欧阳捷:房价政策取向不会变 交通公共服务解资源错配

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2018年8月2日博鳌房地产论坛于2018年8月1日至8日在中国海南举行。本次论坛的主题是“房地产的回归时间与未来”，旨在“反思中国房地产的成败，启迪房地产新思维”。论坛由视点房地产新媒体主办，金融网站作为一个特殊的金融门户进行现场直播。新城控股(601155，诊断部)高级副总裁欧阳杰在主题论坛“美好未来”上发表演讲。

欧阳杰在《房地产市场的趋势与挑战》的演讲中说，控制房价是为了防范风险，所以政策取向不会改变。

欧阳杰表示，如果企业处于房价普遍上涨的一、二线城市，而土地供应减少，房价受到抑制，那么房地产在短期内不可能有业绩增长，因此必须走第二条逻辑。他说，都市区共享资源，互利共赢。通过开放轨道交通，解决同一个城市的公共服务问题，可以解决人、地、钱资源的不匹配，从而缓解大城市的人口压力，同时控制价格，最终建成大都市圈。

以下是讲话的全文:

欧阳杰:我很高兴与大家分享我们对房地产市场未来趋势的一些看法，尤其是在尊敬的陈淮老师面前。我很难过，但我知道组织者邀请了陈淮先生做最后的演讲。

中央政治局会议吓坏了资本市场。事实上，它已经被吓过几次了。它为什么害怕？因为大多数人不了解房地产，所以他们擅长房地产，听风吹雨打。让我们简单地看一下这篇文章。"第五，下定决心解决房地产市场问题."在过去的五年里，你没有下定决心解决它吗？“坚持按市办事，促进供需平衡，合理引导预期，维护政治市场秩序”，这些事情过去没有做过吗？“坚决遏制房价上涨”，实际上，从去年开始就一直坚持控制房价不上涨，而且到现在嘴也不松，所以没有什么新意。

“加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”，房地产市场稳定健康发展是我们的需要。因此，本通知涉及的宏观经济方面有六个方面，共18个字，其中每段至少有3个字，我们担心什么？房地产市场是一个稳定的市场，那么我们想要什么样的市场呢？答案可以在这里找到。

但如果房地产市场稳定，它还能稳定吗？什么是房地产市场？我们看不清楚。过去，我们讲过第一条线、第二条线、第三条线和第四条线。这不是基本逻辑。房地产市场应该有三大模式:一是都市区的核心城市，二是非都市区的中小城市，三是非都市区的中小城镇。

这三点构成了房地产市场。核心城市是什么样的模式？一线城市已经进入工业化后期，劳动力成本、地价和房价都很高，劳动密集型产业被挤出来吸引高端制造业、服务业和新经济。自从这些措施实施以来，我们已经减少了土地供应，因此我们可以看到一线城市的土地供应正在下降。

当然，特别是在未来，有必要出租房屋，减少市场交易，这样未来的可售房屋将成为投资级的奢侈品。当然，高铁和飞机的便利加速了产业转移的进程。他们中的许多人都流向了中西部地区的省会城市。中西部地区的人口就业已经地方化，核心城市开始抢人，成为当地工业人口的黑洞效应。在这个过程中，一些城市的行为更加极端。像合肥这样的抢劫战争都是被中学以上的人抢劫的。每年有六七百万的大学毕业生，还有那么多的中学和中等职业学校。超过1300万人相当于新移民。

但是他们想增加土地供应吗？这些城市没有做好增加土地供应的准备。我们的人口规划增加了很多，但没有增加土地供应。因此，人来了，钱来了，资本流动是人口流动的背后，但土地供应并没有增加，人、土地和货币之间的矛盾越来越大。为什么土地不能增加供给？本质上，它是由国家政策决定的，这决定了大城市的扩张规划将逐渐限制城市边界的逻辑。如果我们把大蛋糕铺在周边地区呢？我们不能再设立新市镇和新区，所以也放弃了。因此，政府拥有丰富的稀土资源，所以土地供应也在下降。一些城市可能会出现反弹，这正在拉动框架，但一些城市将再次崛起，土地无法增加。当人来了，钱来了，就会引起房价上涨的压力。

2017年，我们与建设部交换工作报告时，我们谈到了2017年的房价可以从2016年10月开始保持不变，但我们下一步该怎么做？原材料价格上涨，劳动力价格上涨，资本成本上涨。这个时候我该怎么办？因此，要缓解房价上涨的压力真的很难。因此，房价将会逐渐上涨，而领导人也应该给出一个逐渐上涨的峰值。只要速度不超过cpi，它就远远低于人均增长率。这难道不是我们应该想要的结果吗？然而，我们许多地方政府更加开放，这导致了房价上涨。2017年，房价普遍逐步上涨。

政策取向不会改变，控制房价是为了防范风险，所以政策取向不会改变。在过去，我写的是公共号码，我们在行业之前发出了声音，给你一些新的灵感。这时，有人提出房价普遍上涨。如果此时企业在一线和二线城市，土地供应会减少，房价会受到抑制，因此短期内不可能有业绩增长。我们做什么呢我们必须进入第二个逻辑，即大都市地区。过去，国家发展和改革委员会有一份文件规定了城市群的发展。城市群的概念与大都市区不同。比如，郭先生是郭市长，我是欧阳市长，我们是竞争关系。他想要优越的资源，我也是，他想要优越的产业，我也是，他想要优秀的人才。我们在战斗。

但都市圈是微信圈子里的一个朋友。我们共享资源，互利共赢。我们做什么呢也就是说，我们必须解决两件事。首先，我们需要通过轨道交通。例如，当我在上海时，轨道交通高速公路通向嘉兴。从嘉兴到上海市中心可能需要40分钟，这比上海其他地方到上海市中心的距离要短。这时，一些行业和人愿意搬出去。因为成本比较低，搬出后会解决吗？还没有。为了解决第二个问题，如果我出来工作，企业搬走了，我的孩子去哪里学习？这位老人在哪里看医生？因此，同一个城市的公共服务问题也应该得到解决，有了统一的高考和社会保障，这样我们就可以毫无问题地搬出去住在小城市，从而解决人、地、钱资源的不匹配。大城市的人口正慢慢向外输出，房价不会上涨得这么快。虽然中小城市房价上涨了，但大城市人口有所缓解，城市面貌有所改善，吸引了更多的人，都市区建设缓慢。

我们看到如何在国际上做到这一点。日本东京市区有2500公里的轨道交通，其国内生产总值占日本的40%以上，而上海的国内生产总值仅占全国的3.7%。如果我们把所有的轨道交通引入昆山、苏州、嘉兴甚至周边的中小城市，未来的发展格局将非常大。如今，许多轨道交通系统正在开放，不仅在2020年，而且在2025年。

现在北京做了一件非常正确的事情，把北三线纳入了总体规划范围。最初，北京和上海都是护城河，它们与周围的城镇没有联系。现在，它证明了都市区可以为北京的人口救济提供一个良好的基础。如果是这样的话，非大都市地区小城镇的未来将是房地产业的好机会，房地产业肯定不会像过去那样快速扩张。

非大都市区中小城镇的土地供给正在下降。经过2016年的洪水灌溉后，土地供应并没有增加。事实上，即使这些城市有洪水灌溉，也不可能支持它们的长期可持续发展。主要原因是这些城市的很多人都离开了，慢慢地搬到了一些大中城市，所以人口在外流，土地市场也不能长久。

自去年以来，三线城市出现了一轮上涨。众所周知，这是由于去库存，这是由于货棚的货币化。事实上，四层城市的去库存有三种逻辑。首先是减少供应，切断供应。只要三年没有土地供应，许多鬼城就不会成为鬼城。现在我们去鄂尔多斯(600295，股票诊所)看看房价明年会不会再涨。第二是增加需求。在我拆了你的房子后，我会给你钱买房子。第三是提高房价。买高买低是买房的逻辑。许多人在房价上涨后购买它。因此，在这一轮中，三线城市已经去了很多股票。

当然，在这个过程中，也有购房者。有多少人？它约占10%，但不要低估这10%。这是震动整个市场的杠杆。给我一个支点来摇动地球。正是通过这一点，舍改革是一个因素，这也是一个因素。在上海，我们可以看到上海的一些保姆一周可以工作三四次，一个月能挣15000元。当他们回到家乡看房子时，他们买的太便宜了，这推动了三个四层城市的崛起。

工棚改革也导致了房地产市场的兴起。最近，棚改吓坏了资本市场，因为之前的三四个城市已经热起来，而CDB已经获得了权威。事实上，它不是。从2014年到2017年的四年间，工棚改革发生了转变。2600万户，今年的工棚改革资金共发放4944亿元，我们还剩下800亿元左右，而且80%以上的资金已经转移。这笔钱寄出后，

因此，有必要收集节奏和我们的审查和核实的权利。每个人都同意保持平衡。其中一些速度太快，但在国家层面上速度较慢且平衡。因此，1500万个住房棚已经改变，这是国务院向全国人民代表大会作出的庄严承诺。我们相信，这种情况永远不会改变，今后还会继续，但今年下半年可能不会像上半年那样快。

这就是房地产市场的模式。我们将知道将来要做什么。我们现在面临的最大风险是外部影响。专家们今天上午已经演示过了，陈淮先生也会谈到这一点。去年的贸易战只是一场小冲突，引发了中美之间的全面贸易对抗。未来，中美之间的经济对抗是难以避免的。不是我们想战斗，也不是我们想战斗，而是我们无能为力。在这个过程中，美国必须设法抑制你们的发展，这将减缓你们整个经济的发展，美国将会赢。因此，冲突是持续的，所以我们不能掉以轻心。我们可以通过看这张照片来理解它。特朗普想做的是，美国经济增长超过4%，甚至5%，而中国的经济增长率降至6%甚至更低，所以他赢了，中国超越美国的时间也延长了。

那么中国呢？如果我们想在与美国的对抗中赢得局面，我们必须坚定地站在自己一边。如果我们不能坚定不移，我们就无法迎接挑战。因此，美国未来的总趋势是美元短缺。这肯定会到来，这将导致全球流动性紧张。一段时间以前，我们正在汇聚并应对未来美元短缺的挑战。因此，更少的钱和更昂贵的是新的常态。对于房地产，我们不能掉以轻心。钱怎么能不花在房地产上呢？中央政府提议稳定信贷、股票市场和债券市场。最大的风险点在于债券市场，地方债务或国有企业债务，已经很高了。如果你想找到还钱的办法，如果你不还钱，金融机构就会挤兑我。

如果在我的企业死后，大家看到你是一个房地产行业，所有的都是承包的，所有的制造行业都是承包的，那么一个企业可能会给一个行业带来麻烦，整个债务危机也会带来麻烦。如果你想还债，唯一的办法就是卖掉你的资产。当你卖出更多的资产时，就会导致房地产市场的崩溃。

因此，债务危机可能引发房地产市场危机。监管者过去很宽容，但现在在一系列债务危机之后，每个人都很担心，所以我们应该放慢我们的政策。因此，央行的货币政策应该调整。怎么做？它原来是一个控制杠杆，但现在它需要通过结构性和强有力的调整来降低杠杆，因此一些行业降低杠杆，一些不去，一些早去，一些晚去，流动性需要合理回报。

你想回到过去的洪水灌溉吗？不再是了，但我们可能会为未来释放流动性做一些思想准备或统一准备。这里最重要的是，改革可能会放缓，稳定市场的预期可能会再次提高。因此，房地产不可能在放水的同时增加混乱。

去杠杆化原本是一项重要任务，大规模债务违约风险降低，因此我们应该继续严格控制资金流向房地产，只有采取防范措施，才能迎接挑战，立于不败之地。未来的市场趋势是什么？未来将是一个大稳定、小混乱的一年，这是年初公开报道的观点。大稳定、小混乱意味着房地产市场稳定、适度稳定。这是我们伟大的稳定模式。在过去的三年里，当市场不好的时候，它会被刺激，当市场好的时候，它会被抑制。这个循环不会被建立，所以未来是稳定和可预测的。

接下来是两会，接着是第19届全国代表大会，保持稳定，不卖房子，然后新政府上台，但每个人都看到没有错误，所以这是围绕政治模式，所以房价将在未来五年健康。发展，不会有混乱，但会有一点小小的混乱，因为城市政策要区别监管，有的收敛，有的放松，有的刺激，有的抑制，每个城市都不一样，所以，

因此，我们可以看到，未来是零增长范围的回报，这是在正负3%，个别指标是在5%以内。为什么会这样？从数据上向大家证明，现在资金来源不足，资金的增长率在逐渐下降，投资的增长率不是下降而是上升，但在进度上也是下降。增加的原因是什么？

主要有两个原因。首先，一线和二线城市的投资周期已经延长。这所房子可以出售。如果你不让我卖，我就得继续增加投资。第二，四线城市卖得好，增加了投资，但这种情况是不可持续的。征地面积增长率自去年以来有所下降，未来还会继续下降，主要是在三、四线，所以增长率有所上升，但下半年会归零，销售面积已经归零。如果没有钱，你怎么能投资土地？因此，整体增长率将回到零，但回到零只是更有利于住房企业，调整他们的步伐，更均匀地发展。

最近我也写了一篇文章，说土地拍卖不是市场向下的信号，因为地价越来越高，推出的地价和卖出的地价越来越近，政府的议价能力越来越低。从7月30日中央政治局会议开始，一切都是为了稳定，稳定经济，稳定就业，稳定金融，稳定房地产，稳定人心，这些都是稳定的，未来的房地产市场会非常非常稳定。

借用Xi·达达的话说:幸福来自奋斗。我希望大家能够共同努力，为房地产的稳定健康发展做出贡献。谢谢你。

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