实探大湾区科技小镇潼湖的“硅谷梦”

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很多人可能不知道广东最大的内陆淡水湿地——通湖湿地位于惠州。通湖明确提出要建设“广东硅谷”，住宅企业也选择在这里进行工业地产转型试验。在粤港澳大湾区的建设下，深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市日益一体化。最终，同湖能否带领努力站在创新尖端的惠州，走向粤港澳大湾区特色城镇的新潮流？

证券时报记者吴家明

今天粤港澳大湾区有许多著名的“湖”，但东莞的松山湖和佛山的千灯湖是商界谈论最多的。尤其是东莞的松山湖，华为是“超级ip”，给它带来无数流量。

在惠州，有这样一个生态湖——通湖，它已经开始吸引市场的注意力。以“广东硅谷”为桂冠，努力站在创新尖端的惠州能否引领粤港澳大湾区特色城镇的新动向？

深圳、东莞、惠之间的“宝地”

通湖湿地面积约55平方公里。湖泊、池塘、湿地、农田、村庄、城镇和少数工厂分散，处于弱发展状态。惠州决定首先保护这片湿地的生态环境，这也显示了这片湿地的价值。

惠州可能不如它管辖的大亚湾和浔寮湾有名。前者以其世界级的石化基地和人口密集的住宅项目而闻名，而后者则以岛屿旅游而广受欢迎。也许很多人不知道广东最大的内陆淡水湿地——面积约55平方公里的通湖湿地位于惠州。

从深圳福田区开车，一个多小时就可以到达通湖湿地。通湖湿地位于惠州市仲恺高新区西部，西接东莞，北接东江。它是广东省最大、最典型的内陆淡水湖湿地，天然湖泊面积约30平方公里。目前有博深高速公路(600548)、朝万高速公路、万惠城市铁路，未来还将有赣深高速铁路通过。高速铁路和城市铁路都将在通湖附近建站，半小时的深圳-万-惠生活圈似乎就在眼前。然而，记者在通湖湿地发现，巨大的湖泊、池塘、湿地、农田、村庄、城镇和少数工厂分散，处于弱发展状态。

惠州决定首先保护这片湿地的生态环境，这也显示了这片湿地的价值。今年7月，惠州举行了通湖国家湿地公园开工仪式。通湖国家湿地公园规划总面积约11.6平方公里，计划三年内建成。其目标是将其建成集城市公园、观光活动、旅游配套服务、湿地展示和科普教育为一体的5a级旅游景区。事实上，通湖国家湿地公园的建设对于保护和利用区域生态环境和自然资源，建设和发展通湖生态智慧区具有重要意义。

通湖生态智慧区，原名通湖智慧城，是惠州市继大亚湾新区之后规划建设的第二大区域发展平台。总体规划面积约128平方公里，一期规划面积9平方公里。自2013年6月惠州首次提出“通湖智慧城市”的概念以来，通湖的规划已经一个接一个地从市级平台升级为省级发展战略平台。2016年12月，广东省政府常务会议审议通过了通湖生态智慧区总体发展规划，明确提出建设“广东硅谷”。

今年上半年，仲恺高新区区域生产总值316.9亿元，同比增长2.9%；而惠州大亚湾区上半年区域生产总值306.3亿元，同比增长14.6%。就经济增长而言，深圳附近的大亚湾地区明显快于通湖湿地附近的仲恺高新区。“芜湖最大的优势是它离几个邻近城市很近，例如离深圳罗湖仅50公里，离东莞市区37公里，离广州市区不到90公里，离惠州市区仅20公里。”陈先生是本地人，住在仲恺。他对芜湖的未来充满期待。“近年来，与周边城市相比，仲恺的发展和知名度并没有得到充分体现。从这里开始，许多路边商店都在晚饭后关门。由此可见，芜湖很可能成为珠江三角洲东岸城市群的发展核心。”

深圳标杆

与同样靠近深圳的东莞相比，从深圳转移到惠州的产业似乎并不多。也许，依托这个生态湖——通湖，惠州可以拉回来一场游戏。

2017年，惠州国内生产总值为3830.58亿元，东莞为7582.12亿元。松山湖，乃至整个东莞，凭借其地理、产业支撑和城市环境优势，逐渐成为深圳产业转移的首选地之一。近年来，惠州致力于建设通湖生态智慧区。或许，依托这个生态湖——通湖，惠州可以及时夺回一个游戏。

在通湖两岸，随着碧桂园(港股02007)通湖科技城和思科通湖科技城的建设，出现了一股创新热潮。此前，河北工业大学、Xi交通大学、吉林大学和天津大学也成为教育部“通湖大学创新园区”的首批大学。

在芜湖考察期间，记者发现，芜湖科技镇碧桂园IOT西部产业集群已经初具规模。该镇遵循“森林城市”的建设理念，吸引了深圳物联网协会、英国唐智控制(300131，诊断股票)、友讯达(300514，诊断股票)科技、梦石科技(002684，诊断股票)等20多家优秀企业登陆。西部物联网产业集团计划形成以物联网和大数据为核心的产业生态，成为世界级的物联网产业集聚地；东方创新服务集团正准备成为由人工智能和云计算引领的世界级数字创新产业高地；中央智能产业集团专注于智能制造、智能终端、智能物流等行业。

「我们非常欢迎香港青年到芜湖科技城发展。如果有合适的项目符合入场费标准，我们可以免费租用3年，并提供免费巴士到香港或深圳。”碧桂园集团副总裁兼产业园开发部总经理向俊波介绍。目前，碧桂园已经设立了20亿元的产业基金，最近在两个项目上投资了约2.3亿元。“如果项目符合开发要求，我们希望通过投资与大家共同开发。”向俊波说。

根据《广东省惠州市芜湖生态智慧区产业发展规划(2018-2035)》(征求意见稿)，到2020年，创新总部经济区、科教创新园区、中韩(惠州)工业园、大数据产业园等平台将初步建成；到2025年，创新将成为产业发展的源动力，自主创新能力和区域产业服务能力将大幅提升，形成开放的区域科技创新体系；到2035年，“广东硅谷”将建成，区域国内生产总值将达到600亿元至800亿元。根据《征求意见稿》，通湖生态智慧区应以粤港澳大湾区为背景，放眼全球，以创新为导向，以转型为核心，积极培育战略性新兴产业，与周边地区特别是仲恺高新区形成协调发展模式。具体来说，就是要实施五大工程:创新驱动、集聚发展、产业培育、统筹联动、与深圳对标。此外，根据深圳东进战略重点区域龙岗区的产业和人才政策，通湖区应制定不低于龙岗区的相应产业和人才政策，以增强其对深圳外溢产业和人才的吸引力。

值得注意的是，通湖科技城定位为物联网和智能控制的世界级产业基地，深圳创新产业溢出的主要承接区，惠州产业升级的重要引擎。事实上，惠州已经培育了tcl、德赛、华阳集团(002906)等一批大型企业集团，经济发展潜力巨大，但与同样“靠近深圳”的东莞相比，惠州似乎并没有从深圳的产业转移中获得多少“肉”。然而，记者发现，仲恺高新区一直非常重视广深莞之间的资源联系。自2010年以来，深圳每年都要举办几次产业链招商会，并在深圳设立招商办公室，使深圳成为仲恺高新区招商的主战场。在惠州大亚湾地区，比亚迪(002594)等深圳企业已经入驻。

事实上，深圳缺乏土地资源。惠州的土地资源似乎相对丰富。一些当地村民表示，通湖地区相对落后。由于开发较晚，仍有一定的建筑/房间，且成本相对较低。

会是房地产吗？

特色城镇模式已经遍布全国，许多住宅企业已经开始探索房地产业。但是，房企需要先转变思维，不能再用房地产思维去做工业园区。

此前，深圳-东莞-惠州经济圈(3+2)党和政府主要领导人第11次联席会议已经召开，会议审议通过了五个城市近期联合推进的46个重点合作项目，主要涉及机制共建、交通运输、生态环保、产业合作、民生五个领域。在众多重点合作项目中，规划建设深圳-东莞-惠州区域协同发展试验区已成为“重中之重”。目前，深圳-东莞-惠区域协同发展试验区的位置仍不得而知，但无论从官方规划还是从人们的实际情况来看，深圳-东莞-惠三市已经形成了密切的关系，通湖生态智慧区虽然完全在惠州的“版图”上，但它只是在万惠的边界上，靠近深圳。有业内人士建议，既然通湖生态智慧区是深莞惠唯一的宝贵资源，那么这三个城市是否应该共同规划自己的发展规划，为整个都市区的产业集群和的建设做出贡献？

中国(深圳)综合开发研究院院长范刚认为，大湾区的发展应该有“都市圈”的意识。每个地区都应该停止各自为政，互相阻挠，应该融入发展。近日，市场消息指出，广深科技创新走廊(000021)将延伸至香港，形成广深港湾地区的三大核心引擎。一些专家认为，粤港澳大湾区还有另外一条走廊，即深惠河源。相比较而言，沈慧河走廊具有相对较低的成本和较强的发展潜力。这两条走廊真正构成了大湾区的“两条走廊一个圈”。

因此，通湖生态智能小区逐渐引起了市场的关注，也使得住宅企业选择在这里进行工业地产的改造实验。一个特色城镇一端与城市相连，另一端与乡村相连。事实上，特色城镇的工业地产模式已经遍布全国，现有的特色城镇在市场上大致分为四类:以碧桂园和时代地产为代表的科技型服务城镇、以绿城和蓝城为代表的农业城镇、以华侨城为代表的文化旅游城镇、以华夏幸福(600340)为代表的工业城镇。许多开发商的负责人告诉记者，业内许多公司都在做生产和城市的整合，每个公司都有自己的风格。产城一体化能力将成为房地产开发商获取项目资源和未来发展的核心竞争力。

在政策红利和技术创新的背景下，工业地产正成为住宅企业改造非住宅业务的突破口。在粤港澳大湾区、深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的建设下，产业融合越来越紧密，许多房地产企业正在向工业地产领域挖掘。最近，富士康科技城位于广州，规划面积约5.2平方公里，其中544英亩将在第一阶段开发，最终将成为一个拥有15万人口的生活城市。在深圳，也有许多特色城镇，包括凤凰镇，干坑镇和坂田“互联网加”镇…包括各种行业。

然而，特色城镇的“房地产”也是业内常用词，也是一个备受批评的问题。越来越多的市场参与者担心，特色城镇的“地产”直接颠覆了特色城镇的原有发展。一位房地产业内人士告诉记者，“一些特色城镇依靠项目带动人流，附近的房地产也会受益。其他开发商承诺带来人流，从而以优惠条件获得土地，从而实现多种效益。”

在通湖科技镇，记者还发现了住宅项目的沙盘，但镇上的配套房屋主要是出售给落户企业的。碧桂园表示，碧桂园通湖科技城定位为行业第一，住宅开发比例不超过30%。

对于曾经深入参与住宅开发的房地产企业来说，如何利用自身的资金优势和资源优势，规划和布局工业园区和特色城镇，解决融资、开发、运营和招商等问题，都是值得思考的问题。无论如何，房地产也是建设特色城镇和工业园区不可或缺的一部分。深圳职业学院房地产研究所所长邓认为，房企需要首先转变思维，不能再用房地产思维来做工业园区。中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，在工业房地产开发过程中，政策层面一直强调防止特色城镇成为房地产。特色城镇应以产业带动为主，而房地产是支撑角色，因此必须分清主次。