李宇嘉：严防扩大基建投资再衍生出楼市虚假繁荣

本篇文章2972字，读完约7分钟

李玉佳

根据周二刚刚发布的1月至7月的经济数据，全国固定资产投资(不包括农民)增长了5.5%，这也是多年来的最低增速。基础设施投资已成为拖累固定资产投资的罪魁祸首。

今年以来，中国基础设施投资增速持续下降，从去年底的14.9%降至1-7月的5.7%。最近，政策信号显而易见，今年下半年，基础设施将成为供应方结构改革的重要组成部分。最近，铁路车辆投资和相关基础设施建设加快，业内预测，铁路投资将在2018年恢复到8000多亿元。与此同时，2017年8月，城市轨道交通建设审批开始停滞，最近又重新启动。苏州和长春新一轮轨道交通规划已获国家发展和改革委员会批准。

根据财政部的规定，无收入的公益性基础设施主要由一般公共预算收入偿还；有一定收入的公益性基础设施、政府性基金或专项收入偿还。

目前，虽然“去杠杆化”已经转向“结构性去杠杆化”，一些低负债率的地方仍然有“加杠杆化”的空，但是整个社会的宏观杠杆率已经达到了很高的水平，基本相当于发达国家的水平。此外，自2017年以来严格控制地方债务(如新预算法，第43号通知，清理，

在目前的政府资金中，国有土地出让收入约占80%。同时，房地产和相关税收约占地方税收的20%。因此，无论是将一般预算收入用作资本项目，还是将政府基金(包括不包括在转让费内的“土地换股价格”)用作资本项目，业界预期本地金融对物业市场的依赖程度将难以下降。

过去，地方基础设施项目通常由大约30%的资本加上大约70%的配套资金资助，而且大部分资本不是财政资金。然而，在2018年4月新的资产管理条例正式实施后，委托贷款和信托贷款等非标准融资大幅下降，从正数降至负数。在严格的金融监管下，违规加杠杆的模式无法持续。

此外，在高速铁路和轨道交通车站的开发和运营中，房地产在过去一直扮演着重要的“驱动力”角色。考虑到最近一些地方的财政困难，人们普遍预测，未来基础设施发展对房地产的依赖将难以恢复。

从以往的经验来看，基础设施“补债”和房地产市场繁荣是相辅相成的，一些“补短处”的项目会被异化为“白象项目”，在当地没有需求和收入支持，这将迫使房地产市场依靠和“支持房地产市场”来拯救市场。

那么，从上述情况分析，这是否意味着房地产市场将出现新一轮反弹？从当前房地产市场监管的坚定决心和弥补本轮缺陷的逻辑来看，结论当然是负面的。

这一轮基础设施投资是“转型”背景下的“稳定增长”，不同于过去“周期”背景下的“稳定增长”。

首先，无论如何应对20世纪90年代的亚洲金融危机，还是2008年的全球金融危机，基础设施都扮演着重要的角色，即“一个基础设施起作用，整个游戏起作用。”尽管这种基础设施投资意味着“稳定增长”，但它更多的是“稳定增长”和“结构调整”之间的平衡。

其次，前两次基建高峰集中在恢复投资等“老动能”，但这一次是为了激活内需，坚决不走“老路”。

第三，前两个基建高峰集中在经济适用房项目、农村基础设施建设、“铁路公共机”等重大项目。然而，目前，这些“传统基础设施”已经基本到位，新的基础设施侧重于“补缺”的社会事业，如精密扶贫，农村振兴，新的基础设施，生态环境保护。

事实上，近年来，财政投资结构明显优化，以交通运输为代表的传统基础设施投资下降，社会保障、就业、医疗卫生等领域明显反弹。今年1-7月，科技支出(16.1%)和社会保障就业支出(10.2%)增速加快，交通支出(-1.9%)由正变负。

基础设施建设稳步增长已经推进了20年，但不足之处依然明显。目前，城市污水处理率达到90%，而农村地区仅为10%左右。仅云南、贵州、陕西和甘肃省就有216个贫困县。今年上半年，专项扶贫支出同比增长39.7%，旨在激活内需最大化的群体。

目前，欠发达地区的公路、铁路、电网、水利、供气等基础设施领域存在巨大缺陷。在发达或人口密集的地区，排水管网、地下管廊、轨道交通连接周边和大都市地区的公共服务一体化、信息、物流和5g新产业对基础设施也有很大的需求。

此外，基本建设需要防范因快速去杠杆化、表外融资收紧、融资平台资金链断裂、未完成项目等造成的“风险处理风险”。因此，国务院提出要“保障融资平台合理的融资需求”。可以看出，基础设施投资主要集中在社会事业上，铁路投资和轨道交通不再像过去那样是“绝对主角”。

在项目资金来源方面，主要由中央政府和地方专项债务提供资金，1.35万亿元作为“专项资金”。财政部昨天发布了《关于做好地方政府特殊债券发行工作的意见》，要求加快地方政府特殊债券的发行和使用，充分发挥特殊债券在稳定投资、扩大内需、弥补不足方面的作用。此外，在新的资产管理法规框架下，政府法令畅通无阻，融资平台不太可能纵容过去在隐性担保下由房地产市场支持的非法融资。

当然，房地产市场和基础设施之间的良性循环是合理的，在基础设施完善后，0/123650的升值可以回馈基础设施投资。早在2014年8月，国务院就发布了《关于支持铁路建设和实施土地综合开发的意见》。近日，作为铁路投资大省的广东透露，土地综合开发扶持政策即将出台，有必要充分挖掘铁路项目的发展潜力。

对于铁路和轨道交通的大规模投资，前期投入产出期和资金错配严重，因此土地综合开发将是正确的选择。在这方面，深圳和广州已经率先行动，如万科和深圳地铁的合作、越秀地产和广州地铁的合作等。

客观地说，在推进城市化、解决地方收入来源、政府进行宏观调控的现阶段，房地产的作用不容忽视，巩固基础设施和房地产市场的良性循环非常重要。无论是落后地区的扶贫，还是发达地区的轨道交通布局，都有利于解决内需的后顾之忧和房地产市场的稳定发展。满足“更好的生活”的需求也包括更好的生活需求和支持需求。

更重要的是，基础设施和房地产市场的良性循环有利于保持高水平的房地产市场之间的平衡。“高层平衡”不仅可以稳定投资和预期，还可以为经济转型和财税改革腾出空间，这是目前管理层对房地产市场的主要态度。因此，工棚改造、农村危房改造、非户籍人口住房保障等都是房地产供给方改革的内容和宝贵的增量，也是基本建设的一部分。此外，地下管网、污水排放、电网、水利和燃气供应等。，在一定程度上，也是房地产的配套设施，这将带来稳定的房地产市场，导致合理的住房消费。

此外，有必要通过监管来巩固基金防火墙。今年上半年，全国房地产市场推出了260多项调控措施，同比增长80%。“房价将上涨”的预期是因为市场猜测当地政府严重依赖房地产市场。例如，这一次国家强调基础设施投资，许多人的直觉逻辑是，监管可能会在后续放松，所以“做更多的房地产市场”再次成为一种选择。

在这方面，“一个计划是非常实际的”，过去也有好的政策设计。然而，当它落到地方时，往往被异化为“上层工程”和“面子工程”，导致许多形象工程“无法支撑”、“无法丢弃”。最后，它只能承认现实，一次又一次地妥协。

传统的基础设施项目，如“铁公共机器”，需要根据个人的能力进行，而形象工程不能再进行。要坚决防止“转型”背景下基础设施模式的重复，造成新的产能过剩和房地产市场泡沫的积累。

为此，必须落实国家的战略设计，实施严格的政策体系，并加强对项目所有环节的监督和问责。只要政策执行不扭曲，就不会导致从基础设施到房地产市场的虚假繁荣。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱