2018年“资金小年”国内房贷预计维持“零增长”

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1-7月，全国房地产开发企业资本金达到93308亿元，同比增长6.4%，增速比1-6月提高1.8个百分点。需要注意的是，同期房地产开发投资同比增长10.2%，超过到位资金增长3.8个百分点；与此同时，国内贷款同比下降6.9%。房企继续面临资金压力，贷款形势依然严峻。

3.8个百分点:住房企业仍面临压力

目前，房地产开发企业正经历着融资环境的严冬。国内融资受到金融机构持续收缩的影响，海外融资成本因美元利率上升而进一步增加；政策方面，NDRC收紧海外融资，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，补充流动资金。

对此，易居研究院的报告指出，从企业到位资金和房地产开发投资的同比情况来看，从2013年和前后几年的两条曲线比较来看，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，表明房地产市场进入了一个快速发展的通道。

根据报告分析，从2018年初开始，房地产开发投资同比增速超过企业资金同比增速，两条曲线形成剪刀差；4月份，该曲线的开盘价扩大至8.3个百分点，5月份收窄至5.1个百分点，7月份进一步收窄至3.8个百分点。考虑到未来整体市场销售将继续下降，资本市场的紧张压力将会加剧。

住房企业到位资金增加6.4%，国内贷款减少6.9%

前7个月，房地产开发企业到位资金同比增长6.4%，国内贷款同比下降6.9%，这也印证了上海亿居房地产研究所所长严跃进的判断——“今年将保持‘小资金年’的特点”。

在房地产开发企业中，金额和同步增长主要来自自筹资金、存款和预收款的“贡献”。

新城控股(601155)集团高级副总裁欧阳杰认为，这项政策将继续收紧。“从国家统计局的数据来看，房地产市场仍在增长，一些城市仍很热。政策预期是保持稳定。因此，严格控制资金过度流向房地产的政策取向不会改变。国内贷款和抵押贷款将继续收紧，预计将保持在“零增长”区间。”

“一方面，住房企业依靠高周转率来加速销售，同时通过增加首付和现金购买来提取资金；另一方面，通过发行债券、票据、证券化等金融工具多渠道融资，一些非上市房地产企业的融资成本已经达到18%左右，但这些房地产企业实际上缺乏更多的融资渠道。因此，我们看到存款、预收账款和自筹资金的增长率持续上升，弥补了贷款的下降。”欧阳杰说。

兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆在接受《商业日报》采访时表示:“目前，其余开发商都是自筹资金和销售资金。从上半年和去年年底的财务报告来看，大型房地产企业持有的现金和现金等价物的数量仍然比较大，但现金流出量也很大。因此，开发商可能仍不得不依赖销售现金流和运营现金流。，可以通过存款和预付款确保现金流的安全性。”

大型房企似乎对自己更有信心。作为最大的房地产央企，保利地产(600048)董事长宋广菊在今年5月的股东大会上表示“对未来充满信心”。8月13日晚，保利地产发布了半年度报告。截至2018年6月30日，保利地产实现营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%；母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%。

编辑曾建辉