港珠澳大桥开通“盘活”大湾区 楼市发展迎来加速度

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随着港珠澳大桥10月24日正式通车，粤港澳大湾区的发展迎来了强劲的“加速”。大桥的开通将改写珠江三角洲的经济版图，为粤港澳大湾区的一体化奠定坚实的基础。

港珠澳大桥对该地区开放的核心利益是产业升级的利益，而大湾区的房地产市场首当其冲。对于大量位于大湾区的房地产企业来说，如何抓住这一红利是非常重要的。

10月24日上午9: 00，港珠澳大桥正式通车，香港至珠海的陆路交通由此前的3小时缩短至不到1小时。

港珠澳大桥作为连接珠江西岸和香港的纽带，它的开通为粤港澳大湾区的发展提供了强有力的加速，将改写珠江三角洲的经济版图，为粤港澳大湾区的一体化奠定坚实的基础。

受这种有利形势的影响，粤港澳大湾区板块和房地产的股票价格开始流行。10月24日收盘时，碧桂园(香港股票02007)上涨1%，招商局蛇口(001979)上涨1.27%，珠江实业(600684)上涨0.82%。

事实上，近年来，嗅觉敏锐的品牌房地产企业纷纷进入粤港澳大湾区抓住机遇。中国城市发展研究院投资部主任刘成在接受《全国商报》采访时表示，港珠澳大桥的开通，极大地改善了大面积的交通状况，进一步提升了大湾区的整体经济活力，为居民的生活服务和文化交流带来了便利。活跃的经济和人员的流动将给房地产行业带来新的需求，粤港澳大湾区给房地产企业带来的机遇将更加显著。

一座桥“振兴”了大湾区

长期以来，珠江西岸和香港被丁玲海洋隔开，没有直接的陆路通道，只能走海路或绕过珠江东岸。随着港珠澳大桥的建成通车，珠江西岸与香港首次实现了陆路直接连接。

交通效率的变化导致了时间空.的变化过去，从珠海和澳门开车到香港需要三个小时，但现在不到一个小时。港珠澳大桥的开通极大地便利了三地之间的交通，也拉近了三地居民之间的距离，从而加速了“大湾区时代”的到来。

此外，港珠澳大桥的开通也将为大湾区成为中国经济新的增长极提供重要支持。就广东而言，港珠澳大桥的开通将加快香港金融资本、人才和先进经验向珠江西岸的集聚，使珠江两岸的经济发展更加均衡。

中原地产首席分析师张大伟告诉《国家商报》，房地产的基础是人口，而人口之上是工业。港珠澳大桥的开通对大湾区最大的影响是对未来产业的支持，以及未来预期的人口增长。此外，香港和澳门的房价一直居高不下，香港和澳门的居民将被引导到大湾区购房。

「港珠澳大桥对区内开放的核心是产业升级的好处。最终，它能对行业产生多大影响，如何促进行业发展，取决于后续的配套政策。”与此同时，张大伟也承认，大湾区本身目前有更多的房地产投资，甚至有盈余。

东兴证券(601198)认为，粤港澳大湾区人口密度不大。随着海湾地区的发展，越来越多的人才涌入大湾区。随着三地政府出台各项住房福利政策，大湾区房地产业将迎来巨大的发展机遇。

事实上，港珠澳大桥自规划之初就给房地产市场带来了无限的想象。“大桥的开通确实促进了粤港澳大湾区三地甚至城市之间的贸易，因此有很大的机会推动租赁市场，甚至增加交易市场的交易量。”米德兰地产研究总监何倩茹表示。

房地产需求强劲

据统计，粤港澳大湾区城市群拥有6000多万人口，国内生产总值超过10万亿元，正在成为世界上最具活力和创新性的经济发展主体。业内人士对大湾区房地产市场的未来发展持乐观态度。

然而，在楼市调控严格的信贷环境下，大湾区楼市今年表现不佳。例如，在今年传统的“金九银十”，许多开发商推出各种盈利活动，以缓解财务压力，并通过低首付、降价优惠和全民经纪人等营销方式加快出货。

以深圳为例，9月份以来，深圳出现了“10%首付”、“低折扣”等营销方式。国庆期间，几个楼盘的价格都有所下降，大部分都以特价房的形式出现，低于目前的平均售价。不过，深圳楼市在国庆假期期间的成交量较去年同期下降了近50%。

广州也不例外。《商业日报》记者实地调查发现，广州市场特价商品数量近期有所增加，降价范围从增城、南沙等周边地区扩展到中心城市。一些房地产的优惠率已经超过10%，甚至一些房地产的优惠力度接近20%。

就今年上半年而言，嘉里数据显示，深圳和东莞的房价略有下降，其中东莞受“限价令”影响较大，其他城市呈平稳上升趋势；海湾地区城市的交易状况相对较好，部分城市的低交易量主要受到市场供给的制约。

在新常态和粤港澳大湾区背景下，无疑会对开发项目提出更高的要求。同时，如何在项目定位、规划和开发过程中最大限度地顺应区域趋势，满足项目开发各方的需求，成为项目开发主体的重中之重。

广东省房地产业协会会长王绍此前曾公开表示，粤港澳大湾区工业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集中，相关房地产市场需求更加旺盛。住宅企业应根据海湾地区的地理位置、资源禀赋、历史基础和现实优势，延伸房地产开发的链条，从生态、生产、生活等方面促进产业与房地产的融合，发展错位和差异化，形成自己的特色，大力发展休闲旅游房地产、医疗保健和老年房地产等。，并实践了一个复杂和多格式互联房地产开发的新模式。

仲量联行华南战略咨询部主任翟林箐表示，在粤港澳大湾区的背景下，各城市都在大力改善产业配套设施，提升产业价值，进一步打造自己的优势产业。相应产业项目的发展也面临着前所未有的机遇和新的挑战，大湾区城市群合作与竞争的新格局正在逐步形成。

此外，保税港区总经理、保税港区办主任姜指出，各市区要充分发挥自身优势，充分利用各种资源，协同互补，综合发展，解决城市面临的短板问题。粤港澳大湾区的综合发展有赖于基础设施建设，以建立一个更加高效和互联互通的运输系统，打破区域发展政策和制度的障碍，通过引导和刺激改变现有的发展模式，并最终促进大湾区生产要素的自由和高效流动。生产要素的自由流动不仅支持了湾区的整合和发展，也为房地产的各个行业和领域带来了更多的发展机遇。

政策监管并不宽松

在房地产市场政策层面，大湾区各城市一直保持着“不放松”的状态，出台的新政策相对温和。然而，广州、深圳、东莞、惠州、江门等城市明显收紧了监管政策。

深圳今年多次上调房地产市场政策。3月28日，深圳“三合一”政策正式落地。许多业内专家表示，此举规范了二手房市场的交易，全面降低了“阴阳合同”生存的空房。今年6月，深圳市公布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》。根据该文件，人才住房，住房和公共租赁住房的比例将大幅增加，约占总新增住房供应的60%。

7月底，深圳房地产市场监管再次升级。三年内禁止个人出售房屋，禁止企业购买房屋，商品房只出租不出售。据深圳中原数据监测，新政后，深圳新住房市场的受欢迎程度突然下降。8月份，新屋市场只批准了三个项目，新批准的项目数量是上月的三分之一。

广州的限购、限价、限销、限商政策仍在严格执行。10月19日晚，广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步规范广州市房地产市场管理的通知》，明确提出在保持调控不放松、交易价格稳定运行的前提下，优化新建商品房预售和网上签约价格引导机制，严禁开发企业拆分价格报告。

今年7月25日，广州更新了新的住房公积金政策，限制从非本地和非注册地提取住房公积金，以防止房地产投机中的投机行为。新的住房公积金政策进一步提出支持提取住房公积金支付租金。

至于各地楼市调控政策的发展方向，克里在楼市预判中指出，预计下半年粤港澳大湾区各城市将放松调控，部分城市出现紧缩现象。目前，楼市调控政策主要体现在整顿和抑制投机性房地产投机的措施上。此外，租赁市场仍是重点支持对象。

然而，对于大湾区的每个城市来说，随着各种项目的逐步落地，大湾区的带动作用越来越明显。根据克里的分析，这也意味着除了广州和深圳之外，其他城市的受欢迎程度将会提高。