯泽瑞说。

普通房东太“任性”了

"从目前的情况来看，开发商租自己的房子是一种趋势."冯泽瑞说:“在同一个地区，价格差别不大，租房者更有可能选择开发商拥有自己的房产。”

济南华兴二手房公司的经纪人凯利告诉《经济导报》，不同地区的租金价格不同。“现在济南东部的房租比较贵，每月每平方米的房租价格在40元左右；在西站附近，大约20元。”

凯利说，济南房屋的平均租售比是1: 500，这相当于大约41年收回购房成本。济南一家房地产公司的副总经理冯长林(音译)展示了他的计算结果——如果成本得到很好的控制，开发商的外部租金回报率可以达到4%左右。根据这一计算，开发商可以在租金不变的前提下，在25年左右收回投资成本。

凯利告诉《经济先驱报》记者，在租赁市场，合同基本上是一年签一次，租期超过一年。此外，每年都要重新商定租金，甚至有些房东会违约，在中间增加租金。

“如果单位周围有开发商租的房子，我会考虑长期租用，即使比周围普通房子的租金高。”在济南高新区工作的张凯说。

张凯来济南已经6年了，已经搬了4次家。除了一次是因为他远离工作单位，另外三次，一次是因为房东的孩子不得不用房子结婚，另外两次是因为他无法承受房东的大幅涨价。

“企业自住房屋可以在租赁期内锁定租金。租户不必担心租金上涨，也不必担心在租赁期未到时遭到破坏。”冯泽瑞表示，年初拍卖的第一批租赁房屋土地的上市要求包括，每次签订的租赁协议不得超过5年。

开发者:只等政策出台

《春江水暖鸭先知》。房屋租赁市场的优惠政策让一些开发商急于抓住机遇。

“我们也见过面，研究过，只有在政策出台后，我们才会考虑收回土地。”14日，济南召开小型房地产行业座谈会，冯长林在会上透露了这一信息。在他看来，目前的租赁市场仍是一块“肥肉”——一份研究报告显示，2016年国内住房租赁市场的规模将达到1.1万亿元，2025年将达到1.9万亿元，2030年将超过4万亿元。

冯泽瑞认为，开发商逐步提高自持比例是必然趋势。冯长林对此表示赞同:“去年中央经济工作会议报告明确提出，要加快发展制度化、规模化的租赁企业。因此，商业“长期租赁公寓”必然是未来房地产企业转型的方向之一。”

《经济导报》记者注意到，山东省去年发布了相关实施意见，明确了加快培育和发展全省住房租赁市场的一系列重大举措。在济南，除了第一次租赁住房用地外，去年还进行了一次住房租赁调查，并起草了一份调查报告，与建行签署了一份使用公共云平台进行住房租赁服务的协议，为建立一个租购一体的住房体系奠定了基础。

高租金限制

仅长期出租，不出售，90平米精装修，小三居室，租金一次性支付10年，起价180万元...这是北京第一个企业自建出租屋项目——“万科玉院”。

济南新会营销公司总经理袁捷表示，虽然一次性租房10年锁定了租户的租金，保证了他们租房生活的稳定性，但租户很难一次性支付180万元。

在冯泽瑞看来，企业通过招标获得建房用地，然后再将其出租是不可持续的。“如果不引入财政和税收支持，从长远来看，这种支持可能无法实施。”

“企业的竞争性土地价格是最高的价格，其结果必然是高租金，因为租金价格必须满足企业的资本回报要求。”冯泽睿进一步解释道。

成本效益是关键

吉林省一家国有银行高辛支行行长李佳琪认为，如果使用银行贷款，建造仅用于租赁的自持房产的成本太高。

“房地产投资信托基金(reits)可以用来解决房地产企业的融资和收益问题。也就是房地产证券化。”李佳琪建议道。

在冯长林看来，高租金问题可以通过减少征收来解决。租金越长，租金越低；或者采取增量租金的征收方式，租金在前两年稍微少一点，然后再增加，这样可以平衡成本。

与会人士普遍认为，租用自持式住宅的性价比肯定很高。"租金可能比周围的普通房子高，但服务必须跟上."元杰表示:“在金融、开发和服务之间建立多极良性联动机制，为客户提供从‘实物空房’到生活体验的产品是可能的。”

“价格昂贵，但让租户享受高价格带来的优质服务，这样性价比就出来了。”冯长林说道。