实探：“金九”的广州楼市还好吗？

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从厦门到南京，近来许多城市都听到了楼市降价的声音，但最新的“主角”是一线城市广州。在房地产市场调控更加严格的背景下，被视为最强劲的一线城市房价将何去何从？

重复合同被反复禁止

近日，广州楼市进入了传统的“金九银十”销售旺季。然而，关于降价的消息层出不穷。据悉，广州南沙、番禺等地区已在许多地方推出特价单位，并以降价为名打折。为了加快资金回笼，降低购房门槛，一些开发商已经支付了10%的首付款。记者也收到了这样的宣传广告，越秀南沙东坡项目推出了一些特价单元，总价约171万元，单价不足每平方米2万元。

“最近，一些新项目得到了推广，但大多数项目都位于远离广州的地区，如南沙、番禺和增城。广州市中心的房价依然坚挺。”天河区区中介经理陈告诉记者:“楼市调控政策继续发挥作用，限购、限贷、购房成本上升等因素将使二手房买家更加谨慎，但二手房主要取决于业主的心态。交易周期确实比去年长，空有一定的议价能力，但广州的整体房价保持稳定。”

在海珠区宝岗大道地铁站附近，记者走访时，遇到一位二手房业主，他前来出价，想在兰亭西苑租一套三居室。现在发行价已经涨到了550万元，但是中介告诉他这个价格很难卖。“附近光大花园的价格从去年的每平方米45000元涨到现在的近53000元，所以我不急着卖掉它。”店主这么说。

在广智新城，有一些旧城改造项目。虽然是周末，但没有多少购房者来销售中心咨询。“这里推出的平均单价约为每平方米53000元，精装修已经送到了楼里，但折扣不多。”这名销售人员说:“由于政府的价格限制，有必要签订两份合同，一份是备案合同，另一份是装修合同，装修合同约为每平方米3000元。”

一些销售人员表示，在限价政策下，广州的一些一手住房项目都是以双重合同的形式签订的，这是业内的普遍现象。在此之前，广州还开展了专项行动，以控制房地产市场的混乱，并纠正了双重合同等违规行为。一些购房者担心，备案合同和装修合同这种双重合同的签订形式，大大提高了购房者购房的门槛。一些购房者告诉记者，广州一些楼盘已经推出了分期付款的装修方式，25%的装修合同款作为首付款，其余75%的装修合同款作为分期付款。如果有支付装修合同的压力，你也可以向银行和金融机构借款，许多房地产都与金融机构合作。大约10%的首付，这更多的是开发商的一个宣传噱头，因为根据网上签约的规定，30%的首付必须支付，最后的操作应该是分期付款首付。

就在去年8月，广州市发布了《关于严格执行房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求进一步加强商品房价格监管。如果房地产项目的预售和销售定价不合理，就要坚决调整。对于不接受政府价格指导的项目，将不会发放网上签约或预售许可证。同时，严格审查按揭首付资金来源，禁止各种“杠杆”金融产品用于首付；积极构建租购并举的住房制度。严格执行土地供应计划，采取多种措施增加商品房供应；尽快制定和发布住房发展“十三五”规划，明确“十三五”期间住房建设目标和规模，着力优化住房供应结构，完善多层次住房供应体系。

以数量换取性能？

在记者走访期间，几位销售人员告诉记者，开发商年底面临资金压力，将采取各种措施加快资金回笼。预计在“金九银十”期间，部分房地产将继续加大促销力度。

诸葛发现，2018年1-8月，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%。由于房企销售收入的快速增长，到位资金也在加速。但是，从可用资金来源分析，国内贷款下降幅度缩小，外资利用下降，企业融资继续受限。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%。国内贷款比重仍然很小，表明住房企业的融资渠道仍然面临很大压力。

国家统计局近日发布了8月份70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。总体而言，一线城市二手房价格涨幅比上个月有所下降，而二三线城市二手房价格涨幅继续升温，较上月有所上升。从一手住房和二手房三项指标来看，厦门是70个城市中“最差”的。8月份，厦门二手房环比下降0.3%，同比下降近5%。从同比来看，70个城市的二手房价格同比下降了0.4%。北京、广州、深圳四个一线城市新增商品房销售价格环比上涨0.3%，环比小幅上涨0.1个百分点；同比增长0.9%，增速同比下降4.1个百分点。

“一些房地产公司目前面临一定的市场压力。尤其是，最近在全国范围内推行的步伐加快了。许多房屋公司也面临着项目供应增加带来的营销压力，因此他们将通过降价促销获得市场份额。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，积极的价格调整表明市场预期正在发生微妙的变化。当然，客观来说，一线城市房价上涨的驱动力依然明显，近期的适度促销为购房者创造了相对合适的机会。