房企联手险资闯养老市场，盈利难题仍未突破

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随着社会老龄化的加剧和居民消费能力的不断提高，未来几年养老金需求的爆发将成为一个高概率事件。可观的市场预期使老年房地产成为房企眼中的“热点”。为了品尝第一轮老年房地产“红利”，房企正积极涌向海滩。

当代地产最近与保险巨头太平人寿签署了战略合作协议，将联合开展养老项目、收购股票项目和扩大养老运营用地。

与此同时，当代地产和太平人寿也计划成立一家合资公司，其业务涉及养老项目的运营、管理、开发和培训，希望在自身产业的基础上布局养老产业，抢占“健康大”市场。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅认为，从现在开始，中国社会老龄化进入了一个日益激烈的状态，进入老年阶段的人相当一部分是双独家庭。在这种情况下，很难实现居家养老。因此，机构养老逐渐成为市场热点，这也是万科、保利、远洋运输等房地产企业大力推进养老布局的原因。

太平人寿填补了短板

在国内养老房地产市场，当代置业仍然是一个“新面孔”，但在欧美已经是一个“老手”。早在2012年底，第一个当代住房所有权的养老项目就在休斯顿登陆，命名为“常青藤现代广场”。该项目被当代购房者视为其海外领地的标杆，也是其在养老地产领域的“杰作”。

在对现代住宅所有权的描述中，休斯顿常青藤现代广场项目被称为美国eb-5投资移民项目，被定位为“整个生命周期的生命家园”。该项目的产品形式包括出售老年公寓、出租老年旅馆、老年办公楼、老年商业和住宅。针对“养老”的主题，当代购房者也推出了医疗项目。

休斯顿常春藤现代商业中心是养老地产领域的当代购房者的一个试验项目，它为未来中国养老地产业务的拓展铺平了道路。当代地产执行董事张鹏曾公开向媒体承认，他希望通过休斯顿的项目在短时间内了解整套管理体系和运作规则，并将成功经验带到中国。

随后，当代购房者开始效仿常青藤现代艺术中心，但其脚步仍局限于海外市场。在过去的几年里，常春藤盟校已经搬到了温哥华，西雅图和其他地方。

2015年，张鹏表示，他将在两三年内将美国养老金运营体系复制到中国。然而，他的设想并没有实现。据媒体报道，在过去两年中，当代地产已经收购了14个养老资产包，全部位于海外。

海外养老项目已经遍地开花，但在中国却没有收入。想要在国内养老房地产市场占有一席之地的当代购房者不得不寻求“外援”来打破这一僵局。老年客户丰富的保险资金已经成为他们快速扩张老年房地产的捷径。

太平人寿是国内养老产业链中非常活跃的一员，参与养老项目开发和养老资产管理。自2014年以来，该公司斥资数十亿元进入重资产养老社区，打造“太平乐祥佳”养老品牌，出口轻资产，形成平行养老产业模式。

可以说，太平人寿在国内养老行业领域是一个彻头彻尾的“老手”，它有自己的领路人，让当代置业者的国内养老之旅少走“弯路”。

“住宅产品的开发是当代购房者所擅长的，这对未来老年房地产的发展可以起到一定的作用。在此基础上，嫁接太平人寿的老客户资源，洞察客户需求，实际上有利于当代购房者弥补自身的不足。”

然而，郭毅指出，当代购房者与太平人寿的合作可能不仅仅是关注太平人寿老年客户的资源，还在于资本层面的合作。

在过去的一年里，处于规模阶段的当代购房者的负债激增。截至2017年底，当代购房者总资产达451.71亿元，同比增长约58.5%；资产负债率超过80%，处于行业中高水平。

在高负债率的条件下，太平人寿保险可以让当代购房者在面对养老地产资金的结算问题时感到更加安心。“对于当代购房者来说，与太平人寿这样的机构合作是一个合理的举措。有了太平人寿的资金，当代购房者可以进行快速的规模扩张。”郭毅说道。

图片来源:中国视觉

养老地产的利润问题

根据《中国养老产业白皮书》，预计中国养老房地产市场到2020年将达到7.7万亿元，到2030年将进一步扩大到22.3万亿元。

在万亿市场缺口的背后，敏锐的房企已经嗅到了潜在的商机。面对老年房地产的蓝色海洋，即使没有找到合适的盈利模式，各大房企仍趋之若鹜。

光大证券分析师陈认为，自2016年以来，国内养老需求逐渐爆发。在相关政策的引导和金融支持下，养老产业进入了一个“黄金时期”。实力雄厚、经验丰富的品牌住宅企业是老年房地产发展的绝对主力军。

据媒体统计，近两年来，至少有32家房企宣布进入养老行业，近80家房企涉足养老领域。

但是，需要注意的是，虽然一些房企的养老地产业务规模发展迅速，但目前国内养老地产还处于探索阶段，实现大规模盈利的案例还没有出现。

万科在养老地产领域走在前列。2009年以来，万科大力扶持老年人，形成了三大养老产品线，即老年公寓“花园中的家树”、康复护理中心“花园中的养老院”和社区居家养老服务中心“花园中的家”。盈利模式主要依靠出租床位和出售养老服务。

目前，万科的养老业务已经部署在15个以上的城市，拥有180多个项目和7000多个床位。这个规模被认为是养老地产的“大鳄鱼”，但万科一直没有过多披露养老业务的收入，只是不断强调仍在摸索中。

在6月份的万科股东大会上，万科董事会主席于亮甚至承认，到目前为止，养老金业务是万科摸索的业务。坦率地说，摸索业务是一个只有清楚地发现后才能被打破的业务。

“在打住期间，房企大多采用‘卖加租’的模式发展。随着养老地产行业的变化，这种盈利模式逐渐退出市场。如今，可盈利的养老金项目更加多样化，但主流模式严重依赖增值服务产生的收入。”

远洋运输集团于2012年开始推进养老金业务，也希望通过“服务”来支持养老金业务的发展。谈到养老地产的发展模式，远洋运输集团多次向时代财经强调，远洋运输集团从事养老服务经营和投资，以服务为主，不属于养老地产。

据报道，远洋运输集团旗下的老年品牌“春轩茂”专注于三类老年产品，即clrc老年社区、cb老年公寓和cc护理中心，这些都不涉及房地产开发。目前，远洋运输集团有20多个正在运营和建设中的养老项目，床位超过10000张。

然而，规模的迅速扩大并不能马上实现为可观的收入。去年，远洋运输集团养老金运营管理负责人谢滨公开表示，养老金行业投资大、周期长、投资回报率低。最终，真正坚持的企业不仅要满足国家政策的需要，还要努力适应市场。

陈提醒，在快速老龄化的巨大需求下，国内养老服务仍存在匹配度低的问题，这可能导致房企多元化，养老服务发展可能低于预期。