深圳楼市新政波及公寓：价格小幅调整

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在7月31日新的调控政策出台之前，深圳的商品房限购政策在一线城市普遍被认为是“相对宽松”的，大量资金投入到这一领域。毫不奇怪，在新政中，商品房被纳入了重点监管范围。

新政对商品房的监管主要集中在以下几个方面:在各种新增供应土地上建设的商品房(包括招标、拍卖、城市更新、土地收购和返还等)。)只能出租，不能出售，也不能更改；企业整体持有期应与土地出让期一致，对外租赁的单一租赁期原则上不超过10年；自通知下发之日起，个人、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得不动产权利登记证之日起5年内不得转让。

市场上有些人认为，短期内有利于目前库存的商品房产品，“少卖一套，这是一种稀缺产品。”然而，在走访了几栋商业公寓楼后，国家商报记者发现，在新政之后，这类产品的价格调整比住宅楼更为明显。一些潜在买家还认为，此类产品的后续交易可能会有更高的税费。"如果有住宅配额，这类产品将不予考虑."

调价

新政后，商品房价格变化最为明显。“这种产品在新政之前不容易销售。新政后，价格将立即回调。”名片区的一位中介经理向《国家商报》记者指出。

最典型的案例是龙华区的一栋商业建筑，这是很多中原和Q王芳的代理商在朋友圈子里极力推荐的。"目前的折扣大约是79% . "具体实施方法是开发商以备案价格的15%的折扣出售。“其他积分的折扣以补贴方式返还给客户，大约12万元。”

一位房地产销售人员指出，按照目前的补贴方式，一套套房可以比上一套节省20 ~ 30万元。例如，一个40平方米高3.2米的产品以前大约是170万元，现在大约是150万元；高4.5米的复式产品以前约为207万元，现在约为179万元。

事实上，据媒体报道，截至2017年底，该房产已经以创纪录价格的85%售出，并获得了为期一年的补贴。具体来说，40平方米高3.2米的产品每月补贴5000元。根据这个计算，补贴是6万元。目前的补贴方式是总价的6万元左右的折扣。

此外，一些物业非常愿意为客户提供不同范围的资金。以坂田一号商务公寓为例，据销售人员介绍，该项目有三种付款方式，每种方式都有不同的折扣，一次性付款享受95%的折扣，按揭付款享受98%的折扣。

至于分期付款的首付款，这取决于公寓的类型。47平方米的小公寓在2个月内支付50%的首付，具体是在7天内支付25%的首付，然后在53天内补足剩余的25%；一套约90平方米的大公寓将在7天内支付5%，12月15日前支付25%，明年1月20日前支付20%的首付。

事实上，分期付款的现象已经出现在许多住宅项目中。一位销售人员介绍说，公寓产品的首付方式是先付10%的首付，剩下的40%首付在5个月内付清，50%是按揭；同时引入酒店式托管，每月固定收益1200元，年底三汽参股，“每月供应压力很小”。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如认为，分期付款的首付款是由于政策压力、开发商偿还资金的压力、加快发货速度的需要，以及利用优惠措施吸引更多客户买房。

市场谨慎

一些中介机构将商品房视为“稀缺产品”。中原地产深圳公司董事总经理郑树伦指出，未来的商品房将是零供应，少售一套，没有限购，稀缺优势将会扩大，交易绩效将会更好。“在严格监管的背景下，商业投资的资本流入有所增加，销售速度也有所提高。”

然而，无论从供应方还是需求方来看，商务公寓等产品的性能都不是很令人满意。“如果卖得这么容易，就没有必要降价。现在市场上大多数公寓的利润都特别丰厚。”一位房地产规划师指出。

市场对此类产品普遍持谨慎态度。

在接受《国家商报》采访时，许多买家指出，这类产品的总价很低，没有购买限制。如果有折扣，你可以考虑上车；但与此同时，我担心这类产品的交易税费不低，如果有配额的话，我还是想买房子。

这样，公寓市场确实已经降温。在过去的两年里，深圳市场出现了许多大规模的公寓产品交易，这种情况在今年第三季度逐渐缩小。根据深圳市国土资源委员会的数据，从2017年初到今年4月底，深圳市企业法人购买了2011套一手商品房，占总套数的16.9%，这表明企业购买商品房的案例数量整体上有了明显的增长。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，在过去两年里，大规模交易频繁出现，因为机构等投资者囤积商品进行投资。在商品房相对短缺的情况下，有无限购买和无限贷款，许多人大量囤积商品，希望在未来房价上涨后再次出售，以赚取差价。“在政策限制之后，大宗采购变得更加困难。事实上，没有条件。很难应对政策控制，因此市场已经萎缩。”

从数据分析来看，新政后，公寓产品的交易情况明显好转。来自深圳中原的数据显示，8月份，新屋市场共售出4840套商品房，其中公寓占18%；年初，公寓的比例接近50%。今年上半年，公寓供应减少。在过去的三个月里，公寓的比例约为20%；8月份售出960套公寓，面积为5.42万平方米，同比下降13.7%，同比下降9.70%，平均成交价为5.3156万元/平方米，同比下降10.77%。

在这样的市场背景下，一些长期关注深圳市场的人认为，公寓产品没有什么值得销售的。一些不愿透露姓名的业内人士指出，公寓产品的首付是50%，这意味着首付不低，利率略高，更多的是闲钱投资。“投资者还担心商品房的高额首付和学区的缺乏是否会影响未来的拍摄。”