长租公寓获资金青睐 证券化助力发展

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目前，租赁业，尤其是长期租赁公寓，受到市场各方的青睐。据《连锁家居》报道，未来中国将有3亿出租人口，出租市场将达到5万亿元。数据显示，目前约有1000家品牌运营商进入了租赁市场，约有30家房地产企业开始深度介入，约有10家房地产代理商进入了市场，约有20家酒店开始在集中公寓中布局。据《中国证券报》记者统计，今年以来，紫茹、蛋壳公寓、清科公寓、V领地、优科一佳、乐居先后完成融资1亿元。其中，机构投资和公开市场融资已成为企业融资的主要方式。

投资机构非常活跃

pe/vc等投资机构在长期租赁公寓领域非常活跃。目前，长期租赁公寓领域最大的股权投资是链家旗下的长期租赁公寓品牌。今年1月16日，华平投资、红杉资本中国、腾讯牵头，华盛、融创中国(港股01918)、大西洋彼岸(600558)、源汇、海峡和新希望(000876)牵头，自由宣布完成40亿元的A系列融资。

根据数据，该公司于2016年正式开始独立运营。截至2017年底，紫茹已进入9个城市，为20多万业主托管了50万套住房，服务了120万租户，管理资产超过6000亿元。

据了解，此次融资完成后，可以自由计划继续深化北京、上海、深圳三个城市，并扩展到杭州、南京、广州、武汉、成都、天津等城市。蛋壳公寓也积极参与股权融资。今年2月，蛋壳公寓完成了1亿美元的B系列融资。6月，公司宣布已完成7000万美元的b+轮融资，由老虎环球基金牵头，而B轮投资者，即中国文化产业投资基金、高蓉资本、欢乐资本、尤金资本、袁晶资本和贝塔斯曼亚洲投资基金(Bertelsmann Asia Investment Fund)均继续投资。根据数据，蛋壳公寓成立于2015年1月。它从早期的分房起步，现已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州等8个城市，住房规模超过12万套。该团队表示，在未来6个月内，蛋壳公寓将加快在更多新一线城市的布局，到今年年底，将管理30万套公寓。

此外，据公开信息显示，数十个家长租用的公寓品牌，如魔方公寓、北科公寓和新派公寓，都获得了pe/vc等机构的投资。

证券化帮助发展

长期租赁公寓业务具有初始投资大、回报周期长的特点。长期租赁公寓的房东经常面临巨大的资本和成本压力，而资产证券化是高度预期的。目前，我国长期租赁公寓的证券化模式主要有三种:轻资产租赁收益权模式、重资产cmbs模式和重资产reits模式。

2017年10月，新公寓产权式住房保障专项资产支持计划正式获批发行，计划发行金额为2.7亿元。据了解，新公寓项目是中国第一个长期租赁公寓资产房地产投资信托产品，也是中国第一个产权公寓房地产投资信托产品。

此后，长期租赁运营商频频推出与房屋租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城(000671，股票咨询)、碧桂园(港股02007)、招商局蛇口、越秀、徐汇，以及魔方、链家自由等长期租赁品牌，均通过cmbs、abs、reits等不同模式实施租赁产品证券化，并获得资金支持。

业内人士指出，住房租赁资产证券化不仅有利于促进租赁住房企业的规模化、集约化和专业化发展，也有利于盘活存量，为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的健康发展。

此外，银行和保险基金也正在进入长期租赁公寓领域。目前，中国建设银行(601939)(港股00939)已在广东和上海建立租赁平台，尝试开展租赁和金融服务。