长租行业遇瓶颈 “房租不炒”路在何方

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随着一线城市租金价格的短期和过度上涨等因素，长期租赁业再次被推向舆论，这也吸引了监管部门对长期租赁业的首次采访。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市多部门，集中对自由式、公寓式、蛋壳式等主要房屋租赁企业的负责人进行了访谈，对强占住房、抬高租金、扰乱市场提出了明确要求。

“没人想到长期租赁行业会以这种形式流行。”谈到近期长期租赁业的动荡，一家房地产企业的高管李明(化名)20日告诉《中国证券报》记者。随着一线城市租金价格的短期和过度上涨等因素，长期租赁业再次被推向舆论，这也吸引了监管部门对长期租赁业的首次采访。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市多部门，集中对自由式、公寓式、蛋壳式等主要房屋租赁企业的负责人进行了访谈，对强占住房、抬高租金、扰乱市场提出了明确要求。

业内人士在接受《中国证券报》采访时表示，长期租赁业作为房地产行业适应新形势的必然方向，近年来受到资本的青睐，一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。然而，监管的缺失、行业自律的缺失以及缺乏稳定的盈利模式是长期租赁业发展到现阶段的瓶颈。“租金价格不断上涨是事实，但站在公众的立场上，让每个人都能思考行业的发展方向，并不一定是坏事。”李明说，在长期的租赁行业中，如何在未来实现“无房租”和“有房租”，仍然需要各方的共同努力。

过度活跃:借助资本

"算上，这两年来的资金相当丰富。"从事房地产信托投资基金(reits)发行的经纪公司人士明涛(化名)告诉《中国证券报》。

自2017年以来，明道已处理了多种房地产投资信托分销业务。“去年(2017年)，有更多的公司主动来找我们进行咨询。去年之前，我们基本上是主动宣布的。”明道说。

据《中国证券报》记者不完全统计，自2017年10月发行首只长期租赁reits产品以来，截至6月底，国内市场发行的长期租赁reits产品规模超过200亿元人民币。

不仅类似房地产投资信托基金的业务正在蓬勃发展，而且银行贷款和风险资本也投资于这一行业。“去年年底，我们的长期租赁公寓项目谈到了两家大型国有银行，他们都表示了支持。信贷额度约为几十亿。”北京一家房地产企业的一位人士在谈到银行对长期租赁公寓项目的信贷支持时表示。

最近，由中国再投资公司和相关企业建造的、计划由私人保险基金投资的长期租赁住房项目总投资约为80亿元人民币。项目建成后，可为南京提供4000多套租赁住房。

易居中国研究院研究部主任严跃进表示，对于目前的长期租赁公寓项目，资金支持明显增加，这将导致一些人积极进入。此次采访的蛋壳、自由、公寓等大型分散式长期租赁公寓品牌，都是资本诞生的产物。

以蛋壳公寓为例，2017年6月，一轮超过1亿元的融资完成。今年2月，蛋壳公司宣布获得了1亿美元的B系列融资，并由高蓉资本、中国文化产业基金等知名基金共同牵头投资。今年6月，蛋壳公司完成了7000万美元的b+融资。最近，蛋壳公寓(蛋壳公寓)发行了资产支持证券(abs)，这是一种为分散的长期租赁公寓公开发行的租金收入权，在上海证券交易所上市，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年。

在资本积累下，行业竞争的标的价格将不可避免地上涨。李明说，与通过自建公寓和整体租赁筹集住房的集中式长期租赁公寓相比，分散式长期租赁公寓不得不面对许多持有者，讨价还价的市场化程度更高。“对于像自由式这样的长期租赁品牌，每栋房子都有不同的房东，房东可以选择将其租给任何一个母租赁品牌。为了迅速扩大房屋数量和扩大品牌影响力，在资本弹药充足的情况下，价格战自然不可避免。”李明分析道。

显然，所有父母租赁品牌拥有的房屋数量是引领行业的重要标准。根据相关数据，2018年上半年，它管理着70多万套公寓。今年2月，蛋壳被管理在8个城市，包括北京，深圳，上海，杭州，天津，武汉，南京和广州，有近8万个房间。

8月19日，北京市住房和城乡建设委员会采访的上述长期租赁品牌展示了住房储备存量。在北京市房地产中介协会的相关论坛上，与会企业明确承诺不会增加租金，并将全部存量房屋投入市场，共计约125，700套。

钱景:盈利模式很难找到

即使有数万甚至数十万的住房储备，目前的长期租赁品牌仍难以盈利。达伦佳公寓创始人徐世良在接受《中国证券报》采访时表示。“长期租赁公寓难以盈利的主要原因是成本太高。从租金收入的比例来看，买房的成本是很大的，一般占55%-65%；装修是一次性投资，按5年摊销，占12%-15%；运营成本占20%-25%。此外，还有税收、折旧等成本。如果成本得到轻微控制，就很难赚钱，甚至亏损。”

soho中国创始人潘石屹表示，长期租赁公寓项目必须有银行贷款。如果公寓是用银行贷款建造并出租的，最高回报率将超过1%。“与不断上涨的成本相比，长期租赁公寓的租金收入实际上较低，但对于租户来说，这种租金偏高。租金水平与居民收入水平密切相关，因此很难在短期内通过提高租金来提高盈利能力。”叶巍我爱我家(000560，临床单元)高级研究员孔丹说。

在陶渊明看来，价格感源于消费观念的差异和缺乏明显的价格差异。“对于上班族来说，当房租支出占可比收入的一定比例时，相当一部分消费者会牺牲一定程度的生活舒适度，转而购买更便宜的住房。”明道指出，如果存量住房不足以提供足够的住房价格差异化，消费者的体验自然会受到市场价格普遍上涨的影响。

“无论是分散还是集中，管家服务、行李托运、完备的设施和交通连接都已成为行业标准，所有这些都需要大量成本。如果你想提高资本回报率，你只能提高租金。”李明说。

当市场不能解决价格差异时，规模发展似乎是行业前进的唯一途径。徐汇集团首席执行官蓝鸿震表示，虽然长期租赁公寓的毛利率不高，但当规模足够大时，利润是可观的。同时，如果采用资产密集型模式，可能会从房地产升值中获利。

万科a(000002，诊断单元)董事长于亮表示，园区对1%-2%的回报率感到满意。龙湖集团旗下的长期出租公寓品牌冠宇的首席执行官韩石今年也表示，龙湖集团更关心的是生产好的产品，而不是考虑三年内的利润问题。

发展:运营模式需要创新

目前，行业面临着一个新的任务:如何面对监管。“这是每一种新格式都会面临的问题。第三方支付、共享自行车等。已经发展到一定阶段，他们都在谈论监督。”明道说。

结合去年以来的政策，我们更加鼓励长期租赁业的发展。2017年，住房和城乡建设部等九部委下发《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，表示要多渠道增加新建租赁住房供应，培育制度化、规模化的房屋租赁企业。

一些资深房地产分析师在接受《中国证券报》采访时表示，此次采访后，长期租赁行业的政策环境可能会向有效监管倾斜，不排除相关监管行动被纳入目前房地产行业的整体监管机制。

但就监管而言，访谈也是构建长期租赁业监管的第一步。上述分析师表示，存量出租屋管理、出租屋备案、价格监管等。所有这些都需要大量的数据分类。"完善的监督需要很长一段时间."

然而，在一些房地产人眼里，监管只是行业发展中的一个环节。更重要的是，行业内部的发展必须找到一个可行的盈利方式。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题仍然是租售比的差距。目前，没有一个企业能够找到租赁的直接盈利模式。在中国大多数城市，租金与销售额的比率仍然相对较高。在这种情况下，房屋租赁在整个行业中处于亏损状态。

严跃进表示，长期租赁公寓机构的运营需要各种创新，这一点至关重要。甚至需要一些外部运营机构的积极配合，比如积极将房屋租赁监管与政府运营平台联系起来。