“糊涂”买家遇上“最严”限购 卖方不返还20万元定金

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被称为“历史上最严格”的上海新房地产政策自2017年3月25日起实施。对于那些在这个节骨眼上买房的人来说，因为新政直接涉及到他们自己的利益，他们应该特别注意它的内容并仔细检查。

然而，一个“困惑”的买方在不知道自己是否是限购对象的情况下，匆忙与售房人和中介公司签订了《房地产销售中介合同》，但由于限购状态，合同无法履行。

近日，上海市第一中级人民法院二审审理了因限购引起的定金合同纠纷一案，发现新限购政策实施后，买受人无权要求出卖人返还定金，反而驳回了买受人的全部诉讼请求。

在购房限制的第二天签订合同后，我发现我没有资格买房子

2016年3月26日，上海市新房地产政策实施后的第二天，在上海工作的非上海公民吴欣与章雷及中介公司签订了《房地产销售中介合同》，同意吴欣以章雷的名义在浦东新区购买一套住房，价格为265万元，并同意吴欣支付定金20万元。此后，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，吴欣于当日向章雷支付了20万元定金。此外，双方同意，如果卖方在收到本合同约定的定金后反悔不履行本合同，卖方应双倍返还买方已支付的定金；如果买方食言，不履行本合同，定金将被卖方没收。

协议签订后，吴欣到社保局查询，发现她不符合新政对购房的要求(即非上海人口满足连续五年缴纳税费或社保)，导致双方暂停房屋买卖。因此，吴欣向法院提起诉讼，要求章雷返还定金及利息20万元。

一审法院认为，吴欣是否属于限购对象存在不确定性，合同的终止是由双方意愿以外的原因造成的，不能归咎于任何一方。因此，奉命返还吴定金20万元。

章雷拒绝受理此案，并向上海第一中学提出上诉。

买方未能履行其审慎审查义务，导致卖方没收20万元保证金

吴欣说他是第一次买房，签约时间比较仓促，所以在新限购政策出台后，他不确定自己是否有资格买房。

此外，她还与章雷讨论了在签署网上合同时增加一个免责条款，即网上合同可以签署，但万一审核失败，章雷被要求退还保证金，但双方未能就此达成一致。

上海市第一中级人民法院二审后，本案争议的焦点是吴欣怡是否不确定在限购新政策出台后他是否有资格购房，以及未按约定与章雷签订网上合同是否构成违约。

上海市第一中级人民法院认为，吴欣与章雷签订合同时没有履行仔细审查的义务，之后在签订网上合同时因不确定自己是否有资格购房而要求免责条款，导致双方协商失败，中介合同解除。

吴欣声称他的部门第一次购房和仓促签订合同不能成为他免除责任的理由。他应承担违约责任，无权要求章雷返还20万元定金。上海市第一中级人民法院依法变更判决，驳回吴欣的全部申请。

法官的陈述

该案主审法官认为，由于近年来房地产市场蓬勃发展，地方政府频繁出台住房市场调控政策，因此购房者应该对现行限购政策有一个清晰的认识和把握。

上述中介合同的签订日期晚于限购新政策的实施日期，所以吴新礼要仔细检查他是否有资格按照新政策购房。如果他不确定自己是否有资格买房，他应该在签订中介合同前与卖方充分协商并达成相应的协议。吴欣未履行审慎核查义务时与章雷签订了合同，中介合同终止时应承担违约责任。

吴欣说，他是第一次买房，在新限购政策出台后，他不确定自己是否有资格买房；此外，她与章雷讨论了在签订网上合同时增加一个免责条款，即网上合同可以签订，并要求章雷在审核失败时返还保证金，但双方未能就此达成一致。

上海市第一中级人民法院二审审理后，吴欣在未履行认真审查义务的情况下与章雷签订了合同，之后在签订网上合同时因不确定自己是否有资格购房而要求免责条款，导致双方协商失败，中介合同解除。吴欣关于他的部门第一次购房和仓促签合同的说法是不能原谅的。他应承担违约责任，无权要求章雷返还20万元定金。上海市第一中级人民法院依法变更判决，驳回吴欣的全部申请。(本文中的字符都是假名)

来源:上官新闻如水