今年楼市分化趋势加深 明年销售以“淡季”为主

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近两年来，房地产市场调控政策取得了显著成效。昨日，中国银行国际金融研究所(601988)(港股03988)研究员李贺在接受《证券日报》采访时表示，从70个城市的二手房价格指数与国家统计局发布的新建商品房价格指数的比较来看，8月份可以说是今年的最高点，然后呈下降趋势。总体而言，无论是在一、二线城市还是在三、四线城市，第四季度价格涨幅开始收窄。

“原因如下:一是7月底中央政治局会议提出‘坚决抑制房价上涨’后，市场预期由缓慢上升转为下降；其次，自8月份以来，一些城市的住房改革货币化安置方式逐渐退出，这加速了四线城市房价的预期下跌。”李和预测，2019年3月，四线城市房价的下行压力将进一步加大。

除销售价格进一步下降外，2018年全国商品房销售面积和销售金额的增速自9月份以来也呈放缓趋势。

数据显示，今年前11个月，商品房销售面积仅为14.8604亿平方米，同比增长1.4%，增速较前10个月下降0.8个百分点；商品房销售129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，一线城市的交易面积下降相对有限，而二线城市的交易面积在11月份略有反弹，四线城市的增幅明显收窄。

在接受《证券报》采访时，58房管所首席分析师张博分析称，总体而言，目前二线城市的供需水平较高，而三线城市受“去库存化”任务基本完成和房改政策调整的影响，市场预期正在逐渐发生变化。基于此，预计2019年一线城市将呈现价格稳定、交易量下降的趋势，二线城市的分化趋势将更加明显。对于四线城市来说，2019年的变化可能更加明显，特别是对于已经完成“去库存化”的城市，他们将在城市专项政策的指导下，对房地产市场采取一定的调控措施，交易量可能会进一步下降。

柯睿研究中心副总经理杨克威指出，用“冰与火”来形容2018年的房地产市场似乎并不夸张。上半年，尽管监管政策水平保持“高压力”，但销售惯性依然存在，投资开发金额、新增建筑面积、征地面积等指标继续快速增长。但是，下半年市场降温迹象明显，核心一、二线城市的剥蚀率与前期相比有不同程度的回落，征地面积增速放缓，投资发展增速保持高位，但上升势头不足。所有这些现象都表明，房地产市场将迎来自己的调整期。

展望2019年，杨克威预测，房地产销售将主要在“淡季”。