土耳其汇率崩盘了 房子也卖不掉了！

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上周四，特朗普在推特上宣布，他将对土耳其钢铁贴纸和铝征收50%和20%的高关税，以报复土耳其逮捕美国牧师。

这已经成为压倒土耳其骆驼的最后一根稻草，因为土耳其已经很脆弱了。

土耳其货币大幅下跌。继上周五下跌约18%后，亚洲市场周一开盘，土耳其里拉兑美元汇率又下跌了10%。

土耳其里拉的大幅下跌不是最近才有的现象，今年已经下跌了50%。

然而，特朗普充其量是最后一个推动者，这是一个外部诱导因素。土耳其货币遭遇雪崩。根本原因是土耳其已经有了问题并积累了困难。

从深层次原因来看，土耳其经济增长的基础相对脆弱。土耳其是一个中等经济体，其经济总量在世界上排名第18位。在过去的几年里，虽然土耳其的经济保持了较高的增长率，但年增长率在6%到10%之间，人均收入达到了1万美元左右，这大大缩小了城乡之间的差距。

然而，土耳其的经济增长模式是单一的，长期以来严重依赖外国直接投资，这是一种出口导向的经济发展模式。

从数据可以看出，2018年第一季度，土耳其的外债总额达到4667亿美元。土耳其2017年的国内生产总值只有8507亿美元，这相当于外债占国内生产总值的55%左右！

这种经济发展模式过于依赖外部世界，容易被卡住喉咙，对国际形势非常敏感。这可以从2003年至2007年全球经济流动性过剩带来的土耳其经济繁荣以及2009年美国信贷危机后土耳其国内生产总值的急剧下降中看出。

土耳其领导人埃尔多安一直在追求低利率，吸引了大量外资流入，进一步吹大了土耳其的资产泡沫。

自埃尔多安2002年上台以来，土耳其经济一直保持高速增长，大量外资流入也催生了土耳其国内房价和股市的泡沫。

一旦外资撤出，将导致资产价格大幅缩水，市场大幅波动。经济容易动荡甚至崩溃，导致高失业率。

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土耳其的危机也与其政治动荡密切相关。自2016年7月军事政变失败和2017年4月宪法修正案成功以来，土耳其的政治制度已经从议会制转变为总统制，埃尔多安已经从一个虚构的总统转变为一个拥有实权的总统，他的任期可以持续到2029年。土耳其的这一变化震惊了世界。

2016年，由于未遂军事政变和频繁的恐怖袭击，土耳其的经济增长率降至3%左右。为了促进经济增长，自2016年以来，土耳其的货币供应量增长率达到了18%。

2017年，土耳其里拉的国内生产总值增长了8，507亿美元，比上年增长了7.4%。经济似乎已经复苏。

然而，大量货币供应造成的问题之一是高通货膨胀率。

根据土耳其统计局的最新数据，今年7月，土耳其的通胀率达到15.85%，创下14年来的新高！

通货膨胀率高，价格飞涨。一方面，抑制通货膨胀和捍卫汇率是必要的。今年，土耳其央行数次加息，将基准利率从8%上调至目前的17.75%，旨在留住资金。

这种跳跃式的加息步伐对国内经济来说是不可想象的，个人和企业很难承受如此高的加息成本。

但结果是汇率仍然没有得到保持。

因为土耳其的通胀压力太大，虽然名义基准利率高达17.75%，但扣除15.85%的通胀率后，实际利率还不到2%。因此，在美联储加息的背景下，土耳其加息不会阻止外资加速撤离。

与此同时，土耳其的外债大多以美元计价，里拉对美元的持续贬值使得债务偿还成本飙升。

例如，一家土耳其企业向一家欧洲银行借款1亿美元。去年，贷款的汇率是每美元3.5里拉，也就是说，只有每美元3.5亿里拉。现在它被降低到每美元7里拉。他在土耳其赚了里拉，他必须偿还美元。例如，当贷款到期一年，他现在必须偿还1亿美元，他需要拿出7亿里拉来兑换。企业怎么会一次有这么多钱？要么违约，要么破产。

目前，土耳其企业仍有高达2230亿美元的债务需要以美元或欧元支付。

土耳其银行系统资产占外币贷款的40%，欧元区监管机构担心土耳其将无法应对里拉的大幅下跌，并可能拖欠外币贷款。

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汇率崩溃后，人们的购买力将下降，普通人的生活(603883)将受到影响。即使是有购买力的人也会更加谨慎地花钱，企业也不会赚钱，经济将进入一个恶性循环。

土耳其的汇率没有被挽救，房价有被挽救吗？

土耳其的城市大小不一。伊斯坦布尔有1500万至2000万人口，房价高企，占土耳其人口的四分之一。其他城市人口较少，甚至首都安卡拉也远没有伊斯坦布尔繁华。

我没去过土耳其，我只能从网上找到房价。像在中国一样，房价根据房子的类型和位置而变化。伊斯坦布尔的房价很贵，郊区一般是10000里拉，也就是说每平方米10000多元，伊斯坦布尔市中心是15000-20000里拉。海景别墅的价格从3万英镑到5万英镑不等。

土耳其在欧洲的价格高于亚洲。在安纳托利亚，无论是沿海还是内陆，价格都不是很高。沿海地区的价格大多是每平方米5000里拉，比如伊兹密尔和安塔利亚。内陆地区为每平方米3000里拉，如konya。

去年土耳其的房价仍在上涨。根据一份关于公路网的报告，为了吸引外国投资者，土耳其政府于2017年1月推出了一项新政策，通过在土耳其购买一套房子来获得土耳其国籍。新法规定，在土耳其购买价值至少100万美元财产的外国人可以获得土耳其公民身份。

房地产也是土耳其的支柱产业。自1998年以来，土耳其的房地产业年复一年稳步增长，长期以来约占国内生产总值的9%。

▲1998-2016年土耳其年度国内生产总值和房地产占国内生产总值的比重

近年来，推动土耳其国内住房市场持续发展的主要因素可以概括为:国内经济形势的驱动、人口的增长、持续的城市化进程以及政府的政策拉动。

作为一种高度稳定的投资选择，土耳其的房地产投资一直深受中低收入群体的喜爱。近年来，土耳其国内通货膨胀率一直很高，实际利率持续下降，家庭储蓄率一直很低。在这种背景下，土耳其人将房地产投资视为最有价值的投资选择之一。

然而，没有人预料到，在汇率骤跌后，房地产市场开始面临双重压力。一方面，里拉贬值，央行加息，基准利率升至17.75%，这使开发商偿还贷款的压力增加了一倍。面对如此高的利率，谁愿意买房？

另一方面，随着价格上涨，解决日常生活用品是首要问题，房地产需求减少，房地产销售被遗弃。即使开发商降价，政府降息，买家仍然很少。现在安卡拉的大部分房地产项目已经关闭。

土耳其安卡拉的一位房地产经纪人说，在过去的一年里，我们经历了一次公民投票、一次选举和一次紧急状态，今年我们的房子没有一栋售出。不幸的是，房地产市场已经进入衰退。尽管降价，我们还是不能卖房子。我们不仅不能卖房子，而且许多其他公司也遇到了同样的问题。