多个鬼城如今一房难求 棚改货币化安置使命完成

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"现在这个区域基本上处于没有空间的状态."7月2日下午，在沈阳田园城市印象售楼处，一名销售人员用红外笔在墙上画出了项目位置图。

事实上，正是因为这个地区曾经囤积了大量的房屋库存，沈阳才成为开发商可以避开的城市。然而，自2016年3月开始房地产去库存化以来的两年里，本地住房去库存化周期已从28个月降至今年5月底的15.8个月——后者是一个健康的数据。

沈阳是中国典型的住房过剩城市。自2013年起，沈阳、鄂尔多斯(600295)、常州等城市被列为“鬼城”。

这些城市中的大量空住宅曾引起外部观察者的过度担忧。2014年，《参考新闻》援引外国媒体的报道称，中国计划为34亿人建造住房，远远超过实际需求。

虽然上述判断有些夸张，但也暴露了许多城市房屋供过于求的问题。在此之前和之后，国家发出了大规模的去库存化的呼吁。

南方房地产市场的春天来得更早。常州，第一个摆脱鬼城的城市，在不到一年的时间里完成了去库存化的任务。今天的常州，无论是一个中心城市还是一个新区，只要有房地产项目开盘，都会欢迎多方买家。记者6月24日在江北碧桂园一个项目的开盘现场了解到，参与认购的房屋不到300套，买家超过3000人。

相比之下，地处西北的鄂尔多斯尚未摆脱困境，但至少局势没有继续恶化。

在过去的两三年里，房地产市场繁荣的信息频繁出现在鬼城集中的三个四线城市，这一趋势在2018年达到顶峰。曾经被认为是城市化进程中的一块石头的鬼城，已经从许多企业的沙盘中消失了。

城市管理者围绕供求关系进行了各种努力。据记者调查，最有效的方式是棚户区改造货币化。常州、沈阳、鄂尔多斯等城市都实施了100%货币化安置。

事实上，有两种方法可供选择:货币化和实物。实物安置更多地相当于在各地建造经济适用住房，而货币安置相当于被搬迁家庭购买商品房。“在相同的安置条件下，货币化安置比实物安置更能有效地解决当地的库存问题。其次，他拿钱买房子，可移动的房子的总价值也更高。”一位全国十大房地产公司的董事长告诉《经济观察报》。

自从国家开始去库存化以来，中央政府在棚改中增加了货币化安置的比例。根据住房和城乡建设部的数据，2014年货币化安置的比例仅为9%，但随后有所上升，2015年至2017年的比例分别为29.9%、48.5%和60%。

“鬼城”的复兴意味着去库存化不再是当前房地产市场的主要矛盾，工房改革政策调整的呼声日益高涨。然而，到目前为止还没有官方确认。

然而，将工棚改为货币化安置的紧缩趋势已在当地得到反映。据常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王介绍，自2018年第二轮房改以来，、农发行等政策性银行对房改项目融资提出了新的要求。只有当棚改中实物安置的比例达到50%以上时，才能发放贷款。

在前鬼城很难找到一个房间

7月4日，鄂尔多斯市康巴什区阳光明媚，郁郁葱葱，这使得这个地区被称为沙漠中的绿洲。车辆不时在宽阔的马路上呼啸而过，但行人很少。

康巴什区、东胜区和伊金霍洛旗是鄂尔多斯市的三个主要城区，都有不同状态的未完成建筑和围墙围起来的闲置土地。

据了解，从2016年到2017年，当地政府已经禁止建设新项目。这个城市几乎没有待售的房地产。“二手房越来越多，估计没有三个项目出售。”伊泰地产的一位员工说，在这个人口不到160万的城市，“每户至少有两三套房子，四五套也比较常见。”

在康巴什区的一个销售板块上，销售人员说，该项目于2013年开业，现在出售的尾房不到10套，价格在9000元/平方米左右。“2013年开业时的价格约为6000元/平方米。”

据上述伊泰员工称，鄂尔多斯的高价出现在2010年。当时康巴什的部分房产价格达到了2万元/平方米，东胜区和康巴什南区的价格也超过了1万元。“南区公务员社区，当时我买了一万多元，现在是五六千元。”与两年前相比，房价上涨了约2000元/平方米。

如果鄂尔多斯的房地产市场几乎没有出售的空间，也没有人买房子，常州是很难找到真正的房间。常州万科项目销售管理部经理约翰·杨(John young)透露，目前每一个新开的项目都可以超额认购。

常州房地产项目应在开盘前进行认购，即潜在买家应支付10万元的认购资金，然后再按预定的单位和楼层进行认购。在实践中，通常情况下，多个安置用户抢购一栋房子。此时，全额或高额的首付款往往可以获得优先购买权。

根据嘉里的数据，截至5月底，常州房地产的去库存周期仅为3.8个月，市场供应不足也为房价提供了上行动力。2017年3月，常州新建商品住宅平均成交价格首次突破万元。2018年7月初，新房和二手房的平均成交价格达到13500元/平方米。

事实上，常州主城区和新北区大部分新建商品房的价格已经达到了1.7万元/平方米左右。嘉禾地产的一名销售人员表示，由于政府对备案价格的限制，常州大部分新项目目前都采用精装修销售方式。"价格大约是每平方米3000元，比空白的贵."

据约翰杨说，从2018年开始，由于开发商普遍看好市场前景，土地价格也开始上涨。“今年卖了几块地，底价一般都超过10000元/平方米。明年上市后，销售价格应该在2万元/平方米以上。”

虽然沈阳的房地产市场没有常州热，但也很难找到一个房间。沈阳恒大地产项目销售经理王力告诉记者，该项目第一次开盘时，“一天就卖出9亿元，创下了沈阳房地产市场的纪录。”

目前，除了相对偏远的沈北、苏家屯、沈抚新城等地区，交易情况稍差。主城区和渭南区的大部分项目都处于清理后期。"新项目一开，好公寓基本上就被抢走了."王丽说道。

2018年5月23日，沈阳的限购政策开始生效，但相对宽松。它只限制在三环路购买一手住房，要求外国居民有半年的社会保障资格；商业写字楼、公寓和二手房不在限购范围内。浑南区三环路外的价格也普遍超过1万元。

6月份，沈阳市一手住房平均成交价格为9373元/平方米，同比增长18.32%，而沈河区和浑南区部分高端楼盘的销售价格接近4万元/平方米，浑南大部分区域项目的销售价格均超过1万元大关。截至5月底，沈阳商品房的去库存周期已降至15.8个月。

常州:土地供应停止三年，房改货币安置

常州市住房保障局和房地产管理局的局长苗子来仍然记得常州被命名为鬼城的那一刻。“这个名字对我们的发展产生了巨大的负面影响。”其中，影响最大的是银行机构一夜之间停止了对常州房地产企业的贷款。

高库存和银行暂停贷款导致常州房地产市场从高点下跌。根据常州市房地产信息中心的数据，截至2012年底，常州市商品房存量为1360万平方米，其中商品房销售面积为777.55万平方米，净化期约为22个月。

对于常州房地产市场的库存问题，约翰·杨认为，一方面，前几年土地供应量大，导致市场供过于求。据不完全统计，仅2010年和2011年一年，常州共出让土地399块，年土地供应面积约1万亩。

另一方面，常州作为长江三角洲的主要制造业城市，城乡居民收入相对较高。约翰·杨是常州人。在她看来，“每个家庭都有一套房子，而常州原来的房价变化不大。”人们根本没有买房的概念。”

常州是首批开始去库存化的城市之一。据常州市住房保障和房地产管理局市场监督司司长黄子文介绍，常州市从2014年开始减少土地供应政策。“这并不是要完全停止土地转让，而是根据库存。不断调整土地供应结构，仍然会有一些土地被释放。”

在减少土地供应的同时，常州市从2015年开始加大棚改货币化安置力度。据王介绍，2015年至2017年常州市实施棚改时，基本实现了全部货币化安置。

在棚改货币化安置中，常州主要通过两种方式结合房地产去库存化。首先，棚改实行货币化补偿，安置户在获得补偿后根据需要选择购买房产；第二，对于一些难以拆除的房地产项目，政府根据实际情况将它们作为拆迁房进行回购。

常州农村集体宅基地的建筑面积一般较大，拆迁面积一般在200-300平方米左右。"一般来说，村里的拆迁户可以分成三四户."王还表示，房改的货币化确实对房地产去库存化起到了“很大的作用”。

据约翰·杨(john young)等人说，常州房地产市场在2016年10月开始好转。据新城控股(601155，诊断)的一位当地营销人员说，那年9月，无锡土地市场拍卖了一个地王项目，底价为1.8万元/平方米。“常州和无锡相邻，房价只有六七块。”千元。”

在这一因素的推动下，一些投资者开始将触角伸向单价只有7000元/平方米左右的常州楼市。外国投资者也触动了常州当地居民。"常州人从来没有想过买房赚钱."。约翰·杨说。

当地投资者、当地的改善需求和外来常住人口的需求，再加上土地供应的减少和无限制的购买，使得常州楼市开始好转。经过2015年一年多的去库存化政策，常州楼市的库存周期降至16个月。

自2016年以来，常州的房地产政策已从去库存转向“加强调控”，并相继出台了两年销售和销售价格备案等政策。这意味着常州已成为首批完成去库存化任务的城市之一。

事实上，除了政策控制因素外，常州自身的购买力和外部因素的刺激也是其快速转型的主要原因。2017年，常州人均可支配收入超过4万元，其中城镇人均可支配收入接近5万元。

此外，常州所在的长江三角洲地区也是中国经济最活跃的地区之一。2017年，在人均可支配收入超过4万元的23个城市中，长江三角洲地区占到一半以上，周边城市的限购政策导致大量需求涌入常州。

沈阳:减少土地供应和100%的棚改货币化

让沈阳开发商至今记忆犹新的是，2013年第22届全运会后，竞争激烈的浑南新区变成了空。

除了浑南新区，沈阳还有新的开发区，如沈北新区、沈抚新城，也面临着困难。自2015年以来，鬼城已经成为沈阳的别称。“那时候，真的不可能卖。”王丽一边摇头一边笑着说道。他负责渭南区星河湾项目的销售。“我记得当时周边的房价是四五千，星河湾项目买了一万，一套卖不出去。”我赶紧跑了出去。”

当时，开发商在征用土地时极其谨慎。据王力介绍，他们的项目在2016年征地时，底价约为2700元/平方米。“我们从不敢在沈阳做决定。当时，市场不是很好。周围项目的价格是四五千，最后我们请总部中标。”

开发商担心征地并非没有道理。沈阳的最高库存出现在2017年3月，当时沈阳房地产库存的去库存周期达到了28个月的峰值。2015年之前，沈阳的房地产市场处于供过于求的状态。从2010年到2014年，每年新增库存约为400万平方米。

2016年3月，沈阳市政府出台了22项新的房地产去库存政策，解决了土地供应中的存量、货币化安置、住房补贴、降低交易税费、鼓励大学生和农民购房等问题，启动了去库存政策。

在土地供应方面，自2014年以来，沈阳的土地供应已降至469.6万平方米，仅为2013年的三分之一左右；2015年，土地供应量再次降至232.4万平方米。此后，沈阳的年土地供应量一直保持在300万平方米以下。

同时，沈阳要求2016年棚改安置货币化比例达到100%。当年，辽宁省完成棚改16.34万套，完成任务179%，货币化比率达到75.1%，居全国领先地位。

2016年，沈阳市棚改任务25582户，占全省的18.3%；2017年10月，沈阳棚改全年完成棚改任务26021套，实现了100%货币化安置。换句话说，两年内的房改将消化沈阳至少5万套楼市库存。

沈阳房地产市场的复苏出现在2017年初。当时，自由贸易区在渭南落地的消息已经广为流传。“一些房地产公司还表示，一批投资者来自北京，当地人也开始效仿。”王丽说道。

截至2018年3月，沈阳的库存周期已降至13个月，沈阳用了一年时间将房地产库存从28个月保持在警戒线以内，至13个月。今年5月，由于交易缓慢，沈阳房地产去转型周期上升至15.8个月。

2018年5月23日，沈阳限购政策生效。三环路的一手住房受到限制，外国居民必须有半年的社会保障资格。商业写字楼、公寓和二手房不在限购范围内，这意味着沈阳也完成了去库存化任务。

鄂尔多斯:货币化安置和未完成建筑的回购

鄂尔多斯因康巴什区而被称为中国第一个鬼城。这个新区始于2004年，2005年开始建设。多年来，鬼城的称号一直是地方政府心中的一个阴影。"我们对鬼城这个名字很反感。"鄂尔多斯市公务员肖旭说。

伊泰地产的员工表示，2010年是鄂尔多斯楼市最热的一年。东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房价均超过1万元，康巴什北区核心区部分项目价格达到2万元/平方米。

2011年下半年，随着私人贷款的崩溃，鄂尔多斯的房价开始暴跌。“它下降了一半以上。原来的1万元基本上降到了四五千元，而1.78万元降到了2万元降到了7万元。八千元。”鄂尔多斯约80%的在建房地产项目处于停工和未完成的状态。

2014年底，埃尔多安也开始难以去库存化，也减少了供应，增加了需求作为去库存化的主要手段。与常州和沈阳不同，鄂尔多斯的去库存化努力可以被描述为空.

上述伊泰员工表示，由于大量未完成的项目，目前政府的工作重点主要是振兴未完成的项目，重点是拆迁安置和已购未还的购房者。目前，该市已经停止了新项目。“我们有一块地，位置很好，销售不成问题，但我们不能开工。”伊泰员工说。

在棚改和拆迁安置方面，鄂尔多斯市实行了房产证制度，即棚改后的被拆迁户可以获得房产证，用以抵消购房时的购房价格。同时，鄂尔多斯在安置房建设中重点振兴现有项目。"政府将未完工的建筑重新用作安置房屋."上述公务员肖旭说。

在具体操作方面，政府根据需要的安置用房面积，通过第三方评估机构选择几个符合要求的项目。去除最高价和最低价后，从剩余项目的报价中得到平均价格，然后由安置户选择项目，再以平均价格回购得票最高的项目。

回购项目确定后，政府将投入部分启动资金进行项目振兴，安置户将认购。认购完成后，政府将根据实际认购情况向开发商交付回购资金，由政府设立的运营管理机构负责项目的具体安置和分配。根据官方数据，截至2017年，鄂尔多斯已通过逐间安置消化了约40%的库存。

与房地产市场的崩溃相比，鄂尔多斯市政府面临的更大问题是缺乏产业。康巴什新区刚刚启动时，当地政府通过以煤代煤的方式引进了大量的制造企业。然而，在房地产的影响下，这些项目很少真正开始。然而，根据上述公务员肖旭的说法，由于政府牵头处理了康巴什的未完工项目，康巴什新区的未完工建筑并不多，其中大部分已经复工，而东胜区的未完工建筑相对较多。

舍改革的货币化使命完成了吗？

国家工棚改革始于2004年。当时，它始于辽宁省抚顺市，并不断向全国推广。2013年，全国工棚改革开始。

然而，工棚改革的货币化真正开始于2015年。据国泰君安证券研究所(601211，诊断单元)报告，2008年至2014年，棚改以实物安置为主，货币安置为辅，2014年，棚改货币安置比例不足9%。

自2014年底实施去库存化政策以来，在2015年开始的第一轮全国范围内的棚改中，移民安置逐步转向货币安置。到2017年，中国棚改货币化安置比例将超过60%，常州、沈阳、鄂尔多斯等高库存城市棚改基本实现100%货币化安置。

然而，据西南财经大学中国家庭金融研究中心主任李赣称，2013年至2017年，只有20.4%的货币化安置家庭重新购买了住房，仅占所有购房家庭的2.4%。

因此，李赣认为，棚改货币化对住房市场的影响有限，而投资性住房需求是推动房价快速上涨的重要因素。“与一刀切的实物安置相比，货币化安置给了家庭选择是否买房的自由。”

在王看来，对于工棚改造人来说，货币化安置和实物安置各有利弊。简单的实物安置，“有些拆迁户可能一次分到三四套房子，但他可能不想要那么多房子。”(但是)我想要一些现金来改善我的生活。”

另一方面，所有的实物安置也限制了一些安置户的选择，导致了推进棚改的困难。“比如，我以前住在市中心。拆迁后，他不想离开这一地区，但安置用房不能全部搬回原位，所以有些人不愿意拆迁。”王对说道。

同样，简单货币化安置也存在许多问题。例如，在张家口，近几年有超过100，000个家庭从棚子改造而来。随着100%货币化安置的实施，一些开发商开始集中精力关闭市场，提高价格，这使得拆迁户的住房成本上升。

王还表示，在实际的棚改中，一些拆迁户抱怨说，安置费不够，买不起房子。“最好的办法实际上是将实物安置和货币化安置结合起来，让被拆迁户能够根据自己的实际需要有更多的选择。也有利于棚改工作的推进。”

然而，随着全国主要城市房地产市场的复苏，住房改革的货币化政策也在收紧。据王介绍，常州棚改融资主要来自和农业发展银行两个政策性银行，但对实物安置比例没有要求。

自2018年第二轮棚改实施以来，CDB、农业发展银行等政策性银行对发放贷款提出了新的要求，即棚改项目实物安置比例达到50%以上才能发放贷款。

常州等地负责棚改的相关政府官员表示，目前还没有接到停止棚改货币化安置的通知，但银行机构提出贷款时，棚改实物安置比例必须高于50%。

这一政策似乎对已经完成去库存化的地方政府影响不大，但对于像鄂尔多斯这样仍处于去库存化阶段的城市以及政府的财政约束，如果这一政策也得以实施，将会面临巨大的压力。

根据鄂尔多斯市政府发布的数据，2018年鄂尔多斯市的换棚任务为5399个，截至6月底，作业率仅为6.7%。鄂尔多斯也是住房和城乡建设部确定的去库存试点城市之一。当地政府还没有给出未来出路的答案。

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