苏州土拍遇冷难觅“地王” 盈利空间收窄 房企拿地愈发谨慎

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7月23日和24日，苏州有12宗土地挂牌出售，其中3宗住宅用地以拍卖方式出售，4宗土地以底价出售，其他住宅用地的最高地价为18%。此次土地拍卖的冷淡与2015年和2016年苏州频繁出现的“地王”现象形成了鲜明对比。

《国家商报》记者注意到，苏州此次土地拍卖并非偶然。早在2017年11月，苏州就有两次土地拍卖。在严峻的融资环境下，房企对征地更加谨慎，调控政策的效果进一步显现。土地拍卖的降温波及到很多地方，这已经成为不争的事实。

从“土地王”到“零溢价”再到流动拍卖

今年春节后，苏州土地市场只在4月份进行了一次集中的土地拍卖，被推的土地中没有纯住宅用地，所以7月份的土地拍卖对盘踞在苏州的开发商来说意义重大。然而，这次土地拍卖改变了过去苏州“地王”频繁出现的局面。不仅发生了许多土地拍卖，而且有四块土地以底价出售。

本次拍卖的苏地2018-wg-10地块位于温岭路以东、襄城区元和街安源路以北。它曾经是所有房地产企业的热门领域。该地块规划为商业和居住用地，总用地面积为95502平方米，容积率为2.2，初始总价为31.5亿元，初始建筑价格为15000元/平方米。

为什么过去受欢迎的地区现在无人问津？近日，国家商报记者实地走访了流拍小区。记者在现场看到，该地块位置便利，紧邻地铁姚巷站，距苏州火车站仅5站，周边已有中粮、码头、葛洲坝(600068)等多家房企入驻。马路对面是该地区上海建筑工程(600170)的“土地之王”。

2016年5月24日，上海龚建的全资子公司上海龚建房地产有限公司以55.2亿元的总成交价，相当于每平方米19046元的底价和116%的溢价，获得了襄城区11.59万平方米的土地，成为该地区新的“土地大王”。

然而，两年多之后，该地块仍被一堵标有“上海建设”字样的挡土墙所包围，目前正在建设中。记者在小区里走来走去，但没有看到售楼处或营业电话。与今年房地产企业追求的高成交量相比，“王迪”的市场进入时间似乎也相对较慢。

2017年，苏州图谱再次出售了襄城区元和街的两块土地。然而，此次土地拍卖的底价和地价都大幅下降。

具体来说，葛洲坝以26.71亿元的总价款，以14289元/平方米的底价，获得了襄城区彩联路以东、富源路以南的一块土地；与之相邻的另一块地块由苏州祥志悦房地产有限公司以底价中标，总价为37.3亿元，底价为10357元/平方米。与上海建筑工程有限公司19046元/平方米的底价相比，这两块地的转让价格趋于合理。

然而，10号地块的拍卖相当令人惊讶。据业内人士分析，拍卖的三个地块的底价相对较高，需要在地块上设立幼儿园，完工后需要免费移交给当地政府，增加了房企的隐性成本。

起始价格下降了3亿英镑，还是流动了

在拍卖的土地中，Sudi 2018-wg-8去年拍卖过一次。与去年的23.16亿元相比，该地块的初始总价下降了3.08亿元，底价也从15000元/平方米下降到13000元/平方米，但仍遭遇拍卖。

公告显示，该地块位于吴中区闻喜路北侧，总初始价格为20.07亿元。《国家商报》记者参观该地块时，注意到地块内高压线较多，环境复杂。

记者核实了相关信息，了解到离地块不远的苏地2015-g-6地块于2015年6月出售，底价为7453元/平方米。这也意味着底价在三年内翻了一倍多。随后，记者走访了该地块附近的海鑫花园，了解到该地块的平均价格约为2万元/平方米。

同时，根据要求，8号地块需要建设面积不小于4050平方米的幼儿园。根据这个计算，这块地的利润实际上非常有限。

吴中区陆贽镇鹿智大道南侧的苏地2018-wg-9地块是本次土地拍卖中住宅用地的最高地价，底价为11564元/平方米，地价为18%。

在该区域，洪阳地产于2016年4月8日赢得了位于鲁直大道北侧的苏地2016-wg-7地块，底价为14，191元/平方米。2017年6月12日，徐汇地产中标位于鲁直大道北侧的苏地2017-wg-11地块，底价为12，731.05元/平方米。与上述两家房地产企业的土地收购价格相比，苏州路劲11564.34元/平方米的土地拍卖底价可以说是相对划算的。

编辑魏