金九银十房价会降吗

本篇文章1291字，读完约3分钟

权威机构监测数据显示，2018年前7个月，40家典型房企共融资4105亿元，相当于2017年下半年的融资额。目前，国内银行贷款、公司债券等债权融资出现不同程度的波动，住房企业多元化融资渠道被完全阻断。对此，业内人士表示，房地产开发商面临的困境是，外部资金无法融进去，或者可以融进去的热钱太贵。从过去一年40家房地产企业融资变化趋势来看，2018年5月房地产企业融资大幅下滑。尽管6月份略有回升，7月份继续小幅上升，但仍处于低位。

从近期我国一些大中城市的土地市场拍卖现象可以看出，既有房企对未来房地产市场的悲观预期，也受到了房企各种融资渠道受阻的影响。与过去的土地王相比，目前的房企今年面临着前所未有的困难。

那么，为什么房企的资金会突然从宽松变紧呢？首先，自2016年“9·30”政策以来，房地产“去杠杆化、严格监管”的趋势进一步收紧，对开发贷款的要求越来越高，使得房地产企业向银行借款的难度越来越大。除非它们跻身前50家企业之列，否则大多数中小型住房企业很难从银行借款。此外，经过几年的业务扩张，上市房地产企业的平均负债率已经超过80%，目前正处于“去杠杆化”阶段。知名房地产上市公司碧桂园和融创中国的负债率高达90%。在如此高的负债率下，房地产公司很难在国内外发行债券。7月，除万科发行的第三批超短期融资券外，利率为3.58%。其他负债率较高的房地产企业，如融创中国发行的优先票据，票面利率高达8.625%。现在企业的海外融资成本高达8%以上。最后，住房企业还本付息的周期已经开始。从2015年到2016年，许多房地产企业在投资和发展上都取得了巨大的飞跃。虽然这将使房企从2017年到今年上半年取得历史上最好的业绩，但房企资金的发放期已经到了今年第三季度，这一周期将持续到2020年。因此，以前许多融资渠道对房地产企业关闭。

现在的问题是，面对越来越窄的融资渠道，更高的融资成本，以及临近的债务偿还到期日，房企会不会观望？显然不可能，住房企业面对资金链紧张的问题通常有三个对策:

第一，尽可能通过降价促销来降低资金周转的压力。因此，对于即将到来的今年“金九银十”，房企将尽最大努力降低促销价格，以便迅速抽回资金。当然，如果降价促销的效果不好，并且债务偿还周期比较集中，那么房地产企业就只有死路一条。

其次，最近出现了海外银团贷款。前几年，海外银行的贷款已经消失。但是，国内能够申请大规模银团贷款的企业很少，而且大部分是评级最高、财务状况良好的中央企业。普通私营企业恐怕很难从辛迪加那里获得资金支持。

第三，面对日益恶化的资金趋势，房企要么将部分股份转让给战略投资者，要么“刮骨疗伤”。正是由于股权收购的引入，中国的房地产业将呈现出大型房企兼并小型房企、国有房企蚕食民营房企的结果。房地产行业未来将面临真正的洗牌。

2018年对于房地产企业来说是生死攸关的一年。对于中小房企来说，由于负债率较高和偿债周期的到来，各种融资渠道正在收紧。现在，除了加快促销和快速提取资金，别无选择。当然，也可以通过股权转让来转让部分股权。但结果是，未来房地产的市场份额将集中在少数大型住房企业。