弘阳地产登陆港股，上市股价高开低走

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今年下半年初，香港股市非常活跃，越来越多的企业去香港敲钟。7月12日，红阳地产在香港证券交易所主板上市。上午9点30分，鸿阳地产开盘报2.5港元，上涨近10%，最高价为2.52港元，最低价为2.33港元。截至中午12点，红阳地产股份的当前价格为2.44港元。

鸿阳地产以每股2.28港元的价格发行了总计8亿股股票，募集资金净额为17.12亿港元。其中，香港发售部分收到727份有效申请，合并1445.5万股股份，未全部认购，约占香港公开发售首次认购总额的18%。

香港公开发售的未认购股份已重新分配给国际发售。迄今为止，国际发行的股票数量已达到7.85亿股，占任何超额配售权行使前全球发行股票总数的98.2%。

根据6月28日的基石投资协议，中融控股有限公司、贝隆集团有限公司、融基国际有限公司和香港信德投资有限公司分别认购4385.9万股、1.32亿股、6879.5万股和1.35亿股。基石投资者认购的股份总数达到约3.79亿股，占全球发行股份总数的47.4%。

与郑融地产之前的公开募股结果相比，红阳地产略逊一筹。今年1月中旬，郑融地产共收到6007份有效公开招股申请，认购总额达1.79亿股，占香港公开招股首次认购的179%。这种对比也凸显出红阳地产对资本市场缺乏吸引力。

在此次公开募股中，鸿阳地产筹集了17.12亿港元的资金。该公司表示，其中60%将用于开发物业项目或项目实施阶段的建设成本；30%用于偿还大部分现有的计息银行和其他贷款；一般营运资金10%。这也在一定程度上缓解了这个快速扩张的房地产企业所面临的财务压力。

根据招股说明书，2015年至2017年，鸿阳地产的负债率分别达到119.4%、136%和137.5%。

分析师认为，资本负债率的同比增长与近年来红阳房地产的激进风格有关。

鸿阳地产曾提出要在2020年实现1000亿元的销售目标。因此，公司在土地市场上开始了快速扩张模式，先后成立了上海和香港总部，并提出了全国布局的设想。然而，红阳房地产仍然是一个典型的区域性房地产企业。

根据鸿阳地产披露的上市申请材料，其储备项目中有39个位于南京，14个位于苏州，4个位于无锡，3个位于合肥，其余项目位于四线城市。可见，红阳地产的土地布局仍集中在长三角和一些三四线城市，这种过度集中也意味着风险增加，特别是南京、苏州等城市也是当前调控的重点城市。

此外，近期有关棚户区改造货币化安置政策调整的消息引起了房地产市场的高度关注。尽管国家开发银行否认了相关言论，但业内人士认为，棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存化，随着房地产去库存化的结束，货币化安置应逐步退出。

在此背景下，近年来三四线城市疯狂的房地产热潮可能降温，而红阳地产的三四线城市项目也成为潜在风险。

在销售方面，为了在2020年实现1000亿的目标，鸿阳地产正试图复制徐汇和新城的1000亿路径。公司在房地产界掀起了一轮“挖人大战”,徐汇、泰和、空新城、江红阳等新“千亿”房地产企业的10名高管加入其中。根据Cree发布的2018年上半年房地产企业销售排名，红阳地产以155.3亿元的股权金额排名第66位，以169.2亿元的流动金额排名第64位。