揭秘“中梁速度”：从百亿到千亿为何仅用了2年多

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11月13日晚，中梁控股集团(以下简称中梁)正式向HKEx提交ipo申请，距今年销售额突破1000亿元不到半个月。

根据中国指数研究院的数据，截至2018年10月，中良集团实现销售额1150亿元，成为新的“1000亿房企俱乐部”的成员。

1000亿元。如果把这个数字放在2015年，在浙江站稳脚跟、销售额达168亿元的忠良可能不敢想它。但一年后，忠良将其总部迁至上海，并开始走出浙江，布局全国。也许在那个时候，忠良房地产集团的董事长兼总裁杨健的雄心是1000亿元。

从2015年到2017年的三年中，忠良的销售额分别为168亿元、337亿元和758亿元，几乎每年翻一番，从100亿元左右增长到2018年的1000亿元左右。也就是说，从100亿到1000亿，忠良只用了两年多时间。

杨健也在2017年11月登上了胡润百富榜，以185亿元排名第24位，是10位新上榜者中最年轻的。对于杨健和忠良来说，1000亿元的突破把它推到了第一个高点，而上市则被视为忠良的第二个里程碑式的转折点。

对外界而言，ipo似乎是一个看到“黑马企业”真相的机会。随着中良财务报告、结构和发展数据的曝光，“黑马速度”的生成模式以及快速扩张的危机和机遇也成为业界热议的话题。

合作拿下三线、四线土地“快攻”

“如果一线和二线城市的布局是一个大热潮，四线城市的布局是宝马迷你。你开10辆车，我开50辆宝马迷你。我还有一个好机会。”杨坚曾形象地描述了忠良的扩张战略。

《全国商报》记者注意到，自2016年忠良正式离开浙江省以来，徐州、芜湖、赣州等长江三角洲三大四线城市已基本辐射出去。2017年，忠良仍在三线、四线沿线布局，并向内地扩展至濠州、景德镇、九江等城市。

杨健口中的“机遇”是三四线城市棚改、去库存的大环境。自2016年底以来，在“分城分政策”的差异化房地产市场监管政策背景下，许多三四线城市由于“去库存化”的需要，拥有比一二线城市更为丰富的监管环境；同时，数据显示，四线城市棚改拆迁货币化安置比例一般在60%~80%。在过去的三年里，四线城市定向增发贷款规模达到2万亿元，市场需求显著增加。

趁热打铁，忠良在2016年至2017年期间袭击了上述三个四线城市。据报道，2016年，中良以平均每周一块地的速度基本上赢得了近70块地；2017年，平均每三天赢得100多块土地；到2018年，中梁的征地速度基本上是平均两天一次征地。

但也有分析指出，中良收购土地的主要方式是合作，规模的快速增长也是基于合作规模的大幅增长。

根据招股说明书，在总共316个项目中，中梁及其子公司拥有的土地数量为231个，85个项目由合资企业和关联公司开发。

然而，与“1000亿元”的颜色相比，更让人关注的是顺风中梁已经以很高的速度达到了这个值。之后呢。

58住房研究所的首席分析师张博直言不讳地表示，一些三线和四线的房屋改革仍有有利因素，或者说由于过度去库存化导致新房短缺。因此，上述两种类型的房价在四线城市仍然有上升的剩余温度，但这基本上是最后的疯狂。

《国家商报》记者近日在安徽、江苏、浙江、江西等二三线城市采访调研，发现许多城市已经处于存货难消化、降价难出货、降价维权的局面。这表明，趁着传统的房地产“金九银十”旺季，领先的房地产企业纷纷变相促销，这实际上是一个典型的信号。

一些经纪商对《全国商报》表示，他们对2019年的三个四线城市感到悲观，因为过去两年，许多城市的住房需求已经透支，很难放缓。在政策层面，中央政府在棚改和货币化安置方面的政策方向也在发生变化。

事实上，从数据来看，四线城市的销售面积从今年9月到10月一直呈负增长。在第三条和第四条线上，土地储量大的住宅企业的未来发展经常受到质疑。

根据苏宁金融研究所的分析，四线城市的销售热潮即将结束。至于人口净流入及工业竞争力等长远因素，暂时不会讨论。近期CDB房改政策的调整和四线城市房价过高，都表明四线城市的住房需求在后期将继续下降。

回到中梁，从目前的投资布局来看，截至2018年8月31日，中梁已落户22个省市的110个城市，覆盖长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸和珠江三角洲五大战略经济区，但城市主要是四线城市。

这表明，房地产企业正在牺牲规模和利润，开放“早卖、多卖、快卖”的集合策略，给房地产市场蒙上了一层“过冬”的阴影。

“随着三四线城市需求的系统修复工作的完成，预计三四线的交易量将在2019年出现较高波动。对于忠良来说，如何在四线城市中完成快速实现和战略进入高能耗城市尤为重要。”张博表示，企业后期发展的关键取决于布局城市调控的影响。如果对这三个四线城市的调控力度还比较小，在营销策略的推动下，待开发和出售的房屋可能会很快实现。

24%高比例内部融资体系

形势在不断变化，如果我们只是“逆风而行”，我们就会摇摆不定。钟亮的焦虑似乎永远不会消失。

据报道，中梁的土地变现效率极其紧张。

中良已经成立了12个区域集团和70多家区域公司。区域公司在大范围内形成独立的公司运营体系，由区域董事长、事业部总经理和相关职能部门组成。结合阿米巴商业模式的后续投资机制，中良内部的团队可以建立一个区域负责开发和运营，不管收购的土地规模大小，每块土地的城市核心团队必须贡献10%。每个项目在早期阶段都是成本锁定的，超额部分由员工自己过账。

据《经济观察报》报道，中梁房地产项目和投资基金在控股集团中所占比例为8%，在区域集团中所占比例为8%，在区域公司中所占比例为8%，合计为24%。其内部融资体系令人印象深刻。

通过三层管控系统，一方面中梁压缩了征地周期，速度几乎是以天为单位。该地块的实现速度还规定，在“5个月现金流回报、6个月资本二次投资”的周期内，资金应在半年内重新使用。

你为什么这么“匆忙”？一些业内人士直言不讳地表示:“一旦三线、四线和五线市场出现风险，就会非常冷。”如果战略没有及时调整，或者发货速度不够快，对公司来说也是一个挑战。”

然而，用中梁控股集团总裁黄春雷的话来说，这是一个资金高效流动带来的流量几何增长的逻辑。

这也使忠良能够产生快速的销售结果。例如，2016年，忠良在芜湖同时销售了5~6个项目，甚至在同一天在同一地区打开了两个板块。

然而，一些业内人士指出，后续机制也取决于市场。当市场上涨时，每个人都可以“努力工作”。一旦市场下跌，它可能会迫使人们“造假”。例如，这个地方的损失应该由另一个地方来弥补。

“例如，今年7月，一家高端住房公司开始暴露质量问题后，月销售额几乎减少了近一半。这表明市场低迷给选择城市下沉的战略企业带来了重叠效应。有多大。”上面提到的人说。

张博告诉《国家商报》记者，忠良近两年的快速发展主要集中在两个突破点上:三线、四线的布局和快速周转。忠良的规模仍在加快，今年上半年的征地规模已经超过去年。在国家严格控制房地产资金的背景下，忠良的快速规模扩张也将像许多房地产企业一样面临资金的压力和挑战。

Ipo成为快速扩张下的一个重要砝码

事实上，根据忠良的扩张速度，后续项目必须有资金保障，资金使用效率和融资能力至关重要。

当然，没有资金支持你是跑不了的。公司债券方面，2016年6月16日，经中国证监会批准，中良首次发行了以中良子公司良尚资本为主体的2016年公司债券，募集资金13.5亿元，期限5年，票面利率6.8%，信用评级aa。

不过，上述人士告诉《国家商报》记者，pe普遍不高，因为地产股之前已经经历了几轮震荡，这次不会很好。

该人士进一步指出，在目前房企融资困难的背景下，有三种类型的企业更为危险:第一种是拿走大规模的高价土地，布局那些城市受到限购限贷影响的企业；第二类是在三线和四线位置较高的住房企业，这主要取决于在城市中出售的房屋的脱销能力；第三类是向房地产龙头企业靠拢的高成长企业，他们急需融资，忠良就属于这一类。

根据招股说明书，忠良用了很大篇幅披露借款来源，其中信托的64笔债务仍然存在，截至2018年9月30日总计47亿元。

这位人士告诉《国家商报》，忠良等企业的大部分融资来自信托基金。高周转率是短期融资，这在年度财务报表中有时看不到，因此隐藏了许多短期债务风险。

在净资产收益率方面，根据净资产收益率的计算公式:净利润* 2/(2018年上半年净资产+2017年末净资产)，中良的净资产收益率为12.8%，碧桂园(港股02007)、融创中国(港股01918)、龙光地产(港股03380)、钟君地产等房地产企业趋于一致。

另一个重要数据，即中梁的征地成本和总价值，尚未披露。

事情正在发生变化。目前，中梁的三、四级市场正面临着与其他大型房企的激烈竞争。