房屋租赁行业7年裂变 直面监管困局

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在过去的七年里，房屋租赁业发生了什么？什么因素导致了长期租赁公寓的快速扩张？资本在其中扮演什么角色？制度化租赁业如何解决一对多模式下的管理问题？

自七年前成立以来，这种“裂变”的缓和正印证着房屋租赁市场的新变化。“甲醛门”事件、长期租赁公寓的地方垄断以及监管机构干预的租金飙升，都引发了对该行业发展模式的诸多争议。

出生于连锁家庭

出生于一个连锁家庭。2010年，时任ibm首席战略顾问的林雄加入了链家。后来，林雄建立了一个免费项目，并一直担任首席执行官。2011年5月24日，该连锁店自由开业；同年10月18日，他可以自由地去正式成立。

从运营模式来看，长期租赁公寓分为“集中型”和“分散型”。前者主要是传统的商业地产运营模式，以单户型商业建筑为运营目标，经过特许经营后进行改造和升级；后者来自分散的业主，通过房屋租赁经营、标准化服务和改造，提供全新的租赁体验。

自由是分散式长期租赁公寓的代表。与传统的低价租房和高价转手的盈利模式相比，免费不仅赚取差价，还收取额外的服务费。

“每月租金的10%是服务费，包括物业、网络、清洁等。，水和电是分开计算的。”深圳的房客闫告诉记者，他在南山区西丽区租了一间免费的单人房。这栋房子原本是三房一厅，客厅被随意分成一室，相当于四房一厅。

“我自由选择的原因是因为麻烦更少。在和一个独立的房东打交道之前，有太多不可靠的房东。例如，无线网络坏了两个星期，我找到各种理由不去修理它；但是有一整套自由模式。例如，如果厕所坏了，有专门的人来修理，反应速度还可以。”严先生说。

自2015年初以来，国家出台了一系列政策指引，支持长期租赁公寓行业的发展。自由本身也带来了重要的变化:酝酿独立运作。

2015年10月，北京紫茹资产管理有限公司(以下简称“北京紫茹资产管理”)成立。次年5月，北京紫茹资产管理公司正式接管了链家紫茹事业部的全部业务，重点是住房资产管理业务。北京自由资产管理公司作为一个独立的法人实体自由运作，实际控制人是链家公司董事长左晖。左晖个人持有94.6%的股份，而该连锁店的联合创始人仅持有5.4%的股份。

从公平的角度来看，《自由》和《链家》已经完全被砍掉了。2015年，链家迅速扩张，进入“扫货”模式，先后收购了成都翼城、上海德友、深圳中联、广州满堂红、北京高策等11家老牌本地中介机构。

当时，链家把主要精力集中在“押马”上。对Freely来说，离开连锁店意味着更多的自主权。此后，它也进入了一个快速发展的时期。

迅速发展

从业务发展的角度来看，它至少经历了以下变化:围绕房屋租赁服务链，免费类别越来越丰富；目标市场已经从一线城市扩展到新的一线城市；完成从离线到在线的过渡。

免费打造免费交友、免费全租、免费家居、免费邮寄、免费寄宿等一系列标准化产品，覆盖长期租赁和短期租赁市场。除了房屋，我们还可以提供专业的清洁、维护、搬家等服务，满足住户在整个场景中的生活需求。

起初，我只是随口深深地培育了北京市场。一方面，北京是连锁店的大本营。在发展的早期阶段，链家免费提供品牌、住房和商店渠道等关键资源。另一方面，长期租赁公寓相对来说是以资产为导向的，所以很难很快将它们复制到其他领域。直到2015年1月，该业务才自由扩展到上海。同年7月，深圳免费上网。2017年，我们将自由进入杭州、南京、成都、武汉等新兴一线城市。

2018年1月，可以说完成了华平投资、红杉资本和腾讯牵头的40亿元的A系列融资。融资金额是国内长期租赁公寓行业中最高的单项融资金额。截至2018年8月15日，每月有10万人成为免费租户，租户平均租赁时间为452天。

尽管第一轮融资“姗姗来迟”，但自那以来，它一直能够自由加速扩张，用蛋壳等长期租赁公寓来争夺住房。由此，外界质疑，刺激计划能否自由加速扩张，是否是因为资本进入。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“就自由而言，这种资本进入确实会带来租赁住房的竞争，这将刺激当地市场的规模扩张和租金上涨。不过，资本本身并没有恶意，关键是要积极引导。”

金融创新与监管

在快速发展的同时，我们可以自由创新商业模式和融资方式。

去年8月15日，它在中国第一个单一租赁市场上免费发行了5亿元人民币的资产支持证券用于消费。同时，它也是继魔方公寓之后，中国第二家由父母出租的公寓运营商发行的资产支持证券。仅7个月之后，今年3月20日，用于货架的abs产品“自然2号1期”的第一期工程就顺利建成。

今年5月，第二储架abs项目一期工程在上海证券交易所举行。林雄说:“金融运作绝不是起点和目的。通过深入的互联网o2o产品、服务和运营创新，它已成为业主出租和客户优质出租的首选，一切都将实现。”

然而，不久之后，一线城市的租金价格飙升，长期租赁公寓被指责为高租金的“推手”。林雄引以为豪的abs融资模式也受到了“租改贷”的挑战。

实际上，自由abs模式并不复杂。作为一种资产支持证券，abs的基础资产是一组未来的现金流。

以“子路1号租金分期信托受益权资产支持专项计划”为例，该专项计划的基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的标的资产为子路租金分期业务，仅涉及北京、上海、深圳的分散式长期租赁公寓业务，这三地的长期租赁公寓管理子公司为专项计划标的资产的住房资产管理人。子路一号可以从信托计划中获得稳定的现金流，这样认购子路一号股票的投资者就可以获得收益分配。

免费推出多种租金支付方式供选择，除普通季度支付和年度支付外，免费推出分期付款业务，包括免费独家客户分期付款和免费京东白条分期付款。免费管家告诉记者，这两种分期付款方式在服务费上可以得到30%的折扣，而且租金服务费是按月支付的。只是服务费不同，免费期6.27%，白色期6.3%。

事实上，我已经尝试在租金支付方面进行创新。2015年，free与京东金融联手，推出free京东白条舞台。

从商业的角度来看，上述分期付款是从租赁场景衍生出来的消费分期贷款。简单地说，如果一个房客长期住在出租公寓里，他将签署一份“房屋租赁合同”。如果房客选择按月分期付款，他需要申请贷款。承租人将与渠道代理(他没有资格开展贷款业务)签订合同，形成贷款关系，承租人将承担还款义务。因此，如果您选择分期付款，租户需要验证他的身份并绑定他的银行卡。对于选择普通支付方式(如季度支付)的房客来说，第二房东和房客之间的关系只能自由形成。

总的来说，自然一号的标的资产质量是可靠的。在租金分期付款的小额贷款业务中，严格的风险控制措施已经自由建立。包括设置严格的访问标准(如免费黑名单系统、免费信用评估系统、第三方信用数据等)。)，通过电子手段(如智能门禁系统)等降低客户违约的可能性。

此外，自然一号为分类证券，在特别计划层面采取优先/分层次，并安排合作机构作为差额支付承诺人，以弥补特别计划优先偿还本金和利息的差额。同时，在特别计划层面，安排信用评级为aaa的担保人为差额支付承诺人的差额支付义务和其他信用增级提供担保。

东方金城结构融资部总经理郭永刚写道，在合理的结构设计和保障措施下，长期租赁公寓的资产证券化有望成为固定收益投资者的一个重要资产配置品种，从而拥有一个巨大的空市场空间。

严跃进告诉记者:“对于目前的金融创新来说，这实际上是一个插曲。因为从逻辑上讲，金融创新是受到鼓励的，但在过去，鼓励的重点是鼓励资本进入。然而，事实上，关于进入的方式几乎没有什么规定。目前的问题是合规性，因此未来需要标准化，以消除市场担忧。”

甲醛事件

自从阿里员工死于白血病，生前自由居住的房屋甲醛超标以来，最近出现了各类长期出租公寓使用劣质装修材料，装修后很快上线，甲醛严重超标，甚至环保检测造假的案例。由于装修的环保标准没有相应的行业标准，所有主要的长期租赁公寓都依赖于“自我意识”。

有法律界人士表示，由于现时没有明确的法律条文，如果在租赁合约中没有清楚列明出租人保证空气体质素的责任，租户很难有相应的赔偿标准和法理依据。

然而，湖北鼎骏律师事务所的一名资深律师告诉记者，相关法律规定，出租人应对房屋质量缺陷负责。她介绍说，以前的案例表明，如果房子里的甲醛超标，即使合同中没有规定相关事项，出租人一般也会被认为是有责任的。

连锁之家的董事陶已经公开表示，他将承担责任。他说他之前对甲醛的态度不够坚决，应该检讨并付出代价。他还说，不管病人是否是由于空煤气的质量造成的，他都有责任和义务为自创客人的生活健康负责，不能也不能回避，并赔偿或补偿健康受到损害的自创客人。

9月11日，继《关于免费住房空燃气质量和环境保护的说明和承诺》发布后，该公司自由发表了一份声明。9月1日，该公司在中国九城完成了20，603套房屋的首次出租，并进入空气体检测和处理。

此外，它还自由表示已经与小米达成合作，并将向一个又一个选择空气体净化器方案的客户提供配送服务。它还承诺，从9月24日起，在配置完成后，公司首次出租的所有房屋必须经过权威机构和空的空燃气质量检测30天以上，才能上架出租。

从另一个角度来看，空的房子，使用更高级的环保材料，以及空气体检测过程的标准化，本质上是收入的减少和成本的增加，最终将转移到租金。

管理困难

类似于这种分散的长期租赁公寓模式，其管理问题可能不限于装修污染。

2017年底，他在武汉自由定居。今年5月，武汉成为全市第三批房屋租赁试点企业。武汉一家租房中介的店长向记者分析说，在传统的房屋租赁关系中，房东直接对房客负责。在一对一模式下，入住后一旦发现问题，租户可以直接与房东协商解决；然而，在长期租赁公寓模式下，租户面临着一对多的平台，这对平台的管理能力提出了极大的挑战。

今年毕业后，戴孝在武汉一家媒体工作。她告诉记者，她和男友分别在武汉和上海租房。其中，上海公寓刚刚装修，两天后她的男朋友就觉得头晕。不仅客厅变成了出租的房间，而且通风条件很差，甚至连浴室的窗户都是密封的。

因为担心洗澡时窒息造成的安全事故，他们向自由管家报告说，他们想把浴室的窗户改成活动窗户。从戴孝提供的截图来看，管家说她当时正在“处理”，但已经一个月了，没有任何进展。“基本上，管家只有带你去看房子时才能看到它。合同签订后，剩下的时间都是网上联系，解决问题的效率很低。”戴孝说。

据武汉的一位管家说，他们的工作是按地区划分的。一名管家将负责多个社区的租户，工作量大，每天工作约12小时；如果房客报告需要维修，管家会报告给维修部处理。

当被问及如果房客怀疑空的气体污染问题需要解决该怎么办时，管家说，在这种情况下，房客可以选择收回租金。事实上，长期出租公寓被房客指控和投诉的情况并不少见。

也有住户担心自己的财产安全，因为长期出租公寓的住户大多是年轻的白领，他们基本上白天上班，没有住处，这是非常明显的，但公寓没有完善的防盗管理措施，所以很容易吸引惯偷。

目前，没有公安机关给出长期租用公寓被盗的统计数据和防盗提示，但在互联网上搜索“免费”和“盗窃”等关键词会显示许多案例。

长期租赁公寓在租户的日常生活中涉及到其他管理问题，那么如何改进呢？特别是甲醛超标的问题，监管部门还没有介入。

住房租赁业的制度化

自8月份以来，北京等地的租赁市场一直处于公众舆论的风口浪尖，其焦点是租金的离奇飙升。以自由为代表的长期租赁公寓被认为是本轮租金上涨的重要推动力。

“过去，租房时，中介只收一次中介费。如果以后与房东续约，就不需要支付中介费；然而，它是不同的。除了每年支付的服务费外，免费住房和租房之间的差额也将由房客承担。”今年是刘燕(化名)来北京的第七年。她买了一栋房子，谈了自己租房的经历，但她还有很多话要说。

近年来房屋租赁业发生了什么？传统租赁市场中有无数的卖家(房东)和买家(房客)，中介只起到信息传递和交易匹配的作用；然而，当中介开始“第二房东”的业务时，在买方和卖方之间有一个额外的强大卖方层。

去年以来，中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善房屋租赁制度和制度建设，“租购并举”。今年，上海、南京、深圳等地也相继推出了出租房屋用地，凸显了发展房屋租赁市场的决心。

这些政策为住房租赁业的快速发展提供了保障。从实际情况来看，经过几年的积累，2018年已经成为中国租赁业快速增长的一年，其关键词之一就是行业制度化。

根据壳牌研究院的数据，今年房屋租赁行业的制度化率进一步提高，一线城市新开公寓的增长率超过35%；行业组织集中度也在提高，一线城市龙头企业市场份额达到60%。

住房租赁业制度化的一个直接影响是，机构大规模抢劫房屋以建立自己的壁垒；这正是我家前任副总裁胡景晖(000560)所说的话。为了扩大规模，免费公寓和蛋壳公寓等长期租赁公寓要比正常市场价格高出20%~40%来争夺住房。

恒大地产研究院副院长夏磊写道，在政策的推动下，长期租赁公寓的参与者有一种强烈的抢占市场份额的冲动。目前，许多长期出租公寓的经营方式是“二房东模式”；在巨大的住房竞争压力下，我们将大举扩张住房，抢占市场。

住房租赁业的制度化也将改变市场中买卖双方的博弈关系。促进制度化和集中意味着促进主体的发言权。在过去，一个纯粹的竞争市场可能会转变为卖方垄断市场。

北京大成律师事务所高级合伙人邓告诉记者，在京沪等流动人口较多的一线城市，从住房供应结构来看，住房租赁市场大致可分为中介、二房东、长期租赁公寓和个人房东。和其他细分市场；在特定情况下，每个细分市场可能构成反垄断法意义上的一个独立的相关市场。

谈到目前的房屋租赁市场结构，中原地产首席分析师张大伟认为，在目前的市场中很难找到非中介或公寓企业的房子。

事实上，壳牌研究院已经发布了数据。在分散式长期租赁公寓中，自由支配的房间数量达到60万间，第二套公寓为50万间。蛋壳公寓、清客公寓和爱心出租分别以80，000、70，000和60，000个房间排名第三至第五。

“免费长期租赁公寓品牌在整个房屋租赁市场中的份额可能很小，但在长期租赁公寓市场中，与许多散户投资者相比，市场份额并不能反映其真正的市场影响力。”邓对说:

严跃进还表示，就目前的租赁市场而言，大城市仍有许多租房者。过去，在租赁市场上有许多个人住房，房东和房客的地位相对平等。“但是，当一些房子被转换为长期租赁公寓，长期租赁公寓企业将相对强大，这将带来许多市场影响。”

加强对租赁市场的监管

深化租赁市场的制度化将带来多重影响，其中之一就是加强对租金的控制。在张大伟看来，垄断定价权已经出现在租赁市场。“如果他们都是小公司和小业主，他们之间仍然存在竞争；但如果这是一个拥有数十万套套房的庞然大物，他就有定价权，不仅可以出售二手房，还可以租赁。”

林雄曾经告诉媒体，制度化的价值在于维持租金的稳定增长，而不是大起大落。壳牌研究院(Shell Research Institute月份的一份报告提到，随着供应量的增加，短期内入住率和租金将面临压力。

然而，从实际情况来看，制度化似乎未能成为租金的稳定器；租金飙升的结果与上述报告关于租金承受压力的判断大相径庭。

房租上涨的原因有很多，有人认为是由于供需紧张，也有人认为是毕业季节等因素造成的。然而，如上所述，长期租赁公寓企业大举收购住房，成本的增加必然会传导给租户。这种扩张模式对整个市场的影响不可低估。

邓表示，在中介市场方面，如链家、我爱我家等行业领军企业近年来发展迅速，目前可能已在一些大城市和地区形成寡头垄断市场。一般来说，寡头垄断市场容易滋生价格协调行为，也可能滥用共同市场的主导地位，如不公平的高价格和不合理的交易条件。

长期租赁公寓的资本面也是最近公众舆论的焦点。急于从烧钱模式转向赚钱模式的资本被认为是本轮租金上涨背后的资本驱动逻辑。

张大伟认为，大量资本已经涌入长期租赁公寓市场，但租赁市场没有多少新的供应。长期租赁公寓抢占房屋的行为扩大了供需之间的紧张关系，这相当于赚取租金差额的一个额外障碍。

邓告诉记者，在资金的“敦促”下，如果出现大规模的高价收购住房进行快速扩张，长期出租公寓的企业将不可避免地将增加的成本转嫁给租户。他建议，在这一过程中，应特别注意是否存在横向垄断协议，如合谋抬高租金价格，包括价格协调。

长期租赁公寓，如自然和蛋壳，是租赁市场制度化的典型代表。今后应考虑如何有效监管这些机构的定价权，防止定价权的过度使用。

幸运的是，积极的迹象正在出现，市场监管正在发挥作用。例如，北京市住房和城乡建设委员会等部门集中采访了自由、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁公司的负责人，要求他们不要利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来强占房屋；不得以租金高于市场水平或抬高租金来抢占住房。

“长期租赁公寓市场在一定程度上处于住房垄断阶段，尤其是在大城市；要积极控制和给予更多的市场竞争机会，对一些垄断性房屋设定租金涨幅。”严跃进告诉记者。