北京房东抬升挂牌出租价 机构称租金上涨温和可控

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随着毕业季节的到来，北京的租赁市场迎来了一个小高峰。

据壳牌研究院统计，2018年7月，租金同比上涨2.6%，低于2016年同期3%的水平。自2018年以来，北京的月平均租金上涨了2%。

剔除不可比拟的因素，2018年前7个月，北京连锁租赁指数同比增长10.7%，略高于2015年和2017年的增幅，但低于2016年的增幅。

此外，从租金收入比例来看，2018年上半年北京居民租金收入比例为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍在30%的合理范围内。

壳牌研究院认为，从租赁市场的发展趋势来看，北京租金上涨是一个长期趋势，但目前是适度可控的。随着2018年毕业季节的临近，市场需求将逐渐下降，未来租金也将下降，因此短期内没有继续上涨的动力。

所有者提高了上市价格

然而，市场上有一个现象值得关注。业主的期望不断提高，上市价格不断上涨。

根据壳牌研究院的数据，随着毕业季节的临近，2018年5月和6月，新上市公司的租金水平分别上升了3.6%和2.5%，空房的议价进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来的最低水平。

根据壳牌研究院的说法，业主提高期望值是受到大兴火灾事件的影响。2017年12月，新上市公司的租金水平环比上涨3.2%，随后空房的议价价格也大幅收窄。

然而，也有报道称，许多家长租用公寓品牌抬高房价，导致业主的期望值不断提高，报价逐渐提高。例如，房主预计租金为6000元，在这些中介机构提高房价后，每月8000元甚至更高的租金交易就可以实现。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，对于许多中介公司来说，目前租赁市场上的大部分业务都是通过低价的窝棚，打包后高价出租，赚取租金上涨和创造上升预期之间的差价；此外，总体而言，租赁市场价格一直在上涨。尽管租金的绝对值高于收入，但如果租金高于房价，北京等一线城市的租售比仅为1%-2%。在这种情况下，租金仍然是长期上涨的驱动力。

张大伟还指出，租赁市场上单套的租金确实大幅上涨，但租户的主要租赁行为是按房计算租金。在今天的市场上，平均租赁价格的意义有限。目前，市场上大部分出租屋都是通过中介或公寓经营进行改造的，而“n+1，n+2”，即两居室和三居室多变成了一居室或两居室，已经成为主流。在这种情况下，尽管单套公寓的平均租金有所增加，但租户面临的租金增幅低于市场增幅。

租金将会下降

根据壳牌研究院的说法，租金上涨背后的真相是由多种因素造成的，但尽管业主有所期待，今年租金价格不会继续上涨。

根据壳牌研究院的分析，消费者对更好生活质量的追求使得一般的租赁需求向长期租赁公寓转移；政府对租赁市场的整顿和规范，暂时减少了市场上租赁房屋的数量，在一定程度上加剧了短期供求矛盾；周边城市空房租金的下降导致租房人口向租金较高的市中心迁移，中心城市的租房交易比例增加；市场影响提高了房东的期望值。这些因素相互叠加，导致上半年租金上涨。

然而，从历史趋势来看，自2016年下半年以来，房价有所加速，但租金并没有随着房价的上涨而上涨，而是有所下降，导致房价与租金的比率突然上升。2017年“317条例”出台后，在房价下跌和租金上涨的同步作用下，房价租金比逐渐回落，并已基本恢复到突然攀升前的水平。可以看出，就北京的纵向历史数据而言，本次租金上涨是前一次房价上涨后的补充上涨，房价租金比开始回到正常水平。

根据壳牌研究院的数据，从在线数据来看，目前租房的受欢迎程度已经开始下降。为贝壳租赁房屋的访问量和为连锁住宅租赁应用程序的访问量开始下降，连锁住宅的新客户数量也开始减少。其次，预计租金涨幅将在8月份继续收窄。9月以后，市场将进入传统的淡季，租金将会下降。