商住在途单窘境：房子没买成 中介费定金费都不退？

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3月26日，王女士在北京的家人因限购令失去购房资格，不得不找中介和卖方要求退还中介费和定金，但均被双方拒绝。两个星期过去了，房子好像还没买，代理费和26万的定金都“浪费”了。如何解决这个商业和住宅在途清单？

退款拉锯战持续了两周

王女士称，2017年3月14日，王女士及其家人看中了位于北京市东四环的一套总价为326万元的二手房“商品房”，与卖方签订了购房合同，向卖方支付了20万元定金，并向中介爱屋及乌支付了6万元中介费。

12天后，由于北京市限制购买商品房，王女士购买的房屋尚未在网上签约。由于不符合新政的要求，王女士失去了购房资格。在随后的两周内，三方进行了数次协商，但王女士未能退还代理费和保证金。

“首付260万英镑是公婆花了一辈子的钱，加上我们夫妻近年来的全部积蓄。”王女士说，中介告诉她服务费无法收回的那一刻，婆婆就发了脾气，在中介门口大哭起来。

王女士的家人认为他们在3月14日与卖方签订了购房合同，但未能在新政前完成网上签约，这是由于中介公司延迟了网上签约时间造成的，这部分损失应由中介公司承担。

中介公司回复:中介费已酌情退还

针对王女士的经历，中信经纬的客户致电爱屋及乌上海总部，相关人员表示没有接到客户的投诉电话，具体的合同纠纷需要与北京门店沟通。

4月12日上午，中信经纬客户记者和王女士一家来到爱五屋的涉案店铺。该店负责人表示，在限购政策的影响下，卖家将退还买家的订金，退款金额需要双方协商。然而，上述负责人表示，公司法律事务部认为中介费不应退还，因为中介费公司已经为买方提供了看房、与卖方沟通等服务，提供服务应收取服务费。“我个人认为不退一分是绝对错误的。合同未办完所有手续，应予以退还。”负责人说。

新闻稿发布前，经三方协商，出卖人同意退还王女士定金19.9万元，未退还定金1000元用于赔偿出卖人经济损失；中介公司同意退还服务费2万元，剩余4万元不予退还。

律师声明

押金应该退还吗？

如果由于购买限制而无法履行合同，押金应退还

北京市熊志律师事务所律师渐江对中信经纬的委托人表示，在目前的司法实践中，各地出台的限购政策一般不会根据不可抗力或情况变化进行处理，但限购政策具有公共政策性质，这确实会对房屋买卖合同能否继续履行产生重大影响。

北京市史静律师事务所律师陈亮向中信经纬介绍了《北京市高级人民法院关于妥善处理限购政策房屋买卖合同纠纷若干问题的会议纪要》。合同订立后，如果买受人因实施限购政策而无法申请房屋转让登记，或者因不可归责于双方的原因而无法实现合同目的，且当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予以支持。出卖人应当将收到的购房款或者定金退还给买受人。

代理费应该退还吗？

中介只收取必要的费用，其余的应该退还

如果限购政策导致销售合同无法履行，是否可以要求中介退还中介费，渐江律师表示，应该根据不同情况处理。如果确实是限购政策造成的，中介机构不存在延迟网上签约等过错，中介机构不应仅以“方便签订销售合同和完成中介服务”为由拒绝退还中介费用，而应参照公平原则，只收取相应的必要费用，其余部分应予以退还。

渐江表示，如果因延迟办理网上签约而导致合同无法履行，中介就构成违约，这不仅需要退还中介费用，还要赔偿相应的损失；如果由于买卖双方中的一方原因导致合同延期履行，导致合同无法继续履行，居间费用不予退还，如有居间费用损失，守约方应向违约方索赔。

行业观点

中介机构缺乏第三方监管资金

易居研究院智库中心研究部主任严跃进向中信经纬客户表示，买家、卖家和中介机构都无法预见政策的出台，在业务变更为限购后，买家失去了购房资格，所以买家必须是不负责的一方。

严跃进提醒说，如果这样的违约影响了卖方购买新房或其他交易，买方仍要承担一定的责任；如果没有影响，双方可以协商解决，赔偿不超过首付款的20%。中介公司的佣金也需要按类似的比例收取。如果要对其进行严格的界定，就要看违约是否是由于中介工作的延误造成的，这就比较复杂了。

严跃进表示，限购导致的问题暴露出中介机构缺乏第三方机构监管资金，导致资金进出缺乏保障。“这背后有一个问题。类似的争论需要通过基金监管来解决。我建议监管机构灵活应对此类问题，风险应由交易双方共同承担，而不是由某个交易员承担。”

雅豪机构营销总监郭毅向中信经纬客户(微信公众号:jwview)透露，新政出台后，如果买卖双方不得不终止合同，所有中介机构将决定是否退还中介费，没有统一的标准。例如，由于制度成熟，大型连锁中介机构通常全额退还中介费，但此类机构的服务费也较高；“小中介”的服务成本低，客户承担的风险更大。他们中的大多数可能不支持退还中介费。