10月一线城二手房价齐跌 贵阳意外以4.2%幅度领涨新房

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11月15日，国家统计局发布的2018年10月份全国70个大中城市商品房销售价格变化统计数据显示，一线城市新建商品房销售价格持平，二手房价格环比下降；二线城市新建商品房和二手房的销售价格环比下降；三线城市新建商品房销售价格环比小幅上涨，二手房价格下降。一、二、三线城市商品房销售价格同比累计平均涨幅仍低于去年同期。出人意料的是，贵阳出人意料地引领了4.2%的新房增长。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说:“2018年10月商品房销售价格基本稳定。”58房屋研究所的首席分析师张博告诉《国家商报》说，为房地产市场降温是一个共识。今年8月，只有一个城市的房价下跌，而在10月，许多城市的房价下跌。根据国家系统发布的数据，房地产市场继续降温，一线城市房价下行探索继续增加。

14个热点城市的二手房价格比上个月有所下降

10月份，各地继续坚持因地制宜，明确政策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。

据初步估计，从环比来看，四个一线城市新建商品房销售价格持平；二手房销售价格下降0.2%，环比下降0.1个百分点；其中，北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨1.0%和0.3%，环比分别下降0.1%和0.5个百分点。35个三线城市新建商品房价格上涨1.1%，比上个月上涨0.2个百分点；二手房销售价格上涨0.5%，比上个月低0.3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟直言不讳地告诉《国家商报》记者，统计局10月份公布的70个大中城市房价变化的最大特点是二手房价格发生了显著变化。共有14个热点城市的二手房价格下调，其中厦门下调幅度高达0.9%，深圳、杭州、上海、广州、北京等热点城市的二手房价格均较上月下调；北京、上海和厦门的二手房价格也同比下降。

在张大伟看来，二手房价格明显下降，而新房价格仍在上涨。首先是限价令，部分城市新房双合同的影响，以及新房价格的扭曲。与新建住宅的限价相比，二手房市场的价格更能代表市场的真实价格，尤其是在一、二线热点城市，二手房的成交量已经占到市场的一半以上；其次，一些热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，各种调控政策的叠加效应开始显现。房地产市场的去杠杆化使得投资者开始撤离，二手房价格下跌；第三，从预期来看，二手房价格的下调将是开始，二手房市场的拐点已经开始出现。预计未来几个月，城市二手房价格下调幅度将加大，且下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅将逐步开始调整。

65个城市的新房价格逐月上涨。贵阳以4.2%的涨幅领先

根据国家统计局的数据，10月份，70个大中城市中有65个城市的新建商品房价格环比上涨，9月份为64个城市；同比而言，贵阳涨幅居前，为4.2%。

其中，一线城市新建商品房销售价格同比上涨1.2%，同比上涨0.2个百分点；从1月到10月，年均增长0.2%，同比下降11.7个百分点。二手房销售价格同比上涨1.0%，增速同比下降2.1个百分点；从1月到10月，年均增长0.7%，同比下降13.1个百分点。

二、三线城市新建商品房销售价格同比分别增长10.4%和10.0%，同比分别增长5.8%和2.8个百分点；1-10月份，平均同比分别增长6.8%和7.3%，同比分别下降3.1%和0.7个百分点。二、三线城市二手房销售价格同比分别上涨7.6%和7.7%，增幅分别为2.6%和2.1个百分点；1月至10月，年均增长5.4%，其中二线城市增速同比下降3.1个百分点，三线城市增速同比持平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示，从环比价格上涨的城市名单来看，贵阳、石家庄和武汉的价格上涨过快，这些城市都属于省会城市，其中贵阳市场的价格近几个月相对稳定。对于石家庄和武汉来说，过去的房价控制政策是严格的，这也是一个风险点。从实际情况来看，如果这样的城市想控制房价，对新盘预售证书的控制仍需加强。特别是，如何对待那些过去“搁浅”而没有在网上签约的高端房地产项目，已经成为一个关键问题。从房价逐月下跌来看，深圳、三亚、温州和厦门市场已经降温。张大伟指出，在全国市场上，分化仍然非常明显，特别是东部和东北部的销售区域已经减少，支持房地产市场崛起的主要原因是中西部市场的交易。根据国家统计局公布的房地产市场成交额，中西部地区均同比增长20%以上。这些城市的库存接近完成，目前的投资需求仍然集中，加上棚户区改造，这使得中西部地区率先提高房价。

在降温的背景下，房地产市场总体保持稳定

2018年是房地产调控政策最多的一年。据中原地产研究中心统计，今年10月份房地产市场调控叠加24次，房地产调控总量高达410次，同比增长80%以上。

在张大伟看来，政策是全面升级，市场是一个整体。根据统计局发布的2018年1-10月的房地产数据，整体楼市仍处于高位，但“金九银十”市场已经回落，许多数据的增速已经放缓，呈现出逐步稳定的趋势。根据全国数据，东部和东北部的销售面积同比下降。全国销售面积累计增长2.2%，是过去6个月的最低点。

从政策预期的角度来看，张大伟认为，尽管10月和11月楼市政策的数量逐渐减少，但11月基本上没有出台过重的紧缩政策。但总体而言，根据几家中央媒体的声明，调控力度仍将维持此前的高温状态。尽管监管政策已经见底，但它仍将在一段时间内见底。

鉴于未来房价走势，新华社于10月29日发表署名文章，称中央政府抑制房价上涨的决心不会改变，决不允许以前的努力付诸东流。

对于楼市的下一个走势，张大伟告诉《国家商报》记者，从中国的热点城市来看，由于有大量的住房供应，各项调控政策将继续严格执行。在过去一年左右通过各种约束性政策抑制了市场的高温后，后续市场将逐渐进入供给增长周期。此前支撑股市上涨的三线城市最近经历了弱涨现象，而火热的一线和二线城市则逐渐经历了整体降温。在融资紧缩、偿债压力加大、项目淘汰率下降的情况下，房地产企业可能会选择以价换量，以保证现金流，实现年度销售目标。

张博认为，第四季度调控的重点仍然是稳定土地价格、房价和预期。虽然房价在稳步下降，但在降温背景下的整体稳定仍是2018年最后两个月楼市的总体趋势。未来两个月，整体商品房交易量和价格不会出现明显波动，但一线城市的冷趋势将更加明显。