假如碧桂园森林城市不能卖给外国人

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8月27日中午，路透社报道称，马来西亚总理马哈蒂尔表示:“我们不会向那些前来购买和居住在森林城市的人提供签证。”我们反对的原因是森林城市项目是为外国人准备的。不是为马来西亚人建造的，马来西亚人不能为这个项目买房子。”

马来西亚国家通讯社(以下简称马新社)也证实了这一消息。据马新社报道，马哈蒂尔在吉隆坡举行的“城市4.0和商业4.0展览会”上告诉媒体，他反对为外国人建造一座森林城市。有一点是肯定的，将来在森林城市建造的房子不允许卖给外国人。

下午，碧桂园向媒体否认了这一消息。

晚上，碧桂园的相关负责人告诉我，我还在和马来西亚核实情况。项目投资基于遵守马来西亚法律的前提。目前，这只是马哈蒂尔的个人言论，应该具体落实。如果外国人被禁止出售，马来西亚需要修改其法律和政策。

外国投资的最大风险在于执政党是支持还是反对，因为每个领导人的执政理念和认知可能不同。

马来西亚最后一任总理纳吉布在任期间支持对森林城市的投资，这个项目也是他在任期间引进的。纳吉布曾表示，森林城市将成为马来西亚新的经济增长中心，并将在未来20年创造22万个就业岗位。

在2016年底举行的森林城市国际产能产业合作签约大会上，纳吉布还当场称赞了碧桂园，并表示政府将继续大力支持森林城市的发展，并宣布项目所在地将是一个免税区，有独立的海关，部分企业所得税减免，以及免除工业利得税和印花税等其他专属优惠政策。

然而，马哈蒂尔上台后，形势突然发生了变化，开始打击森林城市。事实上，在他上任之前，他多次攻击这个项目，前景令人担忧。

马哈蒂尔在今年5月当选总理之前表示，一旦当选，他将重新审视中国在马来西亚的投资项目。如果中国企业把业务放在马来西亚，雇佣当地员工，引进资金和技术，他们将会受到欢迎。然而，目前的情况完全不同。“我们无法从这些投资中获得任何好处，我们也不欢迎这样的投资。”

马哈蒂尔以碧桂园投资的森林城市项目为例，指出碧桂园的房地产项目起价约为每套公寓17万美元，而马来西亚人均年收入仅为1.6万美元左右。

他说:“我们没有很多人买得起这么贵的房子，所以你得让外国人买。”然而，没有人希望看到大量外国人涌入自己的国家。”

马哈蒂尔在他的博客中公开批评森林城市项目是一个“外国飞地”(飞地指的是属于一个国家但位于另一个国家领土上的土地):“最宝贵的土地现在将被外国人拥有和占有，他们实际上将成为外国土地。”

不仅是乡村花园森林城市项目，最近马哈蒂尔还加大了对马来西亚中资项目的压力，马来西亚执政联盟暂停了价值约240亿美元的中资基础设施项目，包括东海岸铁路和三条油气管道。

可以说，这是马来西亚对中资项目的全面重新审查。只要马哈蒂尔提出的这些条件得不到满足，带来就业、资本和技术，人们就会被枪杀。

坦率地说，他们所欢迎的是能够持续创造税收和就业的房地产行业，而不仅仅是基础设施和房地产行业，它们将在短期内推动国内生产总值的发展，并赢得离开的机会。

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现在外界可能更担心，如果马哈蒂尔坚持实施他的政策议程，将对碧桂园在马来西亚的投资产生多大影响。

碧桂园的相关负责人没有给我一个关于森林城投资规模的准确数据。根据他们之前的宣传口径，是2500亿人民币。如果一切顺利，投资周期计划为20年，总投资1000亿美元。该项目占地20平方公里，总户数为25万。

但事实上，不会有这么多填海工程获得批准，所以规划投资是一回事，实际投资是另一回事。

碧桂园的人告诉我，在外汇管制之前，这个项目卖得很好，花了10多亿美元在中央电视台上，确实产生了令人满意的广告效果。至少全国人民都知道新加坡旁边有一个森林城市项目。

以2016年为例，森林城市项目总量为127亿元，退化率达到79%。然而，碧桂园国内项目的退化率约为65%，森林城市项目的利润率高于国内项目的平均水平。2016年全年，森林城市售出180亿元。碧桂园总裁莫斌对这一成就非常满意。

但好时光是短暂的，不久他们就遭遇了外汇管制。

2017年上半年，中国严格控制国内资本外流，切断了国内买家向马来西亚碧桂园公司汇款的渠道。一夜之间，森林城市的国内销售办公室都“暂时关闭”。

2017年4月，碧桂园副总裁朱建民透露，森林城项目已经完全停止了在中国的销售计划。

由于每人每年5万美元的外汇配额，在一个森林城市买房子显然是不够的。

据路透社报道，去年中国人占森林城市买家的70%。如果外国人被禁止买房，该项目将失去其发展意义。

碧桂园损失了多少取决于他投资了多少钱，收回了多少钱。

关于投资额，碧桂园公司的负责人告诉我，他没有问是多少。

然而，莫斌在2016年8月对媒体表示，森林城市采用“以销定产”的原则，也就是说，建多少就卖多少。虽然碧桂园在森林城市的宣传投资达到2500亿元，但截至2016年8月，包括地价在内的总投资约为50亿元，已售出100多亿元，采用滚动投资。

到2017年，房子不会卖得很好，我认为投资速度肯定会相应放缓，所以不可能积累太多库存就放手。

如果你真的不让它卖给外国人，就认为是马来西亚政府先违反了合同。从公司的收入来看，碧桂园可以立即停止投资，停止亏损，这对碧桂园是无害的，碧桂园去年的销售额达到了5500亿。

不幸的是，购买这个项目的投资者可能会失去原来计划的配套设施，一个美丽的海滨城市变成了一个普通的小社区，这并不令人不安。

在未来，一切都是未知的。