美联储连续加息对楼市影响不可忽视

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周雪松

美国当地时间6月14日，在为期两天的6月会议后，美联储宣布将加息25个基点，并将联邦基金利率上调至1.25%。这是自2015年以来美元第四次加息，也是2017年的第二次加息。

美联储官员表示，如果经济表现符合他们的预期，他们计划今年晚些时候再次加息。与此同时，美联储表示将提高短期利率，并宣布了一项详细计划，今年将逐步减持4.5万亿美元的债券和其他资产。美联储持续加息可能对中国经济，尤其是房地产市场产生重大影响。我们应该对此保持警惕。

从全球角度来看，美联储持续加息将引发连锁反应。6月15日，香港金融管理局宣布将利率上调至1.50%。当地研究机构认为，这将减缓香港房地产市场的增长。如果美国再次加息，将会逐渐抑制全球资本市场，尤其是房地产市场。

就加息的影响而言，它通常不会在初始阶段对资产价格产生致命影响。例如，在此之前，美联储在2003年开始加息，但次贷危机直到四年后累计加息超过400个基点才发生。事实上，在2003年美联储进入加息周期后，美国房地产价格不仅没有下跌，反而加速下跌，美国股市也是如此。

事实上，美国加息也来自过热的房地产。在此之前，德意志银行预测美国房地产市场正在繁荣，或者迫使美联储加快加息。德意志银行(Deutsche Bank)经济学家托尔斯滕斯克(Torstenslok)在一份新的研究报告中表示，美国主要城市的房地产市场正在蓬勃发展，这带来了一种风险，即美国央行可能不得不加快加息步伐，未来加息的频率将超过大多数人现在的预期。斯洛克表示，美联储的加息似乎并未对房地产市场降温起到任何作用，而且美国房价指数已经收复了自2007年(上一次衰退开始时)以来的大部分失地。鉴于房价的上涨趋势，美联储缓慢而渐进地加息是否合理？难道美联储不应该在房价升至过高水平之前加快加息，以降低房地产市场再次硬着陆的风险吗？这些问题已经引起了美国公众舆论的关注。

一般来说，美联储加息意味着中国房地产市场和股票市场的利润为0，因为美元对人民币升值意味着以人民币计价的资产贬值。美国再次加息，美欧经济复苏将使本币回流，加速中国资本外流。下一步取决于其他国家的紧缩计划。如果中国被迫提高利率，已经放缓的经济将变得更加糟糕。

尽管在业内人士看来，就美国而言，由于市场已经完全定价，加息对美元的提振作用往往不那么大。相反，人们更多地关注美联储的声明以及今年和明年加息的步伐。同时，由于美国最近公布的数据不佳，如果“位图”暗示未来加息次数将进一步减少，美元将继续其弱势格局。就中国而言，由于外汇外流管制的实际实施，对人民币汇率的影响是有限的。同时，人民币在中国的流动性充足，没有出现全面通胀的迹象。美元加息将加剧人民币内部贬值和外部稳定的局面。尽管美联储加息符合市场此前的普遍预期，且单次加息对市场影响不大，但美联储在进入当前加息周期后持续加息的累积效应往往对市场产生巨大影响，不容忽视。

值得一提的是，过去许多国家都发生过金融危机，其中大部分都是通过不断加息引发了房地产泡沫的破裂。美国次贷危机引发的全球金融海啸就是这样一个例子。现在美国已经提高了利率，房地产开发商、银行和贷款买家可能是最大的压力。预计本轮加息将对货币流动性收紧和利率上升产生非常重大的影响，与此同时，表的收缩已经开始，资本成本的增加也将传导到消费市场。持续加息可能导致市场出现“温水煮青蛙”的效应，最终打压楼市，这是我们必须防范的。

让我们不要忘记日本过去常常从过去学习。在日本，20世纪80年代初，美元进入货币宽松周期，日元大幅升值。日元和房地产市场都疯了，同时在上涨。当然，日本房地产市场是最疯狂的。直到最疯狂的时候，除了政策，几乎没有人相信除了房子以外的任何东西。然而，在上世纪80年代末，美元突然转向加息周期。然而，所有日本人都不相信利润空可以改变房子的价值。最后，从1988年3月到1989年5月，美国联邦基金的目标利率从6.5%提高到9.81%，引发了全球资本流动。最后，在1992年，日本的房价开始暴跌和逆转，这引发了日本房地产泡沫的破裂。目前，中国的房地产市场与日本非常相似，所以业界一直担心会步日本的后尘。

中国应该如何应对美联储的加息甚至降息？乐观的观察人士认为，事实上，中国已经看穿了美联储的常规，并在本轮“加息”中发挥了带头作用，包括实施有针对性的加息和恢复一定的流动性。当美联储在今年3月加息时，中国人民银行在短短8小时内采取了几项举措，不仅将7天、14天和28天反向回购操作的中标利率提高了10个基点，还将6个月和1年期中期贷款的中标利率分别提高了10个基点。面对美联储出人意料的加息，中国人民银行的雷跟着市场走，旨在防止两地利差过度扩大。与此同时，中国正在不断加强宏观调控，挤压房地产市场泡沫，促进房地产市场健康发展。

可以预见，当美元进入加息周期时，将意味着对中国房地产市场乃至整个经济的挑战。如果我们处理得当，我们可以避免步日本房地产市场的后尘，但我们还有很多事情要做。关键是要尽快让楼市软着陆。正是在这个意义上，中国的房地产监管仍有很长的路要走。