外国人在美置业可不容易

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美国是一个移民国家，海外人士可以来美国投资或购买房地产。尽管美国政府对外国人购买房地产几乎没有法律限制，但在税收和贷款方面，美国政府实施了比美国政府更严格的标准，许多外国买家在一些高端公寓的资格考试中受到了阻碍。

“合作公寓”不是“合作”

“一流的曼哈顿合作公寓”——房地产广告中的一个常用词，总是让人想起堡垒般的高端住宅区的形象。要想成功征服这样一个地方，不仅要有“不缺钱”的经济实力，还要通过堆积如山的信息和胆小怕事的采访的双重攻击而被列入其名。

在纽约的房地产市场，国际买家几乎占所有买家的三分之一。从房屋类型来看，无论是商业建筑、土地还是住宅建筑，都是一个开放的市场。美国人和外国人在购房方面基本没有太大的区别，但是有一种住房对外国投资者有更多的限制，那就是上面广告中提到的合作公寓。由于严格的检查，外国人一般不会买。

近一个世纪以来，购买合作公寓一直是曼哈顿拥有高端公寓的一种传统方式，占所有可用公寓的三分之二。合作公寓归公寓公司所有。事实上，购买合作公寓就是购买公司的股份，作为股东享有“财产租赁权”，只有一张股票而不是房契。通常，你买的公寓越大，买家在公司的股份就越多。

许多合作公寓不卖给外国人。买家需要有美国居民卡或美国公民。此外，大多数合作公寓要求股东将公寓作为他们的主要住所。虽然也允许转租一至两年，但承租人必须提交正式申请，并通过合作公寓董事会(类似业主委员会)的面试和资格审查。购买合作公寓必须得到董事会的批准。所有潜在购买者必须提交“董事会审批记录组”，包括购房申请、个人推荐信和专业推荐信，以及详细的收入和资产信息。

在购买合作公寓之前，投资者必须通过“购房申请”程序，其主要目的是让合作公寓的管理委员会对潜在买家进行背景调查，包括信用证明和工作背景。这一程序主要是为了保护现有租户的利益，并在整个居住环境和邻里之间提供一条良好的信用防线。购买合作公寓的申请通常包括面试，以询问与买方提供的信息相关的问题。面试时，董事会可能会根据公司的管理理念，甚至董事会成员对个人生活环境的偏好，拒绝申请人。董事会可以批准或拒绝任何申请人，无需说明理由。更极端的情况包括摇滚乐队成员被拒绝，因为他们会打扰邻居；有三个小孩的家庭被那些大多是老空家庭的建筑所拒绝；一些律师甚至被拒绝，因为他们担心自己会经常起诉。

纽约州最大的房地产公司halsted的从业者萧泓告诉记者，从法律层面来说,“申请购买住房”是出售这种合作公寓的必要程序之一，一旦被董事会否决，交易将无法完成。投资者对购房申请难度的考虑不应仅限于购房时通过董事会审核的概率，还应考虑将来出售时审核程序对潜在买家的影响。此外，合作公寓不仅购买复杂，而且有转租限制(也就是说，不能随意租给其他人)。

据美国《华尔街日报》报道，两年前，法国政府被拒绝为其常驻纽约联合国大使德拉特里购买官邸。据报道，曼哈顿的一套豪华公寓在德拉特雷的市场价格为720万美元，遭到了邻近业主的反对，理由是该公寓可能被用来举办喧闹的名人社交活动。根据公寓所属建筑物的业主委员会的要求，如果Delatre留在公寓，他必须确保在住所举行的聚会和招待会等社交活动少于一定数量。由于业主委员会的反对，交易失败了。

为卖房交税不仅仅是一个笑话

在购买程序方面，提供的所有程序和材料都是一样的，外国人也可以从美国申请贷款。许多银行和贷款机构都有针对外国人的贷款计划，但在利率、贷款金额和提供的材料方面存在一些差异。外国买家想获得房屋贷款，而且条件比美国人更严格。一般来说，外国买家要求的首付是房价的50%，远远高于美国人，贷款利率也会更高。目前，美国的购房贷款利率低于4%，但外国买家通常以投资为目标，所以他们获得的利率将是5%甚至更高。

从税收角度来看，外国人买房时也可以享受许多税收减免政策。只要这些外国人在美国申报纳税，比如买房和申请贷款，他们就可以在年底申请扣除地方税和贷款利息；有投资买房的外国人，他们有租金收入，有些费用可以在年底报税时扣除。

像美国人一样，出售美国房地产的外国人也需要缴纳“资本利得税”。当美国人出售他们自己的财产时，利润是要纳税的。虽然有一定的免税额度，但税率可能高达25%。外国人在美国购买房地产后也要缴纳利润税。但与当地人不同，外国人在出售房地产时需要“预扣”资本利得税。

由于担心外国人在美国房地产市场买卖，赚取差价后不交税就离开了美国，美国国内税收署也无法跨境索赔，美国国会早在1980年就颁布了《外国房地产投资税法》，规定“外国个人或公司在美国出售房地产时，应缴纳房价的10%作为所得税预扣。”据萧泓介绍，近年来，为了打击“房地产投机者”，美国政府还大幅提高了外国人在美国销售房地产的预扣税。根据美国房地产协会的报告，当外国人在美国销售超过30万美元时，自去年2月以来，应缴纳的预扣税从10%增加到15%，预扣税指的是销售价格的百分比，而不是收入的差额。

因此，在美国出售房地产，无论是否有利可图，都将被扣留交易价格的10%-15%。这笔钱被买方截获，并在交易后20天内交给美国国税局。如果买方未能依法扣缴税款，并且房子已全部售出，他将面临1万美元的罚款。如果外国卖方将来如实纳税(这种情况主要是因为卖方发现预扣金额超过了应纳税额)，国税局将在扣除税款后退还剩余部分；如果卖方未能提交纳税申报单(这主要是因为卖方发现预扣税不足以支付税款)，国税局将没收预扣税。

此外，外国人在美国转让财产时需要缴纳赠与税或遗产税。有美国身份的居民也有这两种税，但每个人一生中有543万美元的免税，夫妇的免税高达1086万美元。然而，当外国人捐赠或继承美国财产时，免税额仅为6万英镑，超过6万人必须缴纳40%的赠与税或遗产税。

对于金额巨大的投资型房地产，所涉及的赠与税和遗产税的数额是惊人的。一位投资者曾在曼哈顿购买了一处价值数千万美元的房产，但该房产的主人两年后死于一场车祸，房产由他的儿子继承。根据美国法律，联邦税务局需要征收40%的遗产税，而纽约州也需要征收10%的遗产税，所以她的儿子别无选择，只能卖掉他的财产来纳税。(袁波驻联合国记者)